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深圳不存在通常意义的小产权房 或无法确权

2014-01-09 15:37    来源:腾讯网      字号:

  沈彬(法律工作者)

  近日,深圳市出台了《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(下称《实施办法》)。有人将之解读为对“小产权房”确权。甚至部分中介直接以“转正”作为宣传的噱头。

  对此,深圳市规土委相关负责人明确表示,《实施办法》不能如此解读,深圳并不存在通常意义上的“小产权房”。《实施办法》提出,坚持宽严适度、分类处理确认的原则,对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认。

  其实,解读这一新政,还得从深圳的“非典型小产权房”说起。

  小产权房,一般是指农村集体土地上建的、销售给农村集体成员之外的房子。因为,地方政府垄断了土地的一级供应,而这些“小产权房”没有经过国有化征收,所以便宜但又违法。但是,深圳的“非典型小产权房”,却是建立在国有土地上的。

  原来,2003年底2004年初,深圳市进行了一场“下不为例”的土地国有化改革。当时深圳市并没有走补偿征地的模式,而是先将农村居民转为城市居民,然后依据《宪法》中“城市土地属于国家所有”的原则实施“转地”,即,将原镇、村两级变更为城市街道、居委;原村民陆续转为城市居民,并获得市民社保待遇。如此,宝安、龙岗两区约956平方公里的集体土地,一次性转为国有。其中,将300平方公里“已建成区”作为历史遗留问题,政府承认农民对“已建成区”的土地使用权,但须把“已建成区”的土地权属统一转为国有。

  这是一次很有意思的“创新”,像一个“售后回租”协议,农村集体土地所有权变身为国有土地上的使用权,农民由原来意义上的“主人”,成为国有土地的承租人。从好的方面说,这是“双赢”,因为政府几乎没有花钱,就实现了农村集体土地的国有化;农民也没有失去对土地的占有、收益。

  但也遗留了一堆问题,比如,村民在已然“国有”的自家土地上制造违建,对外出租、出售,形成“城中村”,消防、治安等隐患严重。又因为不少建筑、地皮,已经通过多种形式向外流转,继受者又在上面建了新的建筑。于是,深圳的“小产权房”、违建才有那么多的剪不断理还乱的问题。这也是深圳的“非典型”问题,跟全国的“小产权房”并不是一回事。

  深圳的这种特殊性,在某种意义上也有了超越的制度好处:因为农民的土地已然“国有化”了,所以不存在普通“小产权房”背后的农民土地不能上市交易的法律障碍。所以,深圳的农村土地有了不经过政府征收,而直接入市的可能性。去年1月,深圳出台的“1+6”文件,就是在主推原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。

  而这次深圳试水对违建的“有限确认”,也是为了消化当年土地国有化的遗留问题,找出一条打破土地双轨制的改革路径,还真不是一般意义上的小产权房“扶正”。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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