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深圳农地入市 凤凰社区成“第一个吃螃蟹的人”

2014-01-08 16:27    来源:腾讯网      字号:

  在文浩添的印象中,这块一万多平方米的空地自他小的时候就一直荒着,而且一荒就是20多年,没想到,如今这块地实现了华丽转身。

  这块地就是宝安福永街道凤凰社区近日以1.16亿人民币成功入市的原农村集体用地,这不仅是深圳首宗农地流转成功,也开创了全国之首。至此,宝安继创造了第一张股票、第一家“三来一补”企业后,再次创造了一个全国第一。

  为了给这块地寻找一个理想的出路,凤凰社区为此努力了20多年,如今,这一步终于迈出。著名经济学家周其仁则点评,此举具有历史意义,对全国城乡统一的建设用地市场具有全国示范意义。

  

深圳农地入市 凤凰社区成“第一个吃螃蟹的人”

  这块边角地,将为凤凰社区的居民带来巨大效益。

  【尴尬历史】

  边角地被长久闲置

  走入凤凰社区,可以见到这块面积为14568.29平方米的地夹在107国道、凤塘大道之间,其中一部分被用做临时停车场,另一侧建了一座垃圾中转站,剩余一半闲置着。

  “以前村里有8万多平方米土地,这么大的范围,这块边角地不怎么起眼。”凤凰社区股份合作公司董事文永昌回忆,直到2004年深圳推进城市化后,村里约三分之一土地被征用,这时,村民才有了“地不够用”的紧迫感。于是,“利用好剩余的每一寸土地”成了他们的共识。

  2008年以前,凤凰社区股份合作公司董事长是李水通,为了这块地,董事会讨论过很多次。当时在宝安各个社区比较流行的做法是建厂房和小产权房。期间,也有村民建议建房子,或租或售。可李水通及其他董事都不同意走这条路,他们已经意识到土地资源的珍贵。

  这一直延续到现任股份合作公司董事长文剑锋到来。与以往不同的是,文剑锋的思路更为开阔,他不仅想到了这块地的未来,还想到了社区的产业发展。自从文剑锋来到社区以后,他注意到,社区的企业在不断壮大。可是,令文剑锋感到可惜的是,好的企业上市之后,由于土地资源的需求,都把总部外迁了。这个现象就像一根针刺痛了文剑锋,他下决心要想办法留住好企业,通过土地与企业进行深度合作的蓝图逐渐清晰起来。

  有了蓝图,却没有政策的支持,凤凰社区关于土地的愿望又继续搁浅。直到今年,深圳出台《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)。抓住这个契机,凤凰社区终于如愿成为“第一个吃螃蟹的人”。

  【华丽变身】 搭上产业发展快车

  为了利用好这块地,凤凰社区在拍卖土地时附加了一些自己的想法。他们要求,除了获得出让土地所得收益的30%以及持有不超过总建筑面积20%的物业外,还要入股竞得企业,成为他们的股东,进入企业的核心。凤凰社区这次要搭上产业发展的快车,享受企业发展的成果。

  “其实一开始我们心里也没底。”文永昌说,直到挂牌公告后的两个星期,深圳市方格精密器件有限公司董事长王平找上门来,他对这块土地很感兴趣。

  深圳市方格精密器件有限公司也在凤凰社区,长期租用厂房,主要业务为4G移动终端的研发。王平说,虽然以1.16亿人民币拍得土地感觉“有点偏高”,但为了企业发展,仍然觉得值得,今后会投资约3个亿将这里建成公司研发基地及企业高管公寓。关于社区要入股企业的条件,王平觉得这是互惠互利的,“企业本身也需要引进风投,所以,这个条件是可以接受的。”

  据了解,凤凰社区集体会从此次拍卖中直接获利3480万元((1.16亿元的30%),并无偿取得配套物业13980平方米,土地收益的一部分用来入股方格集团,占9.5%的股权。关于社区这笔风投的风险,文永昌算了一笔账,无偿取得的配套物业13980平方米将全部用于出租,每月有五六十万的收入,即使投资企业的部分没有马上赚钱,居民也不会损失太大。

  “我个人认为这个意义更重大,就是社区的经济转型,社区借土地为桥梁,已经搭上产业快速发展的顺风船,可以说是摸到了资本市场的大门。”深圳市规土委土地利用处副处长刘辉这样评价社区的“入股”之举。

  【专家声音】

  农地入市值得借鉴

  “凤凰社区农地的成功出让,高度契合十八届三中全会精神,这是十八大以后第一块农地流转成功,具有历史意义。”中国著名经济学家、北京大学中国经济研究中心教授周其仁认为,此次农地入市对于全国城乡统一的建设用地市场都具有借鉴意义。

  刘辉透露,目前,深圳已经有其他社区提出同样要求。“预计明年农地入市的要求会更多,等到这第一块地的示范作用起了效果,会有越来越多的社区有这样的诉求。”她说,目前“1+6”政策仅针对工业用地,在住宅商用这一方面还没有考虑。

  “这次的农地入市是市场发挥决定性作用的体现,是生产要素市场化的必然结果。”深圳大学中国经济特区研究中心副教授章平说,其实深圳一直在探索集体用地如何入市流通的问题。目前,深圳建设用地达到了1991平方公里的一半,将近46%,与之相应的北京是20%,上海是30%,香港是24%。同时,原农村集体经济组织共占约390平方公里土地,约占深圳市建设用地的42%,官方统计的数据中显示,土地确权率仅有25%,深圳市缺地的现状和原农村集体经济组织掌握的庞大土地形成矛盾。

  章平认为,城市更新的一个主要目的就是让原来的农村集体用地通过城市更新项目实现土地确权、城市化,但是城市更新的硬性条件太多,这使得很多原农村集体用地达不到标准。此次农地入市,是对城市更新、城市发展单元、整村统筹的一个补充和完善,甚至是超越。同时,这种方式可以让农村集体经济组织和农民真正参与土地增值的收益,这也是值得借鉴的新模式。“农地可上市交易是跨出了市场化的一大步,非常难得。”他说。

  “土地拍卖成功,我很高兴,相信这个高新技术产业可以带动凤凰经济。”二十出头的文浩添说,比起以前出租厂房,做产业的发展空间更大他和每一个凤凰社区人一样,对这块地的未来充满信心。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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