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深农地出让还需优化 除3:7分成还应有其他方式

2014-01-06 15:59    来源:腾讯网      字号:

  上周,深圳市首例“1+6”文件试点项目用地正式挂牌出让,该地块位于宝安区福永街道凤凰社区,面积14568.29平方米,由唯一的竞拍方深圳市方格精密器件有限公司获得,以1.16亿元的底价成交。

  凤凰社区这一地块的成交确实具有破冰意味。今年一月,深圳市相关负责人曾以五个“关键词”描述了“1+6”文件主文件的基本构想和基本要点,其中第五个关键词是“存量挖潜”,即“鼓励社区股份公司、保有富余产业用地企业等社区企业以资金、土地、厂房入股等多种形式参与产业项目建设,提高社区土地资源利用水平和效益”,凤凰社区与相关部门刚刚完成的拍卖事件即属此列。

  新闻透露的信息是:凤凰社区选择了“3:7分成加20%物业”的收益共享方式。我完全理解相关部门急于将此次拍卖定性为一次双赢,特别是社区“赢”的心情,毕竟“优化资源配置促进产业转型升级”是一件深圳等不起的事情。但是这其中有几个关键之处还是有待优化。

  譬如有无其他收益共享方式,公众不得而知,相关部门是否可以全部公布?凤凰社区为什么选择这一收益共享方式,且以底价成交,对其他社区有什么借鉴意义?希望媒体能够跟进,以解众人之惑,最好是能有一个全民大讨论。

  另外,“土地出让收益七成归政府”是不是有点多?与政府低价收地,高价卖给开发商有什么本质区别?当然,区别之一是凤凰社区这一地块只用做工业。这个里面还有法律问题需要博弈和廓清,换言之,社区有没有可能争取更大比例的收益?这个博弈和讨价还价过程的透明化是非常重要的。

  至于“社区将享有建成后20%的物业,可以用做出租,保证村民长期的收益”这一点,应该是相对靠谱和稳定的。对于以风投的方式入股方格,用土地出让金所得“多退少补”入股方格公司9.5%的股份,笔者反而不太看好。方格是一家手机通信领域的高新技术企业,在这样一个竞争性领域,做好了就是苹果,但是做不好可能就是诺基亚,风险很大。试问,该社区此前有没有风投的成功经验,有没有相应的人才,如果没有,这笔钱投下去,有多大的把握可以盈利?当然,这笔投资最后有可能有丰厚的回报。只是作为政策实践的旁观者,笔者更希望看到投资的逻辑,以便让后续的改革能够有更为稳健的路径可循。

  深圳规土委相关人士称:目前农地出让主要是针对产业升级需要的工业用地,未来还会让农地用做公共配套用途,但目前还没有用做住宅和商业开发的打算。在我看来,农地出让用于住宅开发才是公众最为关注的焦点,怎奈这一焦点还没有被提上工作日程。

  在强调粮食安全的大背景下,深圳这样的一线城市其实不必背负太多的政策预期压力。对于整个国家来说,粮食安全是排在前几位的大事,但是,对于深圳这样的一线城市来说,如何扩大住宅土地供应,如何让房价趋于稳定也是社会稳定的重要基石。农地出让可以在扩大住宅土地供应的过程中扮演重要角色,但这需要主政者有更大的智慧和更大的勇气来推进。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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