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房地产市场面临收官 土地市场再现“地王”

2014-01-04 14:33    来源:腾讯网      字号:

  年关将至,与去年的楼市年末“翘尾”不同,今年年终的房地产市场要平淡的多。但这并不意味着房地产市场就会平静下来,进入12月之后,多个城市发布了新的楼市调控政策,而在土地市场中,临近年末成交价款却猛增三成,似乎预兆了明年房地产市场的火热开局。

  土地市场年末翘尾

  临近年末,全国土地市场迎来出让高峰,开发商拿地热情高涨,各地“地王”频频冒头。各城市的成交面积和土地出让金额也随之水涨船高。

  国家统计局数据显示,1~11月份,房地产开发企业土地购置面积34773万平方米,同比增长9.9%,而1~10月份则为下降3.6%;土地成交价款8669亿元,增长31.5%,增速比1~10月份提高19.8个百分点。

  11月下旬,北京市朝阳区东坝南区地块被恒大地产以51.35亿元收入囊中,刷新年内北京总价地王纪录;11月底,永泰控股子公司以11.04亿元摘下上海市黄浦区淮海中路一地块,楼板价42821元/平方米,溢价47%,上海单价地王再度易主。

  据CRIC监测数据显示,2013年前11个月,一线城市土地成交总面积同比全面上涨,其中,北京和广州的土地成交量分别为1664.24万平方米和1365.14万平方米,同比涨幅均在150%左右;二线城市土地总成交面积同比上涨30%;三、四线城市成交量也上涨超过两成。

  成交金额方面,一线城市为5897.19亿元,同比上涨幅度高达211%。其中上海成交金额最高,为1788.61亿元,同比上涨243%;北京以1588.15亿元的成交金额居第二,较去年同期上涨幅度达236%,广州和深圳的成交金额同比去年也有明显上涨。二线城市成交金额同比上涨72%,三线城市则同比上涨26%。

  专家认为,近期土地市场持续火热的原因是:一方面,年末各地土地供应大幅增加;另一方面,多家标杆房企年度销售目标完成情况良好,资金相对充足,因而积极入市购地补仓。而随着开发商将拿到的土地投入建设,住房供给将大大增加,从而稳定房价。

  据中原地产监测,12月前5天,十大标杆房企的购地总金额高达237亿元,已为2013年前11个月月均水平的93%。随着12月中下旬各地到期地块的上市,开发商将在土地市场上再掀补仓热潮。

  业内人士指出,从长远来看,开发商拿地节奏的加快将有利于增加住房供给、稳定房价预期。

  年底楼市调控再加码

  而在今年10月底到11月初,北京、上海、深圳等地的各种楼市调控新规相继问世,11月18日,广州市国土房管局也出台相关调控政策,提高二套房首付至七成,至此一线城市纷纷举起调控大旗。

  而在二线城市中,从今年11月至今,武汉、南昌 、沈阳、厦门 、长沙 、杭州 、南京 、太原 等地相继出台楼市调控政策。截至12月19日,共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

  从具体调控内容上看,尽管各城市间情况各异,力度与细节上存有差异,但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

  从购房资格看,10个城市做出了调整,提高了购房门槛,包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安 、福州 等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。

  从调控手段看,13个城市提高了二套房的首付比例。广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出,二套房首付比例提高至70%。沈阳提出,二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出,要从严执行第二套房的信贷政策,对居民家庭购买第二套住房的,要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出,要严格差别化的住房信贷政策。

  除了限购、限贷等常规措施外,15个城市提出“要扩大土地供应”。而在18个城市中,有16个城市提出“要扩大保障房、普通商品房的供应量”。

  纵观本轮调控,绝大多数城市推出的新政集中在提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付。相比一线城市,部分二线城市的新政力度相对较弱。以西安为例,该市推出的新政除了提及加大土地供应外,没有其他具体的加码举措。

  此外,相比以往只提及限购、限贷的调控政策,本轮调控多有增加土地供应等措施,显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡。

  业内人士预计,年底“突击”收紧调控“紧箍咒”将会让楼市短暂降温,年底或将有更多城市加入到调控大军中来。

  业内人士表示,由于四季度以来多地楼市调控政策出现收紧态势,房企担忧市场热度出现大幅降温,为保持良好的销售节奏和规模,通过推出促销优惠活动,抓住年底有限的时机冲刺业绩。

  房价涨幅收窄

  12月10日,国家统计局网站公布2013年1~11月份全国房地产开发和销售情况。2013年1~11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比1~10月份提高0.3个百分点。11月份单月,全国开发投资完成额同比增长22.05%,增速较10月份回升7个百分点。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,从国家统计局公布的最新数据上看,中国房地产市场总体上平稳运行。1~11月份,全国供应端指标增速上升,房地产投资、施工面积、购地面积的指标增速呈上升态势。但需求端指标下降,销售量、房价呈现涨幅下降趋势。

  此外,房价已经呈现涨幅收窄趋势。一是从全国的房价看,2013年1~11月,全国商品房和住宅销售均价分别为6312元/平方米和5936元/平方米,与2012年同期相比分别上涨8.1%和8.0%,与1~10月相比,涨幅分别收窄0.5和0.4个百分点。与1~10月均价相比分别下跌1.1%和1.2%。二是70大中城市的房价看,今年10月份与去年10月份全国新建商品住宅的价格相比,同比涨幅是9.3%。目前还在继续增长,预计同比指标会在12月份到2014年一季度之间见顶,明年二季度见顶之后或现小幅回落。而从供求关系上讲,2014年房价涨幅会收窄,房价上涨6%~8%,比今年略有回落。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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