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谨防共有产权住房 陷入“类经适房困境”

2013-12-31 15:42    来源:网易房产      字号:

  在近日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住房与城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时,提出了要“积极创新住房供应模式,探索发展共有产权住房”,并指出住建部要总结北京和深圳等地经验,给出指导意见。事实上,在12月9日就落实三中全会《决定》,住建部副部长齐骥在接受《人民日报》专访时就曾指出,近期住建部力推的是住房保障制度两大项改革,一是推进公租房廉租房并轨,另外一个是开展共有产权的保障房探索。更为重要的是,有望在2014年发布的《国家住房保障条例》中,共有产权住房也将作为保障的基本形式之一被列入。

  而与此形成鲜明对比的是,在2009年上海和江苏在最先实施共有产权保障形式时,住建部当时的表态却是“允许各地开展试点,不会卡得太死,但也不会专门推广”。这样看来,共有产权住房将是未来我国住房保障的一个主要模式,并将对我国未来住房保障和住房市场产生很大影响。而值得注意的是,住房保障出现这种变化,与三中全会召开前夕(11月初)中央政治局首次专题“学房”时,习近平总书记提出的“坚持以公共租赁住房为主、保基本住房需求”的住房保障发展方向是什么样逻辑关系?与新一届管理层提出的“坚持市场化发展大方向,构建多层次住房市场体系”是什么样的关系?这是大家关心甚至是迷惑的地方。

  从是否获得保障房产权的角度,保障方式包括产权保障与非产权保障,其中非产权保障就是指公共租赁住房和廉租住房,而产权保障又分为全部产权保障和部分产权保障,全部产权保障以经适房为主(也包括两限房),部分产权保障就是共有产权住房,即以初始出资比例确定政府和购房者对住房产权拥有部分,在过了销售锁定期(5年或10年)后,购房者可以按市场价购买政府产权部分而获得全部产权,而政府也可以回购。

  目前,对于这一新的保障模式,最大的关切是其与新一届政府所提出的以公共租赁住房为主的“兜底式”住房保障管理新思路,以及坚持市场在住房资源配置中起决定性作用的大方向是否存在冲突。事实上,上述国家提出的指导住房发展新思路,只是未来住房发展的大方向,从属于坚持“市场在资源配置中起决定性作用”和“厘清政府和市场边界”这一经济体制改革的核心框架,即使是对于未来住房发展的指导,也是属于全国范围内、长期的和渐进的,也应当坚持短期稳住与谋得长期发展相结合的原则。

  随着城市化的继续推进,特别是未来新型城镇化将顺应“城市群”的模式,短期内的重点工作是要推进农业转移人口市民化,当前房价较高、住房供求矛盾大的一线和二线重点城市将仍旧是未来国内人口、资源和资本集中流入的城市。在这些城市,房价上涨的预期将长期存在,而住房供求矛盾依旧无法缓解,房屋资产属性也无法褪去,是否拥有不动产及拥有多少就成为人与人之间在收入和资产水平差距上的决定性因素。在这些城市生活成本不断上升、社会保障压力和不确定风险不断加大的情况下,这种效应就更加明显,而高房价带来的住房拥有诉求会越来越强烈、民怨引起的社会稳定问题也将会被重视,这也是为何全国住房城乡建设工作会议提出“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,特别是点名了北上广深等一线城市要继续坚持限购限贷政策的内在原因。细心的人会发现,此次会议在阐述重点城市调控和保障的思路时,一开始谈的就是城镇化和工业化的快速推进。

  而要解决大城市高房价带来的住房困难群体扩大(中等收入阶层或“夹心层”)和住房拥有诉求,唯一的出路就是以市场配置为基本原则,在政府适当扶持下,助推市民实现购买住房的愿望,而共有产权住房就属于这种形式。从建设部推荐各地学习的北京模式或深圳模式看,不管是土地出让,还是建设主体和销售,或是退出模式,都坚持市场化原则为基本前提。土地出让方式上,北京和深圳实行的是“限房价、竞地价”或“限地价、竞配建”的模式,走的是完全“招拍挂”的程序,只不过在此过程中政府以让渡部分土地出让收益来确定自己拥有的产权部分;经过完全的“招拍挂”,建设和销售也就完全通过开发商自己和市场来决定,购房者产权部分也是按照市场价格来支付;退出模式上,不管购房者购买政府产权部分,还是政府回购,都坚持随行就市。

  因此,从模式来看,共有产权住房与经济适用住房是完全不同的,而主管部门提出有限产权的保障模式,一方面是基于大城市保障的实际需求,另一方面也是基于如何有效扼制传统的产权式保障房(经适房或限价房)固有弊端。正如住建部官员所言,从一些城市的实践来看,发展共有住房,在政府的支持下,充分发挥市场作用,能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性,不仅有利于加快解决群众住房困难,也符合公平、效率原则,可以避免陷入福利陷阱,有利于保持或激发社会的活力。从某种角度看,共有产权的这种做法与国家所提出的“坚持市场化大方向”是相融合的,但也是理想与现实之间的某种协调,也可将其纳入多层次住房供应体系中。同时,也不可否认,采用共有产权的形式在解决住房保障资金来源、增强地方政府积极性方面也有很大优势。

  但是,自打这一保障品种被提出和实践后,批评的声音就从来没有断过,绝大多数的观点是“名目越多、乱相就越多”,特别是如何规避寻租问题、售后监管(出租、空置)和退出(违规清退和正常回购)问题。与经适房只需补缴少量土地收益价款,即可获得巨额转正收益在本质上完全一样,巨大利益的想象空间很明显地摆在每个人的面前,只要将市场评估价降低几个百分点,共有产权住房购买者通过购买政府产权部分,即可获得从天而降的经济利益,少则十万多则数十万。理性人都会有这样的想法,并会付诸行动,特别是在房价存在上涨预期的情况下。因此,要慎防市场化标签将这种新的保障房形式重新导入“类经适房的道德风险困境”,毕竟不管从主管机构的责任心上,还是从申请者的寻租倾向上,或是从媒体和舆论监督上,我们还没有建立保证这种市场化透明、公正运作的基础。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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