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产业地产是中国特有现象 比商业地产复杂100倍

2013-12-31 14:46    来源:腾讯网      字号:

  五年前还没有“产业地产”这一说法,而今天有关“产业地产”的新闻铺天盖地。12月11日,第十五届中国住交会在深圳开幕,腾讯房产主办了“产业地产”的主题论坛。

  中国房地产业协会城市开发专业委员会副秘书长、深港房地产商会联合秘书长曹笑亮、清华大学产业地产总裁班特聘讲师段子吟、戴德梁行中国区董事产业地产负责人严其发三位业内人士从“产业地产”的前世今生、发展状况以及存在的问题进行了深层次的解读。

  

产业地产是中国特有现象 比商业地产复杂100倍

  产业地产存认识误区

  中国房地产业协会城市开发专业委员会副秘书长曹笑亮认为,在国外没有产业地产方面的专业或者做产业地产的公司,也没有“产业地产”这个说法。从本质而言,产业地产是第一产业,如农业、种植业,第二产业,如产业园区、工业,第三产业,如文化、旅游、养生、养老、度假等,当这些具体的产业落在一个区域性的土地开发之上,形成一个产业经济与土地城市化、土地增值的一个经济现象。

  由于国内开发区比较强势,资源整合能力也比较强,由他们率先去投入一些产业资源,或者带着一些产业故事、概念做一些和房地产关联很大的一些区域性的开发,然后就“产业地产”这么一个称谓。

  

产业地产是中国特有现象 比商业地产复杂100倍

  中国房地产业协会城市开发专业委员会副秘书长 曹笑亮

  曹笑亮指出,很多人士对产业地产的认识存在误区,认为房地产开发分三个阶段,一是住宅开发的阶段,二是商业地产的阶段,现在到了产业地产。也有人都以为产业地产就是工业地产。事实上,只有当第一产业、第二产业、第三产业和城市区域开发、房地产开发等的结合,才能称之为产业地产。

  清华大学产业地产总裁班特聘讲师段子吟也认为,因为国外并无产业地产之说,因而借鉴也不可能完全去复制国外的案例。

  比如美国的太阳谷,做养老很成功,但要将其复制到国内是行不通的,因为国情和养老制度完全不一样。真正值得学习的借鉴的东西,可能应该是城市规划、区域规划、主导产业与多行业的协同。

  产业地产比商业地产复杂100倍

  在全国各地都在大力地做产业地产之时,产业地产是否是继住宅地产、商业地产投资热后的一个理性投资呢?

  

产业地产是中国特有现象 比商业地产复杂100倍

  戴德梁行中国区董事 严其发

  戴德梁行中国区董事严其发指出,有些开发商并不是真正在做产业,有的是纯粹拿着产业地产的名义,然后做房地产开发。有些开发商甚至没搞清楚何为产业地产就已经投建了,很多产业地产投资商在房子建设好了之后才进行招商规划,而招商规划本应是园林规划定位时就应该考虑的。

  曹笑亮认为,产业地产的开发模式比住宅地产,甚至比商业地产都要复杂100倍。产业地产是结合土地、结合这块土地上的产业,包括人口,包括一些能源,很多自然环境,很多方面进行优化的组合,让经济现象的组合能够在这片土地上共同地可持续地发展,而不是简单地建房子卖房子。

  当前,一线城市都面临着土地紧缺的局面,这是否会影响产业地产的发展?严其发分析,仅从一线城市的土地供应角度来讲有一定的瓶颈,但实际上并不如此。

  以深圳为例的话,它的城市更新是走在全国的前列,大规模的城市更新会释放出比较大的产业用房。而像“工改工”这样的产业地产,仅在容积率上,新建园区就比以前的高出很多,传统园区的容积率可能是1.5左右,而新建园区容积率至少是在4以上。

  客户积累与商户培育

  对于产业地产而言,招商无疑是其运营中最为关键的一环。如何做好招商工作,段子吟认为,产业主在做自己传统产业的时候,首先需要有一定的客户积累,有了客户的积累,在做招商工作过程中就比较好做。举例万达,在经过了首次较艰难的招商后,逐渐积累了一大帮商家资源,这些资源是会随着万达走的。

  

产业地产是中国特有现象 比商业地产复杂100倍

  清华大学产业地产总裁班特聘讲师 段子吟

  若没有资源的积累,投资商则可与已有资源的商家选择战略合作。若二者都没有,那么就需要放低门槛。

  事实上,以华润为例,华润万象城的招商是非常清晰的,它里面的黄金铺位是高定价,一分都不讲;属于中等的铺位,则是通过固定的铺租再加分成;比较偏的铺位,则是零铺租,即放低门槛,通过大浪淘沙,最终剩下来他想要的商家。零铺租出让,逐渐培育商家。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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