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利率市场化带来机遇 高收益下地产基金不愿做持有型

2013-12-31 14:45    来源:腾讯网      字号:

  房地产是资金密集型行业,融资问题一直备受关注,随着金融业的不断发展,这两年中国房地产基金发展迅猛。12月11日,第十五届中国住交会在深圳开幕,腾讯房产主办了“地产金融”的主题论坛。

  

利率市场化带来机遇 高收益下地产基金不愿做持有型

  香港新泰投资刘顺先生、广东华商律师事务所郭维律师、深圳房地产研究中心李宇嘉博士分别从投资、发展地产金融所遇的法律问题等角度对“地产金融”进行了不同的解读。

  利率市场化将带来机遇

  刚举行不久的十八大三中全会提出了金融改革,从顶层设计出发,自然会对地产金融产生深刻的影响。

  一直从事房地产基金法务的郭维律师认为,这几年房地产金融,例如信托、资管的快速发展主要是利益于利率的不断市场化,而十八大提出的金改强调市场化,通过利率市场化,以前被大家认为是灰色地带的“影子银行”将不再是灰色地带了,必然会给地产金融带来蓬勃发展的机会。

  从事房地产研究的金融学博士李宇嘉则从全会提出的构建多层次住房市场供应体系分析,认为在多种市场需求和供应的体系得到肯定和认可以后,对于融资的渠道自然而然也将会是多层次的,除了原来传统的银行借贷和上市外,其他的融资渠道也将会得到更一步的发展。

  房地产金融风险集中在银行

  在国外,由于房地产强烈的金融属性,不少国家将其划入为金融业。房地产金融也非常完善,包括“土地金融”和“地产金融”,通过土地或者房产发行债券或者基金。而在中国,“土地金融”和“地产金融”呈割裂状态,广大的民众也不能通过金融方式投资高速发展的房地产业。

  新泰投资刘顺认为,目前中国的房地产业大部分是没有形成完整的产业链,开发与地产经营是分开的,纯粹是实物的买与卖,资金收入很难保持一个稳定性和持续性,因而像基金这种方式没有形成大众的一个普遍投资方式。

  目前,土地的融资问题主要是由信托、资管等去解决。李宇嘉指出,因为体系的不完善,没有通过证券化来让愿意承担风险的投资者去承担风险,去享受高收益,当前中国整体的房地产金融风险基本上集中在银行。

  高收益下没人愿做持有型基金

  国外的REITs是年5%~10%就已经属于非常了不起的回报了,但是在中国,房地产基金回报都是10%以上。

  郭维表示,国内房地产基金主要是从拿地和开发阶段介入的,属于开发型基金。

  目前国内地产基金普遍属于开发型基金,在回报这么高的情况下,有没有人愿意做下来做持有性的、长期的持有型基金。

  对于普通民众来说,投资房地产是非常稳健的。而商业持有型,是需要用源源不断的租金、现金流回报给投资人回报,这个回报通常是比较稳健的。

  出现基金都往开发阶段投资,郭维认为,一方面是在前几年中国的金融体制下,市场环境的限制,地产基金主是要弥补银行没法做的那些项目;一方面是由于信用环境和权属不清造成国内房地产基金大部分都属于债权型基金,投资都只寄望短期内获得高收益,使其无法进行一个长期的持有经营。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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