房产--中网资讯中心

工改商住成旧改主流 司法缺位集体土地

2013-12-29 12:51    来源:腾讯网      字号:

  当前,深圳城市更新的主战场是宝安、龙岗和龙华、坪山。因为深圳工业用地占城市建设用地比例30%,而原特区外高达37%,业内人士表示,未来旧改的主要方式是工改工和工改商住。

  

工改商住成旧改主流 司法缺位集体土地

  除去工改工,大部分的旧改项目都意欲做成城市综合体,首要进行的需要通过政府部门进行土地性质的转变。对此,北京市盈科(深圳)律师事务所兰天律师接受腾讯大粤房产采访时表示,关外的土地用途有住宅、工业、商住等等,比较复杂,而且很多当年的用地手续、建筑报建手续不齐,这样在前期项目的报批程序上要花更多时间,开发商、投资商需要补缴地价。

  兰天表示,在取得项目和开发过程中,一些属于集体土地的项目,若少数村民不同意,前期不太影响申报,但后期规划(草案)公示期间,开发商必须与100%的业主签约,否则,在深圳项目的实施主体资格就批不下来。

  城市更新是城市发展到一定阶段的必然,也是房地产行业抢滩市场的一个重要领域,但并不意味着所有的企业都能有机会分得一份旧改蛋糕。一般而言城市更新项目一般面临着资金成本大、拆迁难度大等问题,因而一改过去有些小的开发企业没有经验、没有资质,跟村股份公司签个协议就能获取旧改项目的局面,随着竞争的加剧,行业的发展,小企业将来获取项目的几率将越来越小。

  而旧改涉及各方的利益,拆迁过程是无法避开的焦点,而不清晰的权属和不完善的法律更使其成为一个重大的社会发展问题。

  2012年的中国,城镇人口达到52%,发达国家的经验告诉我们,在人口城镇化率在50%~60%之间,社会发展中的矛盾和问题会集中爆发,比如户籍问题、土地制度问题、社会福利问题,社会财富均衡问题等一系列社会问题就突显出来。这些社会问题更集中体现在拆迁上。

  “旧改专家”耿延良表示,拆迁难是城市更新过程中普遍存在的问题,造成这一现象的原因很多,其中主要有两个方面:首先,缺乏第三方从社会公平公正的角度评估拆赔标准。目前政府几乎把拆迁的工作完全市场化,完全依靠企业了。比如缺乏政府指导的拆赔标准,导致拆赔比例无序增长,双方难以达成一致。旧改很复杂,聚集凸显了各种社会矛盾和利益,政府完全依靠市场依靠开发商是不现实的。第二,目前中国在市场化的旧改拆迁方面缺乏司法救济途径,未纳入法制化轨道。仅仅依靠企业与业主双方的博弈,不能从根本上解决 “钉子户”的问题。保护业主权益是应该的也是必须的,但同时也要解决拆迁过程中个人利益与社会利益冲突的根本问题。对于整个社会来说,“钉子户”现象会破坏市场秩序,甚至造成社会诚信的丧失,并且容易形成“群体仿效”效应,引发非理性行为。

  耿延良指出,司法缺位是主要问题。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》给予司法救济途径,实际上,司法强拆的模式并不适用于集体土地上的更新改造纠纷。以深圳市为例,目前城市更新项目的工业厂房、私宅属于原村集体所有,土地性质为集体用地,而且多为产权人自行改造类项目,不存在国家征收的问题,开发商与村民之间属于平等的民事法律关系,无法适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》,更不能适用司法强拆。因此,建议全国人大和国务院,尽快推进集体土地拆迁补偿方面的法律制度建设,给予司法救济途径。

  事实上,没有完善的法律和相关的求助渠道,作为业主,遇到拆迁事件无法起诉立案,非要抗争到底,最终只能成为少数的钉子户要么上访,要么投诉,而这并没能从根本上解决问题。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
用户名: 验证码:点击我更换图片
  • 热图
  • 精彩瞬间
  • 精彩新闻
  • 随便看看
热门资讯
关于我们 | 保护隐私权 | 网站声明 | 投稿办法 | 广告服务 | 联系我们 | 网站导航 | 友情链接 | 不良信息举报:yunying#cnwnews.com(将#换成@即可)
京ICP备05004402号-1