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深将修订物业管理条例 “业主大会法人化”纳入调研

2013-12-29 12:39    来源:腾讯网      字号:

  去年,全市物业管理纠纷投诉共2101件,比上年度增长8 .8%,其中涉及业主大会运作和业委会选举的投诉有674件,占32%。业主大会成立难、换届难、决策难、业主委员会履职难和运作不规范等,在多个小区引发纠纷。

  今年5月,深圳成立了物业管理学会;11月30日,学会首次亮相举办“深圳物业管理学术沙龙”,探讨特区物业管理条例的修订,相关负责人透露这一条例有望列入市人大明年修订法规计划,备受市民关注的“业主大会法人化”、“物业管理服务酬金制”等是调研重点。

  对于物业管理行业这是一个最坏的时代:管理费常年不涨、业主自治精神不断觉醒、企业与业主组织矛盾重重、企业发展定位模糊……

  又是一个最好的时代:拓展增值业务增强生命力、交割社区治理的责任和义务、搭建与业主沟通的渠道、优胜劣汰后的规模化扩张……

  这样的时代,人们对物业管理企业有怎样的角色期待?

  过去30年,随着经济不断发展和城市化进程向前延伸,物业管理企业从跟在开发商后面打下手、“跑龙套”,发展到直接影响业主生活品质、社区和谐氛围乃至房产价值的重要环节。

  据深圳市物业管理学会透露,截至目前,深圳物业管理企业总数达1678家,从业人员约30万,总共服务的在管物业项目9000个左右,其中在管本市项目6610个,在管物业项目总面积是8.3亿平方米,其中本市物业项目总面积4.1亿平方米。去年,物业管理行业主营业务收入296亿元,行业利润总额13亿多,全市归集的物业专项基金2.79亿。

  然而,无论从全国还是深圳,物业管理行业在社会经济生活中发挥着越来越重要作用的同时,行业发展集聚的问题逐渐凸显,包括成本急剧上涨、物业法规滞后、人才难以聚集、企业税负不合理、技术升级难度大、业主大会制度实施难等一系列具体矛盾和纠纷不断出现,且有愈演愈烈之势。不少物业管理企业开始感受到运营的压力叫苦不迭。

  搜索这一年来深圳物业管理行业见诸报端的新闻,与业主之间的重重矛盾成为出现最频繁的字眼:

  3月,招商观园( 详情 图库 团购 点评 )业主遭遇失窃、电梯下坠、垃圾长期不清理、物业管理人员拦截装修材料、指定材料供货商等诸多事件,屡次投诉小区物业。

  6月,缤纷世纪花园小区物管宣布提高物业费,并称物业费涨价已经过合理合法的程序,而部分业主则表示反对,认为业主表决的结果与真实情况不符。

  8月,华侨城美加广场某业主私自占用小区楼顶公共面积进行违规加建一座“空中庙宇”,业委会主任称曾有业主向小区物业管理处投诉,但未有处理。

  9月,翰岭花园的物业管理方深圳市利丰物业管理有限公司在多数小区业主不知情的情况下通过伪造公章,擅自组织征集签名,骗领48.6万余元物业专项维修资金。

  10月,国展苑132名业主起诉物业公司,要求物业公司公布停车场、部分公共房屋、户外广告收益等“数百万元”的公共收入账目以及维修基金。

  ……

  有观察者认为,物业管理行业的“黄金时代”已经过去,并且迅速面临转型升级的迫切需求。随着业主素质和自治精神的逐渐觉醒,业主在服务水准、账目公开、社区自治等方面对物业管理企业的要求也持续攀升,物业管理行业的发展之路似乎不断在收窄,不能适应这一变化而被业主组织炒掉的物业管理企业越来越多。

  不禁要问:在成本上涨、利润下降的背景下,物业管理企业是否就只有“要么提高物业费,要么精简人员降低服务质量”这两种方式去被动地应对收支不平衡呢?物业管理企业与业主组织是否天然对立,社区治理到底又该听谁的?

  从11月30日举办的深圳物业管理学术沙龙上南都记者获悉,《深圳经济特区物业管理条例》修订的前期调研已从今年6月启动,并有望列入市人大明年修订法规计划。颇受市民关注的“业主大会法人化”、“降低业主大会成立门槛”、“推行物业管理服务酬金制”等议题也成为调研重点。而这一次学术沙龙,也是市物业管理学会自今年5月正式成立以来首次在业内亮相。

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  物业管理不赚钱?

  陈之平:你们都说经营难利润低,为什么没人退出?

  舒可心:物业管理企业不能从业主中获得秘密利益

  不少物业管理企业高管在各种场合叫苦哭穷。

  中国物业管理协会10月25日发布的《2013物业管理行业发展报告》指出,成本上涨和招工难已经成为困扰企业发展的最大难题,企业的盈利能力持续在较低 水 平 徘 徊 ,净 利 润 率 由2 0 1 1年T 0P100企业的6.75%下降到2013年的5.6%。

  由此可见,物业管理行业利润下降是不争的事实,但上涨的成本是否该通过提高物业费来让业主分摊,业界也有着多种声音。

  “没有人管五毛钱自然会升到八毛钱,五毛钱都有人管业主肯定不同意涨。”陈之平表示,物业管理费的涨跌仍然由市场自行调节,“我不认为现在物业管理费高还是低,十年不涨、二十年不涨要管也可以管,不管可以退出去。你们都说经营难利润低,为什么没人退出?”

  据不完全统计,全国目前有物业管理企业约71000余家,较2008年经济普查公布的58406家增长了约23%。也就是说,仍有大量企业在营收数据不断下滑的情况下,认为该行业有利可图。

  “在过去,当物业管理企业进驻住宅区后,名正言顺地收取物业服务费、房屋维修资金,并同时经营共有面积、共有房屋、停车场、广告及其它项目,将其收益纳入企业的正常收入。当年物业企业是投入少、产出高的热门行业,如雨后春笋般地涌现。”跟物业管理企业打了多年官司、把官司打到了最高法院的范国振,对其盈利模式进行了深入研究。

  正是因为物业管理企业一直以来在公共物业收益方面获取了利润,甚至将这一部分当成了理所当然的正常收入,才会在日渐觉醒的业主面前难以低头———一旦承认公共物业收益属于业主,则将面临巨大的危机。近年来,业主与物业管理企业的纠纷和对立多半源于此。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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