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专家观点:预征率太低导致房企不积极纳税

2013-12-26 16:38    来源:腾讯网      字号:

  近日,中央电视台报道了万科、富力等45家房企被曝拖欠巨额土地增值税。昨日,深圳市君合信税务师事务所注册税务师胡绵鹏接受记者采访时表示,这个问题很复杂,也确实存在许多未清算的土地增值税。

  土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。根据1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  胡绵鹏给记者举了一个例,比如成本(可扣除)每平方米一万,每平方米卖二万,增值额一万,这一万元的增值税是这样交税的:未超过50%的部分即五千元部分按30%交税;超过50%、未超过100%的部分增值额按40%交税。两项合计就是三千五百元。再比如每平方米卖三万,那么先按上边的例子交三千五百外,然后再按(三万减二万)多出的一万增值额交50%的税,即交五千,就得共交八千五百元。而如果每平方米卖四万,那就除了交八千五百元外,还得交(四万减三万)多出的那一万的60%,即六千,总共得交一万四千五百元。

  那土地增值税如何征收的?根据1995年1月份出台的《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。目前土地增值税的预征率是多少呢?国税总局2010年6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。据了解,东部地区预征率最高的达5%。也就是说,目前的预征率是1%~5%。

  针对某知名房地产商在微博上说的“企业在项目预缴土增税时就必须预提应缴未缴的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应缴而未缴的税项,但在未达到税法规定的结算条件时,可以不缴,并不违背税法。也非拖欠。” 胡绵鹏表示,这个说法明显和《实施细则》的规定不相符,预缴也是一种义务,不能说“可以不缴”。

  为什么有那么多未清算的土地增值税?胡绵鹏告诉记者,尽管国税总局多次要求各地税务部门尽可能对房地产开发项目进行清算,但实际完成清算的项目并不多。原因很多,比如客观上房地产开发项目大都持续时间较长,清算项目费时间费人力,税务部门力所不逮。除了客观原因外,促使企业不主动清算的是预征率较低,企业测算假如进行清算需要补交大量的税款,那企业就不会主动地进行清算。如果能适当提高土地增值税预征率,使土地增值税预征额和清算应交额相当,甚至超过清算应交额,企业都会主动进行清算,这也许是预征率比实际税负率低得多惹的祸。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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