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电商凶猛冲击商业地产 业界称选铺更成技术活

2013-12-23 15:53    来源:腾讯网      字号:

  电商已成为传统商业乃至商业地产的劲敌。电商领军人物马云(图右)和商业地产 代 表 王 健 林(图左),去年底就下了“亿元赌局”,赌10年后电商在中国零售市场份额能否占到50%。

  (资料图片)

  刚刚过去的“双11”,天猫一天时间创下了350亿元销售额的历史最高纪录,阿里集团董事局主席马云得意放话:“数字不是问题,而是希望借助市场的力量将房价打下去”、“目前的商业地产价格奇高,希望通过网购的发展,削弱传统商业的力量”、“当大家都选择网上购物时,传统商圈的销售量就会减少,进而商业地产房价就会降低”……

  且不谈马云通过电商打压房价的“宏图大志”能否实现,房地产业内人士听闻此语是有些坐不住了,如任志强回击“300亿也就是几块地钱”,陈劲松调侃:“我们天天上微博,就是要把贫富差距打下来!”在深圳的商铺市场,业主、租户、投资客等也多在吐槽电商凶猛,传统商铺经营及投资受到威胁,怎么挑好铺成了个更有技术含量的问题。

  1不把实际租金当市场租金

  一般而言,一手商铺是没有“租金”概念的。或许开发商方面会告诉你,这个铺位在将来可能租到多少钱……你可以选择相信它,也可以选择自己做个预测。这样,你需要找参照物。从周边的二手商铺入手,挖掘到可参考的信息。但是,值得注意的是,“实际租金”和“市场租金”是两个概念。很多买家都会特别在乎“实际租金”,这没有错,但不能直接就把实际租金挪用到所买的商铺上。

  对面街上的二手铺能租到300元/平方米,并不绝对代表着你这个新铺出租的价格,有可能低,有可能高。这与考量住宅的租金很不一样。

  “例如,海岸城步行街有一间25万元/平方米的商铺在卖。目前的租金是三年前签约时决定的,400元/平方米,按递增约定,现在的租金为600元/平方米,然而谈‘市场租金’的话,这个商铺的租金达到了1000元/平方米,可买卖不能破租赁,新买家只能延续这个租单,按今年600元/平方米出租,一直租到后年。但是即便后年的市场租金能租到1200元/平方米,你再入市的话,你肯定买不到单价25万元/平方米了。”中原地产商铺部区域营业董事肖宵强调,买商铺,只能从长计议,不可只看眼前。

  2品牌商家是“选铺”的有效参考

  “如果是现有的二手商铺,你最好是在黄金时段多去商铺那逛逛,包括商圈氛围、商铺人流量以及周边社区的入住率等等。”联厦房地产代理有限公司运营总经理刘永强告诉记者,商铺旺不旺,主要看三点:区域规划、人群和人流量、功能定位。尤其是买一手商铺,弄懂周边的规划很重要。因为这可以帮你大体预见到往后该片区的消费人群以及人流量。因此,最好弄明白周边的空地或在建的工地会建成什么项目。就此,美联物业工商铺商铺部副总经理李晓峰也表示:“有的铺位还处于低价,并且有多个利好的规划支撑,那么就有可能成为后劲十足的商铺。但也不排除有的商铺周边已经实现了很多规划,但人流量依然达不到。因此,规划是什么很重要,最好就是一些大型的居住社区或交通利好。”

  另外,还比较直观的是“品牌店”,最广泛被利用的标准就是“麦当劳”和“肯德基”。这两家在选铺的标准上十分严格,对于地段以及人流量都有很高的要求。当然,跟着类似“沃尔玛”和“家乐福”这样的大超市走也会是错误几率相当低的选择。

  3买铺得先想清楚能怎么用

  说到底,商铺买来大部分都是要出租的,好租才有回报。电商凶猛冲击下,商业业态正在重整,至少你已经越来越少见到整条整条卖衣服的街铺了。因此,在选铺的同时,必须把未来的用家需求考虑进来,用店铺经营的眼光去看,而不能只看物业价值。一位研究商铺的资深人士对记者分析:“目前属于刚需用家的主要有银行、地产中介还有餐饮。”

  针对这些用家用铺的习惯,他给出了从业十几年的经验之谈,“不是绝对,但有较大的概率”。例如银行,外资银行与国内银行就有不同,在选铺面大小时,除了业务多少的考量之外,往往外资银行对成本的控制更高,通常会选择200、300平方米的商铺。但国内银行普遍会选择300平方米以上,甚至500平方米的铺。例如中介,选铺的弹性就很大,从30平方米到50平方米,甚至100平方米都有可能,根据业务量的多少来定。

  而像目前越开越多的养生馆、SPA馆,一般至少需要150平方米以上,太小的话就没有办法做生意了。最鲜活的案例便是,卓越维港社区商铺就开了很多养生SPA馆,200-300平方米的居多。另外,早教行业也是需要上百平方米的铺面。当然,小面积的铺位比较灵活,往往会被水果店、咖啡吧、干洗店、药店等等看中,这些就主要看地段了。

  除了面积,还有层高和实用率。“层高一般在5.8米,基本就可以搭两层出来。”肖宵总结,目前新一点的商铺的实用率基本都达到了80%-90%,而老一代的商铺,例如东门、华强北的老商铺实用率有的甚至只有50%,“这与建筑设计有关”。

  4大门口、转角位、餐饮铺,成首选

  据上述几位资深商铺中介表述,目前深圳商铺投资回报率多在3%-4%,也有部分片区仅2%。并且,总价在200万、300万元的商铺最受投资客欢迎。而500万元以上的商铺则是一道门槛,会将那些试试看的菜鸟级投资客挡在门外。

  就目前成交火热的社区底商,李晓峰表示:“三大铺可以作为首选:靠近小区大门口的铺、转角位展示面较大的铺,还有带有烟管道适合做餐饮的铺。”当然,这三类铺往往价格会偏高一些,不过按商铺投资最大原则“宁可买贵的,也不买便宜的”来看,长远来看,租金绝对会对得起你此刻的投资。

  另外,值得注意的是,商铺的租金按惯例都是“逐年递增”的。李晓峰表示,商铺租约,一般头两年是固定租金,第三年开始逐年递增,递增幅度普遍在5%。有的旺铺一年后就开始递增,幅度也会达到8%-10%的。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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