房产--中网资讯中心

利用阴阳合同 实现银行钱荒下的二手房低首高贷

2013-12-19 15:22    来源:腾讯网      字号:

  一直以来,“低首高贷”就是存在的,它并非一个普遍现象,而只属于少数人。但在“银行喊着缺钱”的当下,有人对于如何“实现它”,变得更感兴趣。可要做到并不太容易,需要“天时地利人和”般的多方配合。但,还是有人能做到。

  0 1

  正常的低首高贷

  运气好,捡到了超级笋盘

  银行频频喊缺钱,这厢有人在眼巴巴等着银行放贷款,那厢却有人搞定了“低首高贷”,多拿了贷款出来。

  实现“低首高贷”的人,都是“运气足够好”的人,他们有一个共同点———捡到超级笋盘。只有实际成交价格比市场价明显低一截,你才有可能获得相对实际成交价较高额的银行评估价,银行根据高额的银行评估价,发放出相对高额的贷款数目。

  案例有一位福田买家,近期买了一套新天国际名苑的三房。由于业主急于抛盘,以低于市场价的“540万元”成交的,正因为低价,所以银行的评估价也比实际成交价高出了40万元,达到了580万元,因此,这位买家原本需要付出162万元(540万元的三成首付)的首期款,最后根据580万元的评估价来做高贷款额,实际只付了122万元(540-540*0 .7-40=122)。这也就是因为银行评估价高,银行给多贷出了40万元,买家顺理成章地就实现了“低首高贷”。

  总结除了“业主急着用钱”这类常规剧情之外,诸如“业主在外地不懂行情”、“业主急着出国”、“业主急着卖房再买房(换房)”等情况,都可能促成超级笋盘的诞生。今年,还多了一条———因听闻“房产税即将出台”令业主急着抛盘。所以,千万不要以为“在深圳二手房价同比去年上涨30%,有的学位房甚至涨了50%”的“悲剧”之下,就没有超级笋盘可寻了。

  02

  稀有的低首高贷

  利用“首套房”指标,实现“零首付”

  如果你是用首套房的指标买房,那么,不用说“低首高贷”,就是“零首高贷”的胜算都有。因为首套房的首付只需三成,比起首付七成的二套房门槛,显然就要低很多。据一位资深中介透露,有的投资客,为了制造首套房指标,拿还在上学的小孩名字,花钱伪造假的工资证明以及银行流水单,再利用“首套房首付三成”的低门槛,向银行申请高额贷款,实现“高贷”。甚至有可能实现“零首高贷”。

  案例在第三季度,深圳就有过一笔这样的交易,买家买到一个比银行评估价低了接近三分之一的超级笋盘,510万元的实际成交价,银行给出了740万元的评估价。同时,她又利用亲戚的首套房名额首付三成来申请按揭。于是,银行直接发贷款就有518万元,直接就把买房的钱全部贷款出来了。

  总结多个资深中介表示,有的稀有盘源,实际成交价就已经明显低于市场价一大截,相差百来万元。但因为整个小区又属于成交活跃的楼盘,银行评估价与市场价相当,再做高一定比例的评估价,那么就有希望做到零首付。但这样的“超级N次方”的“零首付”笋盘是“几年一遇”的微小概率事件。

  0 3

  复杂的低首高贷

  结合其他贷款形式,提高贷款成数

  据中介介绍,在实现“低首高贷”的买家中,更多的是在乎“如何实现高贷”,通过买房,多拿到一些贷款,另作他用,所以会结合其他贷款形式,再添一把劲,来申请高额贷款。

  一位罗湖的资深中介人士向记者讲述,其实“银行的缺钱”也是相对而言。如果你是实力大客户,银行还是愿意多发放贷款给你的,这依赖于,你是否有公司或其他固定资产作为担保?或你已经在银行买了多少理财产品,或承诺存入多少金额的钱,等等。总之,你要让银行相信,你是可以把贷款还清的。

  案例红树西岸上个月成交了一套160平方米的房子,实际成交价800万元,实际贷款了736元。那么,买家只需要支付64万元,就能把这套豪宅房子搞定。这位买家之所以能实现“低首高贷”,在成交价低廉的基础之上,他还用自己公司作为担保,结合“企业经营贷”,通过这次买房,多拿了几百万元的贷款。

  总结当然,还有装修贷款,也是可以在申请按揭贷款时,同时向银行申请的,数额相对小一点。

  因此,你和银行的“关系”也是关键因素。一位实现了“低首高贷”的买家就亲口告诉记者,自己买一套300万元的房子时,虽然准备了足够的首付,但为了确保能拿到更多的贷款,令手中资金更为充裕,曾付给中介2000元“打点”,多换取了30万元的贷款。

  名词解释

  低首高贷

  以一套实际成交价100万元的房产为例,若按首套来计算,须首付三成30万元,可申请贷款七成70万元。但经过银行评估,银行认为此房总价值可达到120万元,如此,按贷款七成,即可以贷到84万元。这样计算下来,购房者实际支付的首付仅需要16万元,比正常的首付少了近一半。

  手法揭秘

  银行只看自己的评估价由此滋生“第三份合同”

  对于想要“低首高贷”的买家,还要做一项特别的努力,多出一份给银行看的买卖假合同。

  二手房的阴阳合同早已成为公开的“秘密”。因为有交易产生的相关税费,所以,为了尽量避税,大部分交易都会诞生两份买卖合同,一份是买卖双方达成的真实买卖合同,一份是拿去给规土委过户时看的“以相对真实成交价要低价”的买卖假合同。这样才能少缴纳税费。

  如此一来,与“低首高贷”相冲突。要实现“低首高贷”必然是成交价要高于实际成交总价。那么前面提到的两份合同都不符合该逻辑。于是,又滋生出第三份给银行看的买卖假合同。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
用户名: 验证码:点击我更换图片
  • 热图
  • 精彩瞬间
  • 精彩新闻
  • 随便看看
热门资讯
关于我们 | 保护隐私权 | 网站声明 | 投稿办法 | 广告服务 | 联系我们 | 网站导航 | 友情链接 | 不良信息举报:yunying#cnwnews.com(将#换成@即可)
京ICP备05004402号-1