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投资海外房产风险更大 良性市场的开端会有阵痛

2013-12-13 14:38    来源:腾讯网      字号:

  有关报告显示,未来将会有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场,约占到个人可投资资产的5%。与此同时,我们也看到已经有许多房企和个人投资者走出国门进行房地产投资,在这个摸索的过程中,有喜悦也有困惑。

  12月12日,腾讯房产在中国住交会现场举办了主题为“海外房地产投资新思维”的论坛,各位专家从资本流通、文化理念、投资消费心态、市场环境等多方面对海外房产投资的风险和机遇进行了深入解读。

  规避风险 房企布局海外

  开疆拓土 满足市场需求

  今年李嘉诚多次抛售内地物业,将资产转移到海外发展,这个事情引起了业界激烈的讨论,王石就此发出楼市预警信号。有人推测说,李嘉诚撤资是因为内地楼市泡沫即将破灭,房地产行业的黄昏即将来临。不过,如今到海外进行房地产开发已经不是一件新鲜的事情,万科、绿地、富力等房企已经迈开步伐,在美国、澳大利亚、马来西亚等各地进行房地产项目开发,并且在国内进行海外地产项目的推介,到海外投资俨然成为一种趋势和潮流。

  

投资海外房产风险更大 良性市场的开端会有阵痛

  高力国际莫伟兴

  那么,房企和个人蜂拥去海外进行房地产投资的原因究竟是什么?高力国际负责国际物业项目销售和推广的经理莫伟兴认为,国内的市场并没有走到泡沫破灭的阶段,房企进行海外投资的心态很健康。他们进行海外投资可能是为了满足个人或机构财产全球配置的需求。在个人投资方面,据高力国际的调查,75%的亚洲人仍然首选在亚洲进行房地产投资,到美国投资的比例约占30%,在欧洲投资的比例占40%,从调查中我们发现,海外房产投资确实存在很大的需求。

  房地产发展商不管是在国内还是国外投资都只是企业的个体行为,因此,深圳大学管理学院副教授刘筱认为,不能解读为国内市场的萧条或者破灭,这是夸大其词。开发商和个人投资房产,是基于对当下及未来市场的判断,但是因为经历太少,实行市场经济的时间也较短,目前仍缺乏足够的经验让我们去参考并作出判断。

  

投资海外房产风险更大 良性市场的开端会有阵痛

  深圳大学刘筱副教授

  深圳大学管理学院副教授韩秀兰从购房者的心态上进行分析称,中国投资比较单一,老百姓口袋里的闲钱缺乏投资渠道,而受传统观念的影响,房子在中国人的心里打下了烙印。人们投资海外的房产,可能是因为国内的市场不安全,房地产的前景不确定。大家认为其他国家法律制度比较健全,钱不会打水漂。不过,韩秀兰个人认为,国外房地产市场也存在很多风险,同样不安全。

  各国法律、法规及房地产政策均有所不同,置业者在买房过程中,若不了解可能落入某些陷阱,最后得不偿失。韩秀兰认为,我国与其他国家在房地产政策方面最大的区别就是房地产税,比如在美国买房就要交很多的房地产税。外国法律法规值得学习,但是必须本土化不能照搬外国的东西。

  莫伟兴指出,大部分成熟地区的法制比国内完善,但各个国家的税收差别很大。主要有收入税、房地产税、资本税、土地印花税、市政物业税等,在投资前,最好咨询当地专业人士。

  十八届三中全会提出,我们要加快推进房地产税立法,并推动相关税收体制的完善。但刘筱表示,即便国外的税收体系、法律制度比较健全,但我们依然很难去学习。因为copy不是简单的移植过程,背后还受深层次的因素的影响。我们国家的土地是公有制的,意味着我们只有使用权而没有所有权,这也是物业税、房地产税难以推行的原因。如何在遵守《宪法》的前提下,进行房地产税的深度变革,需要法律界、地产界及其他机构去努力突破。

  海外房产投资是全球化的必然趋势

  资金和需求流失只是良性循环开端的阵痛

  有媒体报道,随着美国房价上升,中国买家当起“跨国包租公”,此外、欧洲、澳大利亚也不乏中国投资客的身影。谈及市场需求外溢对国内房地产市场的影响,莫伟兴表示,房企或个人去海外投资是全球化的必然趋势。全球化至少意味着人员、资金、货物三个方面的流动会更加自由,那么在这个过程中必然会产生对海外房产投资的需求,随后内地房企将面临国外市场的竞争,这对于房企及房地产市场是一个很好的机会。在美国等一些市场成熟的地方,海外置业不是新鲜事,我们只不过刚进入良性循环的阶段,所以会有一点阵痛。随着竞争的持续,房企会不断调整产品的投资价值和自用价值,5年后,若我国房地产市场对比海外市场呈现出优势,那么资金就会或回流到我们国家,这是一个平衡的过程。

  韩秀兰认为,房企和个人到海外投资有好的一面,也有不好的一面。一方面,海外房产投资有利于资金流动,在海外赚了钱回国,对中国的经济发展肯定有好处,若是亏损,则对市场带来不好的影响。从整体上看,我们的商业经验没有西方人丰富,经商能力没有西方人厉害,这是毫无疑问的。房地产投资不能盲目,要有可持续性,不能打一枪换一个地方,不是脑袋发热做得决定,而是经过深思熟虑的做的打算。

  在海外投资比在国内投资风险更大 要小心

  不管是房产投资还是炒股,总是机遇与挑战并存,在刘筱看来,房产投资不是单纯的经济问题,政治因素、国际关系变动都会对房地产市场产生巨大的影响。比如,60、70年代时,非洲市场对于我们是一块很大的肥肉,我们以国家为后台,在非洲进行投入和开发,眼看要结硕果时,其他国家却要来分一杯羹,抢占我们即将到手的市场,国际关系的变化导致我们几十年的经营功亏一篑。由此看来,海外房产投资不单单是房企之间的竞争,还是国家与国家之间资源的争夺。

  莫伟兴对海外房产投资很有信心。他认为,房企面临的机遇多过挑战,主要是因为在国外计算投资报酬、利润较为容易。金融风暴过后,海外市场对于国际资本的吸引力比较大,不仅仅是中国。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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