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卖出6.8万/平天价 要给深圳学位房泼点“冷水”

2013-11-26 14:28    来源:腾讯网      字号:

  领涨各片区、卖出豪宅价,溢价率达20%~50%……这些都在描述深圳学位房。开学在即,对学位房的关注又趋于白热化。而在有限优质教育资源的渴求刺激,在积分入学政策的影响下,学位房季节性成交周期已被打破,不分淡旺,只存在数量上供不应求、价格上居高不下。但是,高价的学位房是否就保证了优质的教学质量,家长的教育投资真能达到预期?本期小平饭局试图换个角度,侃侃不断升温的学位房。

  

卖出6.8万/平天价 要给深圳学位房泼点“冷水”

  热过头 要理性

  肖小平:国城花园一套44平方米的单位本月初以300万元成交,成交单价高达6.8万元/平方米。这样一套20多年楼龄的学位房,让诸多新生代豪宅都自叹不如。学位房的楼盘附加值在购房者的认知中甩山景、海景房几条街,现在各片区学位房的溢价空间集中在20%~50%,南头是全市学位房溢价最高的片区,溢价率高达55%。同一片区甚至同一楼盘,是否带学位成了最大的价差成因,不带学位的2万~3万元/平方米可以入手,带学位的4~5万元/平方米都难以拿下,特别优质的学位房溢价竟可达100%。以往开学季、过年后是成交旺季,如今学位房已没有销售淡旺季之分,全年处在供不应求的价格高位。

  @赵围观:据我所知,去年罗岭片区学位申请符合要求的有880名,但最终只录取了580名,剩下的300名学生的去向只能被动派遣。我今年给小孩拿到东海外国语学校的指标,考虑在附近租个房子,目前在看的41平米的房子每月租金为5500~6000元/平方米,买下来的话要价220万元,成本太高。

  学位房是社会资源垄断的表现,如果没办法跻身名校,对好的私立学校进行筛选更为现实。此外,如果有条件送孩子出国上学,也不失为好的选择。呼吁社会各界对学位房概念理性分析判断。

  房子到手 学位没了?

  肖小平:现行的积分与类别并行的入学制度,类别更为重要。本学区户籍、本学区购商品房会列为A类,积分层面深户优先、购商品房户优先、独生子女优先。建议家长多了解上一年申请资格合格并录取的情况,以便综合分数、排名等因素作出稳妥的申请。

  卢韵如:现在很多人为了学位买房,但买了学位房却发现没学位可用。一个朋友买的二手学位房,因一手业主是未婚女孩,所以想当然认为学位尚在,合同上疏忽了相关条款,等孩子到了学龄不能用学位,才知道原来在购房前两年学位被原业主的老总孩子用了。

  肖小平:这就需要交易时在合同上明确两点,一是户口以后是否可用迁进学区;一是在最近六年或买房后是否用过学位,这样才好保障权益。事实上,这种事情也不是个案,但很多都被掩盖在买房后房价涨了获得盈利也就认了没有学位之下。

  卢韵如:学位房溢价率这么高还如此抢手,是否是投资客炒作所致?

  肖小平:溢价一方面是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价;一方面是学位房概念炒作带来的投资溢价。但投资客买到学位房是偶然事件,考虑到未带学位买进、有学位时卖出的变现周期长,带来的时间成本高,投资客一般不会把目光专盯学位房市场。

  “次名校”更值得关注

  卢韵如:针对学位不足的问题,现在有开发商自行引进名校,比如位于深莞交界处的某大盘就引进了东北师大附小,吸引了很多深圳白领跨城置业。

  肖小平:引进学校归根结底还是要落到入住率上。如果入住率低于五成,很多规划中的大型配套就很难落成。一般楼盘在二、三期的开发节点上,在入住率正常的前提下,建商业 、学校等配套较为合理,对将来的溢价也是有力的支撑。

  卢韵如:随着新生儿童的逐年递增,学位房越来越热,成本越来越高,那么这样的教育投资能否换来优质的教育回报?

  @赵围观:深圳的流动性很强。估计生育高峰10年乃至20年都不会过去。何况,优质教育资源稀缺,名校学位少,家长不会愿意错过对孩子人生的第一次投资。深圳现在还能通过购买学位房这种相对公平的方式读名校,北京广州等地的天平更加倾斜。

  我关注过这样一个现象,田贝、水贝的学位房涨幅不怎么明显,租金也相对便宜,因为业主大多是做建材生意的商人,也影响了该地的生源。而就读南外、南实等名校的孩子,父母多为IT精英、企业高管,因此学校的氛围也会有不同。因此,名校名声尚在,但实际的风气如何值得关注,孩子如果攀比成风,不利于健康成长。

  我的建议是选学校的秘诀是选校长、看生源。一个好的校长决定了校园的风气和引导教育孩子的方式,而生源的质量影响着孩子学习成长的环境质量及素质培养。

  肖小平:的确,现在很多置业者在购买学区房时过分依赖名校效应,导致盲目为孩子择校。如果不能进入名至实归的学校就读,一些正规的私立学校或者关注相对没那么集中的“次名校”,可能给孩子提供更合适的教育。在大家主流视线外,其实还是有很多学校可以发掘。

  @赵围观:小学就近入学也可以,初中很多学校就开始抢生源。且很多老师都是按照班上尖子生的进度授课,这也是教育不公平的明显。

  肖小平:建议在一些知名机构参加培训,脱颖而出的学生被挑中的概率更大。而且,用学位也要提前布局,比如祖父辈和父母辈都有带学位的房子,小孩可用直接监护人占51%产权的学位,一家三代人的户口在同一套房子名下等同购房。平时多留意这些信息,以实现房子和学位间好的对接。

  主理人:肖小平,沉浮地产圈十余年,阅楼无数。现任中联地产二手房研究院总经理,资深二手房市场研究专家、深圳联合产权交易所专家。擅长政策解读、数据分析、区域研判,观点前卫麻辣,引爆市场热议。

作者:佚名   责任编辑:歌手
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