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上半年开发商都在干什么? 盘点地产商众生相

2013-11-01 10:18    来源:腾讯网      字号:

  已经公布前5月销售情况的19家上市房企中,除了恒盛与首创之外,其余房企均比去年同期有了一定幅度的增长,其中开发中高端住宅的房企增长幅度尤为可观,瑞房、绿城、融创等增长幅度均超过100%。继去年的楼市回暖后,地产商们又一次迎来了“盛宴”,分别从销售市场和资本市场回笼了大量的资金。但在品尝美味的“午餐”时,赚得盆满钵满的房企亦有隐忧。一边是土地市场不断升温,地价一步步走高;另一边则是楼市二次调控的达摩克利斯剑,提醒房企不能疯狂。不同的判断,引发了不同的策略,最终也将会产生迥异的结果。

  近半上市房企销售达标 四开发商增长翻倍

  6月4日晚,万科公布了其今年前5月的业绩,销售金额为701.8亿元,同比增幅达到42.6%。随后,今年目标在千亿以上的保利、恒大也陆续公布了其前5月的销售数据,分别为513.37亿元、341.9亿元,均同比大幅增长。绿城、世茂、龙湖、金地等房企也相继公布了前五月的销售业绩。《每日经济新闻》记者对近20家上市房企前5月的销售业绩做了统计,除了恒盛与首创之外,其余房企均比去年同期销售情况有了一定幅度的增长。

  9房企完成销售目标

  在这19家上市房企中,有四家房企同比增长幅度超过100%,其中除旭辉外,绿城、融创、瑞安房地产均为国内知名的中高端住宅开发商。绿城集团前5月累计实现销售面积约112万平方米,合同销售金额约236亿元,较去年同期增长119%。瑞安房地产前5月合约物业累计销售额更是达到55.16亿元,与去年同期比较增长达340%。

  融创前5月销售额也同比增长了111%,华润置地的增长率虽然未突破100%,但也高达79%。在此前几年频频受困于调控的中高端开发商,今年缘何咸鱼翻身?

  中原地产上海研究总监宋会雍认为,除北京外,今年高端市场并没有受到直接调控。调控效应减弱,必定是市场自我释放效应增强,高端市场销售的同比走高,是因为在前两年调控期内,中高端住宅市场持续收缩。如果按照正常年份计算,可能今年的销售还处于正常偏下的状态。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,出于控制房价的目的,部分城市对高端楼盘采取了限售等配额供给措施。这改变了供需双方的心理预期。购房者需求一步到位的倾向比较明显,高端住宅供给者尽快推盘也成为趋势。只要价格合适,就能以相当快的速度成交。

  在记者统计的19家上市房企中,已有9家开发商的销售指标完成率达标,完成率最高的为瑞安房地产,其前5月已完成全年指标的61.29%。

  万科此前为2013年定下了1600亿元的销售目标,5个月过去,万科已完成全年目标的43.86%。以5个月41.67%的完成率作为参照悉数,万科已达标。

  而在年度目标为500亿元以上的房企中,仅有恒大一家未达标,大型开发商仍然保持着强劲的发展势头。

  仅首创、恒盛业绩下滑

  严跃进指出,今年市场需求依然旺盛,尤其对于一、二线城市,房企推盘的市场接受程度较乐观。而目前大型房企均有大量项目集中于一、二线城市,因此旺盛的需求支撑了房企获得较好的销售业绩。另外,大型房企品牌溢价效应释放。尽管部分房企曝出质量等问题,但总体上大型房企更受购房者的青睐。

  即便部分房企前五月销售未达标,但从其表态和后续推盘计划来看,多数房企完成全年任务并不困难。宋会雍指出,目前销售任务是否能完成,跟企业自身的策略很有关系,产品供应和产品结构如果跟得上的话,完成销售任务一般没有问题。

  不过,确实也有几家房企要完成全年任务有一定的难度。

  去年未完成年度指标的恒盛地产,近日公布其前五月的销售业绩显示,累计实现合约销售额35.1亿元,同比减少13.6%;累计实现合约销售面积为28.7万平方米,同比减少39.6%。而恒盛地产2013年的目标销量为110亿元,目前仅完成31.91%。首创置业前五月共实现签约金额43.6亿元,与去年同期44.2亿元基本持平,仅完成全年目标200亿元的21.8%。

  严跃进认为,恒盛、首创的业绩同比下滑,与其企业规模和城市布局有关。规模较小,使得此类房企往往专注于几个有限的大城市,持续的限购政策对这类地产公司产生影响较大。这从另一方面反映出此类房企在当前新政下,营销等经营策略存在明显偏差。若要实现年度目标,则必须改善相应的经营策略。

  房企增投商业地产海外开发成新热点

  虽然排名前二十的大部分房企今年前五月销售业绩再创新高,但是,楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此积极拓展新的业务,成为很多房地产企业关注的事,即使地产开发的龙头万科也不例外。这从万科在商业地产和海外房地产领域的动作,能看出一些端倪。

  商业地产租金回报偏低

  从2010年开始,万科在商业地产领域的投资就大幅增长。2010年年末投资性房地产总账面价值仅1.21亿元,到了今年一季末已经增长至近24.72亿元。虽然截至目前,万科自持的商业地产规模尚比不上保利、金地等同行,但若以增长速度而论,万科无疑是房地产企业中商业地产规模增长较快的一家。

  自从2010年限购令颁布后,包括万科在内的众多地产公司,便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外,此前从未涉足商业地产的中海地产,也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业,在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示,今年前4月商业营业用房的投资金额,已占到房地产总投资的13%以上。

  一些地产研究人士说,与传统的住宅开发业务相比,租赁持有的商业地产租金收入稳定,可以在销售市场发生波动时,有效地补充房地产企业的收入,使公司顺利度过调控。

  部分房企因此投入了巨量资金,有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例,其自持的投资性房地产 (主要是商业地产)账面价值已经超过了净资产五成以上。同样,今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业的账面价值,也接近公司净资产四成。

  但是,目前商业地产领域较低的租金回报水平,很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。兰德咨询总裁宋延庆说,大部分开发商的商业地产租金回报率,都要低于银行同期的贷款利息。

作者:佚名   责任编辑:杨泽刚
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