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不想赔钱看过来 六个必须牢记的买房原则

2013-10-20 14:07    来源:东方财富网      字号:

  以下是一位炒房者对投资买房的几点建议,读来有些许参考价值,转载于此,与君共赏。

  全文:中国房地产盛宴的第一阶段已经接近尾声,但这并不意味着泡沫明天就会破裂。每个城市,每个区域,情况都不相同。而且从一个更长的时段(比如二十年、三十年)看,中国房地产仍然有投资机会。

  过去十多年,我买过各种各样的房子,从最早的安居房,到后来的小户型的商品房,大户型的商品房,再到后来的别墅、商铺、写字楼,买了卖,卖了买,先后过手的房子接近20套。总结出来一些原则,跟大家交流一下。这些内容,我曾经用另外一个ID,在天涯房产观澜里零星表达过,这次进行了整理。

  需要申明,我这里谈的是投资性购房,不是自住。

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不想赔钱看过来 六个必须牢记的买房原则

  原则一:到有权力的城市买房子。

  什么是有权力的城市,很简单,高级别官员工作生活的城市。中国最有权力的城市,第一当然是北京,然后是上海,这两个位置,现行体制下谁也别想争。然后是直辖市、经济大省的省会、计划单列市,比如广州、深圳、天津、重庆、杭州、武汉、成都、南京等等。港澳台体制不同,不在此论之内。

  为什么要跟着权力走?因为权力是谋私的,缺少制约的权力长期谋私,可以偷天换日,可以将野鸡变成凤凰。比如北京,1952年的时候,GDP只有7.88亿元,而同年上海是36.7亿元,天津是12.8亿元,贵州是8.55亿。也就是说,北京当时的经济总量为上海的21%,天津的60%,还没有贵州省多。但是到了2012年,北京的GDP是上海的89%,天津的1.37倍,贵州的2.6倍。

  GDP有点扯淡,因为关联着政绩往往被人注水,因此可信度越来越差。而银行本外币各项存款余额,由于没有列入政绩考核,而且由人民银行统计,因此更能反映各个城市的综合经济能力。那么2012年的时候上述地区对比处于什么情况?北京已经是上海的1.3倍,天津的4.7倍,贵州的8倍。也就是说,上海“中国最大经济城市”这最后一顶桂冠,也悄悄被北京抢走了。

  权力为什么给自己所在的城市谋私?这是人性的弱点决定的。谁都希望自己生活的城市各项服务更好,房价最高,因为他自己生活在这里,每天要面对,而身家财富也与之关联。如果没有强有力的监督,没有公共理性,这种趋势在一个长时段就会非常明显。从北京通过60年的努力,打败了原来5倍于自己的上海,成为中国老大,我们可以看出这一点。

  现有社会体制下,权力在哪里,金钱和美女就随之而去,面带笑脸环绕在他身边;好的医疗资源、好的教育资源,好的交通资源,都纷至沓来,不用你考虑,下面的人都安排好了,那么高房价的产生就顺利成章了。今年上半年,北京房价出现跳涨,很多上海人还不理解,为北京房价超过上海鸣不平。上海银行体系里只有6.35万亿资金,而北京有8.5万亿,你房价低于人家,不是非常正常的吗?

  而广州和深圳,都分别只有3万亿,你房价低于北京上海,不冤枉吧?杭州成都,则分别只有2万亿,而天津,连2万亿都还没有到,所以就所以了!

  具体到一个省里,也是如此。比如武汉和沙市都希望成为湖北省房价最贵的城市,省政府支持哪一个?有了资源会给谁?答案显然是明确的。

  具体到一个城市内部,也是如此。比如天津近年开发N个卫星城,很多都遇到了空置的问题。如果需要集中资源来解决空置,天津市的资源会优先给京津新城,中新生态城,还是于家堡、响螺湾?我想如果有点文化,每个天津人都不会答错。

  到有权力的城市或区域买房子,是投资房产时候的最大原则,跟着一个国家或者一个省、市里最有权最有钱的人走,你不会吃亏的。

  基于这个原则,再考虑到目前中国房地产的现状,我觉得如果你现在投资房产,最好的选择是到一线城市,选中心区的房子购买;中策是到你的省会城市的中心区购房,个别经济总量比较大,人口比较多的地级市的中心区也可以考虑,比如宁波、佛山、苏州、青岛、大连;下策是到普通地级市,或者县城购房,人口非常少的省会城市,比如拉萨、西宁、银川等,也投资价值不大。

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不想赔钱看过来 六个必须牢记的买房原则

  原则二:买有附加值的房子

  什么是附加值?就是在房子之外,但是由房子给你带来的价值。中国人最重视什么?当然是位子、票子、孩子、身子。但是房子似乎与当官关系不大,如果真有某个小区,住进去三年内保证你当上市长省长,这房子肯定天价。可惜,没有。房子与你经商成功,或者中彩票,似乎关系也不大。

  但是别失望,房子跟“孩子”和“身子”能扯上关系!

  跟孩子扯上关系的是教育,是学位房。北京第一个单价过十万的普通二手住宅是华清嘉园,那些房子当年发售的时候,才四五千一平米,为什么会出现40来平米的房子卖400万的奇观?就是因为学位。所以,买学位房,而且买其中的小户型,是最能实现升值的。因为大户型小户型,到头来都是一个学位,当然小户型升值快。

  那么,“身子”呢?这就是健康。很多人买房子不喜欢在医院附近,觉得不吉利。自住也许是这样,但是如果投资,好的医院旁边的房子,更能租出价格。因为现在医院太黑,住院费用太贵,而床位又非常紧张,很多病人在手术之后,常常需要在医院附近租房子康复,这样就造成了好医院附近住宅租金长期偏高。如果你希望获取高租金,这是一个选择。

  当然,还有景观,这个大家都懂,江景房,海景房,山景房,园景房,都比没有这些资源的同类房子贵出一大块,升值也比有潜力。

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  原则三:买市中心的房子,别犹豫

  2005年的时候,我曾经买过一套市中心的中等户型的普通住宅,还买过一套郊区的别墅。以我当时的判断,郊区这套别墅是著名开发商开发的,户型稀缺,而且离市区又没有太远,肯定会涨过那套市中心的普通住宅。而且从小区内环境和管理上看,差距也是一天一地。结果我错了,8年之后的今天,别墅上涨了不到300%,但普通住宅上涨了500%。从流通性上看,普通住宅今天卖,下周就可以成交;而别墅,需要半年左右才能找到真正的买家。

  为什么会这样?首先是交通。随着汽车加速进入家庭,各个城市的交通都成为大问题,十几公里的距离看起来不远,但当堵车成为常态时,就从咫尺变成了天涯。其次是配套,市中心的区域,交通便捷、生活便利、治安可靠,周围教育、医疗资源多。而且市中心的很多小学中学,你买房子的时候还普普通通,十年八年之后,突然就变成了名校,你的房子就顺理成章荣升为学位房!我那套普通住宅,就差了一点点,仅仅是一条马路之隔,没有能升级,否则每平米还能再贵4000元。

  买房子,地段、地段还是地段。这句话很多人都听过,但是在做决策的时候,常常就忘记了。因此,我在这里再补充一句:不到万不得已,千万不要买郊区的房子,尤其是中小城市郊区的房子。那些房子,多半是黑洞,是陷阱!自用勉勉强强,升值常常堪比蜗牛。

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  原则四:别手贱,轻易购买度假物业

  海南旅游岛概念出台前后,全国掀起一波到海南到三亚购买海边度假物业的狂潮。动手早的人,当然赚了钱。后面接盘的,前景就不那么美妙了。近年来,深圳兴起到惠州巽寮湾买海边度假物业的热潮,基本上是海南热的深圳版。

  去过几次三亚,也去过十多次巽寮湾,看过的楼盘也不少。还好,我抵御住了诱惑,没有淌度假物业的浑水,至今感到庆幸。不是说度假物业都没有好的升值空间,而是说如果你错过了最黄金的买入时机,还是观望为好。

  对度假物业最大的打击,是未来的物业税。无论是三亚还是巽寮湾,开发都已经过度。淡季房子比人多,即便是在旅游旺季,出租率都有限。物业税开征后,这种房子的税收压力就会比普通市区住宅大很多,因为你很难靠租金来转嫁。加上升值空间有限,到时候想卖的人就会比较多。但是接盘侠在哪里呢?

  所以,如果中国房地产泡沫出现破裂,中西部地区,中小城市之外,最危险的也许就是度假物业。

  我常常理解不了,放着大城市中心区域的房子不投资,非要买这些天涯海角的房子做什么呢?有些人会说,我老的时候会住到海边。其实,这些都是比较天真的想法,潮湿、容易得关节炎先不说,仅仅医疗资源的缺乏,就不可能让很多人聚集到海边、山边养老。没有了人气,何谈升值呢?想到海边、山边过瘾,租房子就行了。你有房子在大城市中心区,还担心付不起租金吗?

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  原则五:关心政经大事,关心城市规划

  政治决定经济,经济决定房价,这是中国的房地产的逻辑。

  所以,如果投资房地产,你最好常看新闻联播。当然,如果你幸福感已经十足,怕常吃甜食腻着自己,至少也应该每天看看新闻首页,或者是他们的APP,别整天宅在微博 里泡妞,或者在微信里打飞机。

  如果你提前知道上海自贸区的消息,你可能已经在数人民币了。即便如此也不晚,广东自贸区也在酝酿。如果获批了,南山宝安的房价会不会再涨涨?当然了,还有广州的南沙之类。

  城市的规划也很重要。假如你在深圳,就应该研究一下后海在干什么,前海在干什么,欢乐海岸旁边的区域又规划了什么?深圳北站附近,在市领导的脑海中是如何定位的,华为附近那个片区最近几年想搞什么。

  重大交通设施的变更也影响着房价,还以深圳为例。龙华的火车北站开通了,建在地下的高铁福田站也即将开通,罗湖火车站将来会怎样,由此带来的那个片区的物业价值又会如何变化?这些,都应该有一个基本的概念。

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不想赔钱看过来 六个必须牢记的买房原则

  原则六:别过度贷款

  中国房地产的黄金十年已经结束,一线城市的黄金时代也许还能延续两三年。买房子从“闭着眼买都赚钱”的时代,到了需要选择时机、选择城市、选择楼盘的时代。一些地方的泡沫,似乎已经抗不住了。

  因此,现在已经不适合过度使用杠杆,也就是说,不能过度贷款。否则如果出现意外的波动,你没有退路。

  当然,最好的选择也许是到英国、美国挑选一些项目投资。把全部资产放在中国,尤其是放在中国楼市里,风险越来越大了。

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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