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以投资的思路选套房子养老 “倒按揭”并不划算

2013-10-20 14:04    来源:羊城晚报      字号:

  今年重阳佳节,是我国第一个“老年节”。随着我国人口老龄化趋势加快,“以房养老”的话题一直备受关注。专家认为,破除“被动养老”,进入“投资型养老”的思路十分必要。无论你需要不需要抵押你的房子用来支付你的养老金,对于未来的人生规划,对于可能的货币贬值的经济形势,用投资的思路以避免资产贬值、最大化房产价值,无疑是一种更聪明的做法。

  由于房地产保值性能突出,房产投资被认为是当前最靠谱的长线投资品种之一。然而,经过多年房价暴涨、租金收益率降低的现状,对于未来人口结构变化带来楼价下行的担忧,令许多投资者对“买房养老”有所怀疑。是否多买几套房子,就意味着将来可以安心养老了呢?

  受访专家认为,并非所有年龄层的人都要考虑买房养老的问题,而在购房的选择上,更优越的资产配置、更低风险的房产投资将是他们重要考虑的方向。

  案例分析

  实际上,养老与理财一样,基本原则都是“鸡蛋不放在同一个篮子里”,而应讲求多元化配置,以达到成功养老的目标。那么,针对不同的家庭,究竟该如何合理利用自己的房产以达到更佳的养老资金配置呢?

  A案例:有退休金,仅一套房,宜换租

  广州某中学林老师,60岁,退休后每月可领到约3300元的退休金。老伴孔女士,58岁,退休3年,原来是某国有企业的普通职员,月退休金2500元。目前两人住在天河区一套总价值约300万元的住宅中,无其他房产,家庭流动资产约有41万元。女儿已经结婚生子,另有住房,在某事业单位工作。

  理财建议:多元配置,可考虑换租

  由于林老师家庭双方均有养老金,按照广州目前的生活水平,两位老人的退休金总计5800元,解决温饱没有问题,似乎还无需打房子的主意,但假如原来单位的医疗保险不健全,生活质量将会较退休前大打折扣。

  因此,瑞富理财产品总监韦杨林建议,该类家庭可以采取稳健理财的方式,多元投资养老,以投资收益补充退休金的不足部分。例如可倾向选择风险较小的银行理财产品、货币基金等产品,一般来说,获得4%以上的年化收益率并非难事,这样可以有效跑赢通胀。另外,应急准备金的配置比例应高于年轻家庭的一倍,4万-5万元为宜。

  房产专家则建议,由于林老师在天河区的旧房子出租收益较佳,一般情况下月租金可达4000-5000元,因此可以考虑换租。林老师夫妇可以选择另一处环境更好、配套齐全、适合养老的近郊物业,一般两房单位月租金为2000多元,这样在退休后仍有每月约2000元的出租收入的稳定收益,生活质量可以明显提升。

  B案例:丁克家庭,宜未雨绸缪

  李太太,广州某事业单位职工,今年52岁。丈夫是工程师,今年55岁。丁克家庭,爱好旅游、摄影、美食。名下有两套房子,一套自住(越秀区旧房子,市值约300万元),一套出租(白云区某大型小区物业,市值约250万元)。

  理财建议:70岁后可考虑“倒按揭”

  表面看来,李太太与丈夫在养老上面临的压力并不大,由于拥有两套住房,更可以“放手”腾挪另一套房产以获得更佳收益。由于是丁克家庭,老来没有子女依托,因此,更应未雨绸缪,提前做好退休准备。

  理财师建议,类似李太太的家庭状态,宜在退休前10年提前做好准备。首先,要做好养老理财计划,适宜配置以下四类产品:货币基金(流动性强,方便应急)、国债或偏债基金(稳健理财,提高收益率)、实物黄金(长线保值,对抗货币信用风险)、保险(除了普通的养老保险,还应配置医疗、疾病类保险)。此外,家庭也需常备更大数额的活期存款或现金,以备不时之需。

  而在腾挪房产获得更好的生活质量方面,由于不需要把房子留给子女,可考虑在不同的年龄段陆续将房产变现。基于房地产市场仍有10-15年的上涨预期,建议在李太太夫妇尚未退休的这几年,继续把房子出租。而在李太太夫妇退休后,可考虑出售物业,把售房收入按照以上的配置进行理财,以抵御通胀,同时获得更充裕的可支配的养老资金。

  由于目前“倒按揭”尚未成熟,从时下的理财角度来看并不太“抵”,但按照国家对以房养老政策的支持,10年后有望获得更优越的“倒按揭”方案,按照先进国家的经验,“倒按揭”是丁克家庭的主要选择。因此,建议李太太夫妇先多加观察,在70-75岁或可考虑把最后一套房产“倒按揭”给银行,夫妇俩可选择更好的养老机构居住,每月获取更充裕的养老金安享晚年。

  可行性探讨

  目前以房养老的几种方式

  (1)子女(抚养人)养老,房产由子女(抚养人)继承;

  (2)出租(出售)大房,再租入(换购)小房,以房租差价(售房款差价)养老;

  (3)出租或出售房子,自己住老年公寓,以租金或售房款养老;

  (4)出售住房,再租回原住房,以售房款交纳房租及养老;

  (5)倒按揭,把房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构,每个月从该机构取得贷款作为养老金,老人继续在原房屋居住,去世后以住房归还贷款。

  倒按揭:银行“试水”三年,“不抵”少人问津

  按照先进国家的经验,“倒按揭”是以房养老的主要渠道之一,也是一种很成熟的险种。把房子抵押给银行,金融机构按月给老人发放养老金,拿完养老金后,房子或者赎回,或者归金融机构所有,这就是“倒按揭”。

  记者了解到,3年前,广州已有金融机构悄然试水“倒按揭”,却鲜有人问津,“不抵”是其中最重要的原因。随着市场化机构逐步介入“倒按揭”市场,专家呼吁政府进一步完善住房反向抵押养老保险配套体系,支持“倒按揭”业务的开展。

  “倒按揭”只有10年期限

  记者从中信银行广州分行有关人士处了解到,该行“试水”的养老按揭业务,是针对老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途,银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户,由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金,贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金,将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

  该人士表示,与国外“倒按揭”的不同主要在于,该行养老按揭的借款人不限于老年人本人,只要有可抵押房产,老年人法定赡养人也可以作为借款人,即子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。但要求老年人或法定赡养人有多套房屋,才能抵押其中一套房。

  当前的“倒按揭”并不划算

  广州是否已有市民“试水”倒按揭?该负责人坦言“少人问津”。“不划算”是主要的原因。

  陈明辉分析,70年产权、55岁以上、至少拥有两套房、按月偿还利息和部分本金等规定是受制于国内现行的金融法律法规,令“倒按揭”的要求多多,实际上却无法解决养老的后顾之忧,因此不被市民接纳。

  “首先是房屋的70年产权,房子购买已经有十几年甚至几十年,银行如果得到该房产,而产权期已经过半,价值大跌,银行有较大的风险,所以贷款期一般只有10年,而55岁以上可以办理以房养老,如果55岁办理,65岁你就要还所有本金和利息,无法还,银行就要拍卖房产,对于以房养老的老年人来说,非常尴尬。”

  “其次是按月偿还本金和利息。超过一年的贷款,利息要按月还,还要给一点本金意思意思,贷款到期后要一次性付清本金,这相当于你将房子抵押给银行贷款,每个月要还本息,和以房养老原本无忧养老的宗旨背道而驰,实际上,这更像是消费贷款而非以房养老。”

  “其三,按照现行的法律法规,一套房的话银行是不能没收房产的,必须有两套以上,而且必须是非按揭房。而拥有两套房以上,出租或者出售所得完全够老人养老所用,又何必‘以房养老’呢?!”

  专家说法

  靠房子养老,比靠子女靠谱

  赵卓文(广东省房协理事)

  据报道,目前广州养老金累计结余千余亿元,预计到2030年会出现养老金缺口。现在很多年轻人的工作稳定性差,依赖子女养老的保障性不高;同时,房屋在未来的保值、增值性能在增加,靠房子养老可能比靠子女靠谱。

  以房养老观,刺激购房投资

  谢沁(中地行策划总监)

  以房养老不仅可以多一条途径解决养老问题,还会刺激购房投资观念。有了以房养老的想法后,人们希望拥有房产的愿望会更强,未来买房养老会与现在买铺投资的观念相似。(

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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