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注资地价过高遭质疑 招商地产大股东为“盈利”背书

2013-10-19 14:01    来源:第一财经日报      字号:

  黄树辉

  招商地产(000024,股吧)(000024.SZ)抛出的一项高达48.65亿元的土地资产注入方案,不但没能得到投资者的正面认可,反而引发股价接连受挫。

  截至10月17日,招商地产股价较停牌已经累计下跌18%,市值缩水超过88亿元,市场表现显然超出管理层预期。

  10月16日,招商地产发布公告宣布,对此前拟订的资产注入方案进行调整,公司大股东招商局蛇口工业区亦承诺进行盈利预期补偿。

  这也是2013年以来国内最大的房企资产注入案,大股东出面进行盈利背书的做法,在今年房地产领域尚不多见。

  但由于受调控等多种因素影响,上市房企股价较年初普遍出现下跌,而近期房企陆续推出的资产重组方案仍未能扭转颓势。

  交易价格遭质疑

  此前9月16日,招商地产公告宣布,拟以非公开发行股份方式收购大股东招商局蛇口工业区持有的三幅地块使用权。

  这三幅地块分别为蛇口海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地、文化艺术中心地块,三地块合计作价48.65亿元。

  同时,招商地产还提出将向不超过十名特定投资者定向增发,募集资金总额不超过16.22亿元,主要用于补充流动资金。

  但该方案一抛出便遭到机构投资者“用脚投票”,方案披露当天,招商地产股票很快跌停,市值一天缩水逾38亿元。

  根据此次调整的方案,招商地产将暂时不收购女娲广场地块,该地块评估值为1205万元,土地面积为2.4万平方米。

  原因是,此前在对女娲广场用地进行评估时,对其使用年限评估有误,因而决定暂不将女娲广场用地纳入是次交易标的。

  经招商地产与蛇口工业区协商,此前拟定的交易标的范围变更为,海上世界住宅一期和文化艺术中心土地使用权。

  最终确定的两幅地块的土地使用权总价款约为48.53亿元,土地价格较此前并无变化,但这一价格正是投资者质疑的焦点。

  作为招商地产和蛇口工业区的大本营,蛇口片区土地近年来已经不断被大股东注入招商地产,以解决同业竞争问题。

  上述三幅地块,也是蛇口片区剩余的最后的可注入资产。该三幅地块开发完毕后,大股东在蛇口将没有土地可注入招商地产。

  根据交易预案,海上世界住宅一期为本次交易的核心标的资产,该项资产的作价占交易总价的95.6%,达46.5亿元。

  该项目的容积率建筑面积为16万平方米,这意味着该地块每平方米的楼面地价为2.9万元,大大超出投资者预期。

  在招商地产随后举行的关于发行股份购买资产,并募集配套资金暨关联交易预案的网上说明会上,投资者屡次质疑地价过高。

  大股东背书

  之所以受到质疑,是因为该地块交易价格半年多内就上涨一倍左右,显示出大股东对招商地产并没有进行利益倾斜。

  参考标准是,去年12月招商地产曾向蛇口工业区收购两幅地块,当时楼面地价分别约合每平方米2.05万元和1.34万元。

  实际上,招商地产管理层对资产注入方案并不能得到投资者认可的担忧,在该注资方案拟订之初就已经有所表露。

  在上述方案中,招商地产专门对地价进行了详细解释,认为“若是通过市场招拍挂流程,本次交易标的的价格可能会更高”。

  招商地产此后在投资者交流平台上再次回应称,2012年中海拿下的宝安尖岗山地块实际楼面地价达到每平方米2.8万元,今年7月成交的前海土地也超过每平方米2.2万,且周边配套不成熟,但海上世界住宅一期地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的,相信会有好的前景。

  目前,海上世界住宅一期周边楼盘销售均价在每平方米6万元以上。根据招商地产出具的中介评估报告,海上世界住宅一期、文化艺术中心两块土地选用剩余法评估,预测开发利润合计为19.64亿元。

  为进一步打消投资者质疑,招商地产10月16日还公告大股东与其签订《盈利补偿协议》,如上述三个项目开发利润未达预期,将会获得大股东的补偿。

  依据该补偿协议,若低于预测合计开发利润,蛇口工业区承诺在符合相关证券监管法规和规则的前提下,将以其持有的一定数量的招商地产股份赠予,招商地产赠送股份实施公告中确认的股权登记日登记在册的全体股东。

  这意味着大股东将为此次资产注入进行盈利背书,这种做法在其他领域上市公司中时常有之,但在房地产领域并不多见。

  有机构分析认为,投资者对于注资项目的价格以及未来盈利空间比较质疑和担心,大股东作出承诺也有安抚投资者的目的。

  招商地产有关负责人向《第一财经日报》表示,希望大股东作出的盈利补偿这一承诺能够提升投资者的积极性。

  此项草案将在10月31日召开的第二次临时股东大会进行审议。交易估价报告和交易方案仍需经国资委备案和批准,以及需获得证监会核准。

  此外,招商地产对东力实业(00978.HK)的资产注入也在同期进行中,东力实业将以66.88亿港元的代价收购招商地产在内地的多个地产项目股权,该次收购意在将东力实业真正转化为招商地产的境外上市平台。

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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