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三亚成功模式难复制 银滩旅游地产困局破解难

2013-10-11 23:25    来源:中国经济网      字号:

  乳山银滩兴建之初,本想效仿三亚建成滨海旅游新区,然而“画虎不成反类猫”,成了个不伦不类的烂摊子。银滩要想“洗心革面”,恐怕还有很长的路要走。

  2000年开始,山东乳山银滩海景房的楼盘导购资料铺天盖地席卷了祖国大地。以银滩楼市开发为起点,“威海银滩海景房售楼处”组建“看房团”,一时间成了旅游地产销售的新潮流。然而时至今日,售楼宣传口号已然从“最适宜居住”转向“最适宜养老”,这个转变背后透出的显然是种种无奈。不过无论从哪个角度来看,银滩新城的开发确实是做砸了。

  三亚的成功不可复制

  山东威海下辖的乳山市银滩,坐拥长21。3公里宽3公里的海岸线,沙质细软,是中国AAAA级旅游度假区,一直以来都被政府作为旅游重点,每一个开发项目都不能不说是大手笔。然而多方资料显示,这里切切实实地被发展成了一座人迹罕至的空城。

  前往乳山银滩的路程并不便利,从银滩到威海市内主要的交通枢纽,最近的也要100公里,从外地过来的人基本都要在威海乘坐大巴行驶近两个小时才能到。汽车沿着银滩海滨公路前行,路的一侧是空旷的反射着白光的沙滩,另一侧则是三三两两的显然很久没有营业的饭店、商铺,路上偶然能遇到零星的当地人骑着摩托车卷尘而过。及至夜幕降临,如若不是借助蜉蝣一般的路灯光芒,甚至很难发现路基不远处那一栋栋黑乎乎的住宅楼群。

  从社区步行到最近的沙滩大约半小时,要经过干涸的池塘、嘈杂的工地,底商的经营萧条得抓狂,计划中的大型商业中心貌似烂尾楼,在这里的唯一感觉就是,住在海景房里却哪也去不了。

  据了解,此地住宅最初定位就是给投资客作为二套、三套住宅使用的,房源较少受信贷调控影响,即使所购海景房为第二套房,也有可能申请到首套房的利率。20年来银滩的住房至少开发了18万套,而乳山市原住居民总量不过23万户,故而必须依赖外来购房者。政府企图模仿三亚模式,吸引大批投资客介入,这些房子中的绝大部分都卖给了外地人,其中以北京(楼盘)、上海(楼盘)、东北等地人较多。但现实并未如预期发展,银滩的旅游没有形成三亚的影响力,旅游客流并不理想,大批房屋闲置甚至已经因缺乏保养而出现破败,随处可见千疮百孔的别墅群,附近居民借社区缺乏管理之际随意搭建并扩大房子面积,很多建筑变得臃肿、丑陋。

  一朝回到解放前

  乳山市区的本地人说,“如果要在这买房,那大可不必了,因为住海边很潮的,我们本地人没人在海边买房的。但是说你夏天想来这避避暑,洗个海澡啥的,确实不错。”许多在银滩置业的业主表示,“虽然当时买进的房价确实很便宜,但基本没有涨多少或者根本没人来接盘。再加上这边的商业配套十余年都没有起色,唯一的改变就是工地上竖起了一个巨大的花瓶,突兀地立在沙滩前,显得有些不伦不类。”

  从数据来看,虽然银滩房价在表面上呈现出明显的涨幅,从2000年的1900元/平方米,到2009年的4900元/平方米,再到2013年的8000元/平方米,土地也从前些年的5万元/亩翻了近20倍,但大多数业主却在同时遇到一个问题,没有人来接二手房。鼓点一停,“花”都砸在了自己的手中。现在的银滩最繁忙的恐怕就属中介了,电线杆上、楼房墙壁、玻璃窗上,随处可见卖房广告。“银滩二手房均价在3000元/平方米左右,很多人是2008年5000元买的,现在3000元亏本出手。”某中介指出,“一手房的价格并不能看出银滩房屋的真实供求关系,而二手房交易价格更加客观。我遇到的最便宜的情况是80平方米的房子,由于主人急着用钱,总价12万就出手了。现在银滩有200家中介,平均每家中介手里有200把钥匙,你算算银滩的二手房有多大的量。由于抛盘大,二手房都卖不上价。”

  虽然银滩已有30多家企业开始由传统地产向养老养生地产转型,但要在全国医保系统尚未联网的当下依赖养老盘活银滩1800万平方米的空房确实有些过于理想化。银滩到目前只有一家小型医院和两家卫生所,且既缺少药品又缺少设备和医务人员,距离最近的像样的医院也要数十分钟车程。

  银滩最繁荣的时候引来了大批的家具店、建材店、饭店前来淘金,但随着几年后热潮回落,家具店关张甩货,饭店门可罗雀,商户们心灰意冷纷纷离去。生活配套则彻底回到了数十年前的样子,每月分期在周边几个地段设集市。例如农历初一、初六在常家庄和小陶家,初三、初九在宫家集,初五、初十在焉家。不禁让人困惑,乳山银滩这块揪心的痛究竟还要延续多久?

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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