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以房养老被指政府算计老百姓房子 官方紧急表态

2013-09-23 15:15    来源:新浪网      字号:

  9月19日和20日,民政部连续回应“以房养老”问题。

  9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》,7000字文件,有17个字最引人注意:开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

  此举被称“以房养老”,即把自己的房子抵押出去,每月获得养老金额。

  有人认为,政府在推卸养老责任,“算计”老百姓房子。官方紧急出面表态:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

  有媒体也发出评论:“以房养老”意味着养老金筹集渠道有望拓宽,不再仅依靠存款和退休金。

  实际上,“以房养老”概念10年前就被提出来,北京、上海、南京、杭州、哈尔滨等地近年来也在试点“以房养老”的多种模式。

  此次试点具体方案尚未出台。专家认为,这次试点要想成功,还需政府引导,为老人和保险公司出台一些优惠、鼓励政策。

  这几天,孟晓苏几乎每天都在微博上“论战”。

  64岁的孟晓苏是幸福人寿保险股份公司前董事长,此前,他曾在中南海工作8年,又曾长期掌舵中国房地产集团,是1998年房改课题组的组长。

  在出差路上,孟晓苏没闲着。他忙于告诉他的20多万粉丝,包括另一位经济学家马光远,“住房反向抵押养老保险”对孤寡老人来说,是一个不错的养老选择。

  但很多人不认同。

  今年上半年,华东师大课题组对上海1400名50岁以上市民作问卷调查。结果显示,即使是无子女群体家庭,愿意“参加住房反向抵押贷款养老项目”的,仅为19.1%。

  所以,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的意见一经国务院发布,立刻引发各方关注。

  “以房养老保险”10年未获批

  孟晓苏十年前就想做“以房养老”保险,它的专业名称是“住房反向抵押养老保险”。

  与靠出租房屋拿租金、或卖掉房子拿房款养老不同,老人向保险公司抵押自己的房子投保,投保后可以继续住在房子里。在世时,每月支取养老金;去世后,房子归金融机构处置。

  这种模式起源于荷兰,如今美国、加拿大、英国、新加坡、日本等已经普及。

  “国务院的红头文件,要求开展住房反向抵押养老保险试点,这是首次。”孟晓苏说。

  2003年,时任中房集团[简介 最新动态]董事长的孟晓苏给国务院写了一封信,建议建立“反向抵押贷款”的寿险服务。

  这个建议得到当时国务院主要领导的肯定批示。之后,“以房养老”陆续获民政部、原劳动和社会保障部高层以及全国人大代表、政协委员的支持。

  2007年,在原劳动和社会保障部部长郑斯林的支持下,孟晓苏还创立了一家新的保险公司——幸福人寿,致力于开发“住房反向抵押养老保险”。

  中秋前夕,记者致电幸福人寿400客服热线,得到的答复是,住房反向抵押养老保险仍在研发中。

  “至今,作为一款保险产品,住房反向抵押养老保险,始终未获保监会批复。”孟晓苏告诉新京报记者。

  对于官方迟迟不批复的原因,孟晓苏不愿多谈,他只是说,保险业界普遍认为房价会跌,而老人寿命在增长,“保险公司不愿亏钱而集体沉默,是其过去十年无法推出的最大阻力”。

  “个案商业运作难建公信力”

  金融机构担心房价会跌,民众则担心房价会涨,抵押后亏本。这也导致一些地方的试点进行不下去,北京是其中一例。

  2007年,中大恒基房地产经纪公司开始和北京的养老机构合作,探索“养老房屋银行”。

  与将要试点的“住房反向抵押养老保险”相比,这个模式不改变房屋所有权。

  按照设计,老人与中介机构签订协议,出租自己房屋,租金直接给养老院。老人可选择是按年还是按月收租金。这样的操作模式,被认为“符合传统价值观念”。

  日前,记者致电寿山福海养老院,工作人员表示,“养老房屋银行”项目只是在养老院刚开业时尝试过很短的一段时间,由于效果不好,早已结束,与中大恒基的合作随之终止。她还表示,当年,只有少数几位老人通过此种方式入住,目前,这些老人均已离开。养老院床位现在紧张,老人只能以全款支付方式,排队入住。

  而中大恒基公司经营管理部经理薄滢则在近日向媒体表示,当年,“养老房屋银行”只在公司公主坟片区约五六个门店试行,推行不到半年时间,试用的人数不到10个。“此事不了了之。”

  “老人心里有抵触,是试点难以推行的主要原因。”在薄滢看来,不少老人舍不得把房子给外人住,并要求保留屋里的所有老设备。这样的要求又与租房人想法抵触,导致房屋中介维护打理成本加大,收益不理想。

  谈起这段不成功的尝试,北京市民政局李红兵认为,老人对这种个案的商业运作模式缺乏信任,“当年只有一家租房中介公司和一家刚开业的养老院直接参与,覆盖范围很小,在租价评估、服务水平上,都难以建立公信力和吸引力”。

  “之前各地的试点,都没有考虑老人对房价上涨的预期”,李红兵说,要扭转“以房养老”在中国的颓势,必须确保对房屋有一个合理的价值评估。在这个过程中,政府不能作为直接参与者。

  “即刻变更产权害怕房子卖亏”

  新京报记者调查发现,上海、南京、杭州、哈尔滨等地也有相关试点,模式均不相同。

  2007年年中,拥有政府背景的上海公积金管理中心推出“以房自助养老”的模式。65岁以上的老人将自己名下房产卖给公积金中心,可一次性收取房款;该房屋由公积金管理中心再返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同;老人可按租期年限,将租金一次性付与公积金管理中心。

  然而,沪媒报道,2010年,“以房养老”上海试点早已停止,上海公积金管理中心表示,“无恢复时间表”。

  最近一年,华东师范大学金融与统计学院教授汪荣明指导学生,专题调研“中国反向抵押贷款养老”模式。当年京沪“以房养老”试点失败原因,也是调查内容之一。

  课题组发现,上海“以房自助养老”项目初期咨询者众多,但是真正申请试点的对象仅是个位数。项目失败的主要原因,汪荣明和学生们分析认为,“大多数老人不能接受签约的时候就变更房屋产权”。

  家住上海普陀区的张女士,不接受的原因是“担心房价上涨”。

  从2007年到2013年,张女士名下的老房子市价翻了几番,“要是当年卖给公积金中心,亏掉了。”

  此外,“南京试点”也广被报道。2005年4月,南京汤山留园公寓试水“给我房子、替你养老”业务。拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人,可自愿将房产抵押给老年公寓,并入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租,用于缴纳养老费用。老人去世后,房屋产权归老年公寓所有。

  两年后,当地媒体的调查却称,该公寓只有4名老人入住,留园老年公寓即将进行工商注销。

  日前,记者按照2007年该老年公寓在网站上留下的电话与之联系,不是无人接听就是关机。

  汪荣明带领的课题组分析,这个方案的限制条件过于苛刻,机构公信力不够,很多老人不敢把房产交给民营机构打理。

  其他城市试点也遇到了类似问题:客户过少。如今,都已基本销声匿迹。

  “试点成功需政府引导给优惠”

  以往的失败经历,让不少人对未来将开展的“住房反向抵押养老保险”试点,产生悲观情绪。

  目前,新的试点方案尚未出台。

  孟晓苏认为,如果这次想要试点成功,保监会首先要同意“住房反向抵押养老”作为一个保险产品。政府也要给一些优惠政策,比如给老人免税。(入保后每月从保险公司处获得的收入,正常情况应交税)。

  再比如,老人越高寿,领取的养老金就会越多,政府也可以通过一些“高龄(保险)补贴”,鼓励保险公司对高寿老人“管到底”。

  李红兵则建议,今后,“以房养老”可借鉴新加坡模式,由政府引导,给出优惠政策,或购买服务,吸引更多公益组织参与。

  而在“以房养老”这一话题逐渐升温之时,有专家提醒,让老年人安度晚年,不能把眼光局限于养老金数目、模式上。

  去年全国两会,作为全国人大代表的郑功成,接到一位老人的电话,希望他呼吁养老金再涨一点。郑功成说,这位83岁的北京老太太,每月能拿2870多元退休金,但因生病住院,需长期护理,还是捉襟见肘。

  老年人晚年有高昂的医疗费用等支出,只依靠基本养老金,根本难以承受。“中国各级公共性财政投入,更应向老年人的医疗保障、养老服务产业倾斜。”郑功成说。

  70年产权,“以房养老”最大阻碍?

  多方认为,“以房养老”的主要障碍,是中国商品房产权最长为70年。

  “我买的是二手房,现在房龄已经快30年了,等我老了,就算想以房养老,刚把房子抵押出去没几年,就满70年了,这账该怎么算?”北京市民张先生说。

  2011年9月,银监会在公开办复全国政协委员“以房养老”提案时表示,我国现有的制度——房屋产权70年,致“以房养老”难推行。

  中信[简介 最新动态]银行(行情,问诊)2011年在多地试点推出“养老按揭”业务,但明确规定,贷款期限最长不超过10年。

  “现有房屋产权70年,产权到期后如何处置依然存在政策盲点。银行开展这项业务也得考虑这方面的问题。”长春一家银行个人贷款中心负责人解释说。

  对此,孟晓苏并不认同。在他看来,2007年出台的物权法已经明确规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。金融机构担忧“70年产权”的问题,是自己束缚了自己。

  “真正的住房反向抵押保险,要保障抵押了房产的老人,按照房屋的实际价值,领取养老金直到去世。”孟晓苏说。

  孟晓苏认为,“住房反向抵押养老保险”本身就是一个小众产品。按照他的计算,我国目前大约有2000万无子女和失独老人,如果其中有3%的人接受,就有60万人之多,这将极大改善他们的晚年生活。

  孟晓苏计算过,在北京,一套二环内的100平米的老房子,市值约500万,如果做“反向抵押”投保,每个月可收取3.4万元养老金,直到去世,房屋增值还能领到更多。

  “多了一种选择,不具强制性”

  民众还担心,政府提“以房养老”,那是不是没有房子的人,就不能养老了,或者,只靠基本的养老金是不够养老的?

  在接受媒体采访时,华南农业大学劳动与社会保障系副教授张开云,说出了自己的理解:“以房养老是养老政策多层次、多支柱背景下的多选之一,是自愿选择而非强制性的。同时在顺序上,是存在了社会养老、家庭养老、国家帮扶、社区服务等养老选项后又增加了一个,而不是意味着,国家先收了你的房子,等你钱还不够时,再考虑其他帮扶。”

  9月19日和20日,民政部连续发声,平复公众对“以房养老”的质疑:“以房养老”只是一种选择,与基本养老保险没有关系。

  以房养老是养老政策多层次、多支柱背景下的多选之一,是自愿选择而非强制性的。同时在顺序上,是存在了社会养老、家庭养老、国家帮扶、社区服务等养老选项后又增加了一个,而不是意味着,国家先收了你的房子,等你钱还不够时,再考虑其他帮扶。

  ——华南农业大学劳动与社会保障系副教授张开云

  多地探索以房养老模式

  试点地点:北京

  开始时间:2007年

  试点模式:出租自有房屋(保留产权),租金直接给付养老公寓费用

  存在问题:无中间担保机构,养老公寓地理位置偏远等

  试点地点:杭州

  开始时间:2009年

  试点模式:租房增收养老,售房预支养老,退房补贴养老,换房差价养老

  存在问题:实施规模较小,无法应对可能存在的风险等

  试点地点:上海

  开始时间:2007年

  试点模式:房产直接变卖给公积金中心,用所获资金返租自己已售房屋

  存在问题:即刻变更产权,未考虑老年人对房价上涨的预期等

  试点地点:南京

  开始时间:2005年

  试点模式:与“倒按揭”有相似之处,但只针对房屋面积超60平米的“三无老人”

  存在问题:无中间担保机构,参与条件苛刻,不利推广

  试点地点:重庆、厦门、长沙等

  开始时间:2011年

  试点模式:以自己或子女的房产作为抵押,向中信银行申请贷款,在约定期间通过分期还本付息方式还款或者以房产抵押

  存在问题:只能以房产估价的60%提供贷款,贷款到期后,老年人晚年无保障等

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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