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你知道期房买卖的法定条件吗?买卖期房的注意事项|综合

2013-09-23 15:09    来源:365地产家居网      字号:

  编者按:现在很多人购买的都是期房。那么,什么是期房?应当怎么买卖期房?买卖期房时的注意事项有哪些?

  一、什么是期房?

  指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。

  期房在港澳地区称做为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

  从工程的角度来说,期房则是从开发商拿地,做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前,都属于期房。

  二、怎样买卖期房?

  有很多购房者常常询问关于购买期房方面的问题。那么,购房者应当怎样买卖期房呢?本文总结了一下,认为大体上可以从以下几个方面来考虑。

  (一)怎样买卖期房?购买期房前的准备工作

  1.对开发商的资质、信誉要有全面的了解。

  2.在签订《商品房销售合同》时,应逐条看清楚,明确双方的责任。

  3.在看小区沙盘时,不要被华丽的外表所蒙蔽,要考虑到一些实质性的问题,如规划是否合理,公共设施位置是否正确等。

  4.实地考察地基,核实房型图。

  (二)怎样买卖期房?期房交付时的“验收”工作

  1.检查房子是否符合交付条件,因为有的开发商因害怕支付延期交房滞纳金,往往在房屋未经有关部门检查并取得合格证明前就交付使用。

  2.检查房屋质量是否有问题,如墙面是否有裂缝,门窗有无变形,下水道是否畅通等。

  3.配套设施诸如标识系统、邮政系统、公共能源等是否与合同相符。

  三、期房买卖的注意事项:期房买卖的法定条件

  首先,是对开发商的资格条件,开发商一般为商品房的开发企业,需要有资质证书、营业执照、一定数额的注册资本,有相关资格技术人员与会计人员。就是要依法设立的的企业。

  其次,是对建设基地的要求,要有土地使用权的证明文件;要获得建筑物规划设计方案的批准文件,同时持有建设工程规划许可证;还要获得建筑和管理工程执照,要做好建造房屋的场地准备工作,就是我们俗语所说的“七通一平:包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。”

  再次,是对施工设计及投资的要求,要求施工设计图已经完成,施工单位已经落实等,按提供预售房来计算,设入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并以确定施工的进度和开工、竣工交付日期。

  最后,商品房预售要向房产部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。只有经审核批准,商品房才能正式预售,向购房者收取房款。

  只有满足上述条件,开发商才能从事商品房预售活动。就是说对开发商在法律上是有要求的。如果开发商不具有商品房预售的资格条件,就会导致双方的买卖行为无效,以至引发不必要的法律纠纷,关于这方面的查证,购房人可直接到房地产管理局进行核实。

  在实践中,有当事人以开发商没有取得商品房预售许可证,请求法院宣告商品房预售买卖合同无效,这种情形订立的合同当然无效,但是开发商在订立合后并于起诉前取得了商品房预售许可证的,则认定为有效。

  就合同中的主要条款,给读者们提个醒:主要是期房的基本情况、规划设计、价款及支付方式、违约责任一定要明确,因为在期房买卖中,购房者往往看到的是小区建筑物的模型、房屋的户型图,不能看到房屋的真实情况,由于房屋没有建好,购房人无从确定房屋是否符合约定,这就要求购房人应当更加的注意买卖过程中的每个环节。因此,应在合同中进行具体明确的约定,为房屋实际交付提供有效依据。

  购房人需要仔细审查合同中是否包括坐落位置、建筑面积、土地使用权证号、使用权取得的方式、土地使用的性质、期限、预售许可证号、建筑工程规划许可证号、房屋的结构、平面图、装修标准、竣工交付日期等。

  实践中,在双方订立商品房预售合同时,往往是格式合同,是由开发商提供的打印好的文本,所以买方往往无从选择,这时需要买方仔细阅读合同文本的内容,有不理解的地方,必须询问清楚,尤其是划横线的部分,因为横线上的文字是开发商自己打上去的,如果约定不明确,可以与开发商进行协商,达成补充协议,并一同备案到房地产管理局,买卖方为有效成立。

  买卖期房的其它注意事项有哪些?

  (一)购房前的准备。购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,还有就是对选择的物业项目有一些最基本的了解。具体包括:

  1、要注意选择楼盘。一般来说,政府投入建设资金较多或者具有特殊经济、文化背景的区域,其楼盘发展潜力大;如果房产项目所在区域有良好的整体规划,并处于规划实施初期,该地区楼盘升值的可能性更大。

  2、注意楼盘规模。因为一般说来,大一些的楼盘抗风险能力要强一些。具有一定规模的楼盘,相关的配套设施会比较完整,社区文化、物业管理 也都会相对好一些。

  3、注意开发商的资质背景。购房者不仅要了解开发商的资产规模,业界口碑,对项目的设计理念,还要掌握其品牌建设情况,甚至了解与其合作的建筑承包商等合作伙伴的情况。

  4、注意审查“五证”。第一是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

  特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

  (二)购房中的合同签订。购房时要签订认购书和商品买卖合同,除此之外还包括签订补充条款。先签订认定书,再签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理预售登记。在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,提醒购房人要注意,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用;而订金不是对合同起担保作用,所以,签订认购书时要看清是哪个概念。

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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