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“地王”与“限价地”并存 北京土地市场现分化

2013-09-05 15:13    来源: 搜狐焦点网      字号:

  

   9月5日电(房产频道张玉玺)昨日,北京土地市场迎来了不平凡的一天。因为接连拍出的两宗地块走向了两个极端,农展馆地块以7.3万元/平米的价格刷新了北京单价地王,而豆各庄地块的销售均价却被限制在2.2万元/平方米以内。两宗地块两种“命运”,北京土地市场出现分化。

  一方面,调控房价的压力巨大;另一方面,土地财政的依赖难消。业内分析认为,“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。“限价地”在一定程度上延缓房价上涨的冲动,满足中低收入的住房需求;而市场化形成的“地王”,一定程度上补充了财政收入,也使政府有更多资金反哺保障房。

  北京土地市场呈现“冰火两重天”

  昨日,北京接连出让两宗地块,成交总额高达61亿元,分别被融创和恒大[简介 最新动态]收入囊中。虽然都在北京同天售出,但两地块却呈现出相反的“命运”,北京土地市场呈现“冰火两重天”。

  农展馆地块设置了合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,竞报异地建设医院面积,最后融创以21亿元配建27.8万平米的医院面积竞得该地块;粗略计算,土地溢价率为16%,楼面价为35501元/平方米,但考虑到配建医院的成本,所以折合楼面地价将突破7万。

  农展馆地块以7.3万元/平米的价格刷新了北京单价地王。链家地产市场研究部张旭认为,该地块楼面价已经远超过目前农展馆商圈4万元/平米左右的平均价格,再现楼面价与二手房价格的倒挂,而该项目开发为豪宅级别的高端项目可能是未来唯一的选择。

  与此同时,经过43轮竞价,恒大以40.4亿元加配建51500平方米公租房的代价将朝阳豆各庄地块拿下,剔除公租房部分,折合楼面价16618元/平方米。本次出让宗地中除公共租赁住房外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平米。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,豆各庄地块算上建安及管理成本4000-5000元/平米,整个项目的利润空间微乎其微,但是作为恒大地产[简介 最新动态]来北京的第二个项目而言,“试水”意义大于该项目本身。

  “该地块周边的二手房交易价格约为2.6万元/平米,限价商品房的价格优势还是比较明显的,销售基本情况将会十分良好。该地块与恒大地产上次竞得的昌平沙河高教园二期地块一样,只是其曲线进入北京市场,打造自己的北京运营团队的被迫选择。”张旭说。

  “地王”与“限价地”并存成主流

  对于一边严格限制地价、一边又任由地王出现的现象,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为这并不矛盾,“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。一方面,这符合调控基调;另一方面,也与市场要求相符合。

  “通过行政干预的‘限价地’能在一定程度上延缓房价上涨的冲动,满足中低收入的住房需求;而高端物业交由市场来竞争,企业自行承担风险,即通过市场化形成‘地王’,也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。”胡景晖说。

  一方面,调控房价的压力巨大。张大伟表示,逐渐增加供应的限房价地块、配建保障房的普通地块将是土地市场的主角。商品房部分可能价格依然持续上涨,但普通中低收入人群逐渐可以选择购买价格相对较低的限价房。而房价控制目标也可以在低价房占比增加的情况下非常容易完成。

  另一方面,对土地财政的依赖短期难消。胡景晖认为,从土地财政角度来看,由于房价受限(明显低于周边房价),也在一定程度上影响土地出让价格,政府土地收入将减少,为保证土地财政收入,其他非普通住房用地需要通过市场化出让,创造高地价款来平衡限价地的损失。

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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