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李嘉诚内地利润最大化 长和系质量问题集中爆发

2013-09-05 14:52    来源:时代周报      字号:

  不重经营重牟利 房屋质量差、拖欠工程款

  特约记者周南希发自广州

  就在“长和系”于香港、内地售卖资产,准备套现300亿元,意欲“西进”的传言闹得沸沸扬扬之时,关于“长和系”经营思路的质疑也随之而来。

  有业内人士在接受时代周报记者采访时表示,“长和系”囤地获利的经营思路,给快速拿地、快速开发、快速周转的内地房地产企业开了个坏头,负面影响很大。

  不重经营重牟利的做法,使得长和系的一些商业地产项目面临经营不善的困境。而长和系在获利后脱身的做法,也导致了诸如“质量差、欠薪”等诸多问题集中爆发。人们甚至产生这样的疑问,华人首富李嘉诚除了在内地赚取了大把超额利润的同时,建成的房地产项目甚至是屈指可数的。

  囤地套现成常态

  8月29日晚间,和记黄埔有限公司(以下简称“和黄”)发布公告,拟以32.68港元的价格出售位于广州的西城都荟项目。而此前,“长和系”以60亿人民币的挂牌出售上海东方汇经OFC。加上早先被炒得沸沸扬扬的出售百佳超市,抛售这三大项目,预计将给“长和系”带来超过300亿元的现金。

  和住宅项目囤地慢开发不同的是,对于持有型物业,长和系更多地是采取延长开发时间,静待土地及楼面价值飙升之后,再选择出售,从而谋取暴利。而在内地,为数不多建成的并运营得比较成功的商业地产项目当数位于重庆解放碑核心商圈的大都会广场项目,该商业项目为李嘉诚掘取了大把的利润,因而曾有“重庆是长和系在内地最赚钱的城市”一说。

  时代周报记者调查发现,无论是东方汇经项目,还是广州西城都荟项目,都带有浓重的“捂盘”色彩。以西城都荟为例,该项目自从2006年亮相至今,拖延近5年才正式开业,目前依然有不少商铺尚未租出,而东方汇经项目要到2014年才能够建成。变相囤地的盈利模式,曾让和记黄埔六七年时间,房价飙涨3倍或地价暴涨3倍。变相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭项目上发挥得淋漓尽致,该项目最后一期房价已是当初楼面地价的28倍多。

  “你可以说长和系囤地,也可以说李嘉诚会处理各方面的关系,并且成功借用了时间成本获得利润最大化。”中原地产项目部总经理黄韬在接受时代周报记者采访时表示。

  不重经营重牟利

  不过,长和系重在谋取利润最大化,忽略项目长远经营的运作思路,在房地产项目运作的一开始就让诸多长和系的大项目面临经营不善的困境。

  广州国际玩具城就是长和系这套运作思路的牺牲品。作为长和系进军广州的首个商业项目,广州国际玩具礼品城于2004年首次公开选铺,首期推出的500间铺位一天之内被抢光。但开业后,玩具城的经营状况急转直下,商场人气不足,生意冷清,很多店铺陆续关门歇业。项目原本以开发酒店等商业配套为主的二、三期用地,如今却被开发商用于开发公寓,其他配套开发项目则一拖再拖。广州国际玩具城把剩余用地用于建设商业公寓,意味着长和系无心经营广州国际玩具城,希望尽快套现离场。

  某代理玩具城销售的负责人对时代周报记者表示,“长和系”缓慢开发的模式,主要是靠其背后有雄厚的资本支持,在低成本的情况下,获得足够多的利润。“当然,这不好摆在台面上来说。”

  可供业内人士玩味的一句话,体现在实际过程中,则是一些地方政府对“长和系”的囤地高度容忍。有媒体统计,长和系在8个城市的13个项目都存在不同程度的囤地嫌疑,平均开发时间在8—10年,远远超过政策许可的范围。国土部曾经多次下文三令五申要严惩囤地捂地。2012年最新的《闲置土地处置办法》规定:土地闲置超过两年不开发将被收回,闲置满一年以上,按地价的20%征收闲置费。但是这条法规好似对长和系没有效应。

  从目前来看,长和系虽然其多次进入国土部的囤地捂地黑名单,但其有据可查的处罚,来自和黄位于东莞厚街的海逸豪庭项目。因囤地达95个月,和黄于2007年被征收7915万元的土地闲置费。和黄于2004年8月31日,拿下的北京朝阳区姚家园2H1、2H2地块,又登上2010年国土部公布的1457宗闲置土地“黑名单”。

  屡次出现纠纷、拖欠工程款

  和在内地囤地时赚得盆满钵满相对应的是,在日常运作过程中,“长和系”为内地经济做的贡献有限,一些行事方法甚至显得粗暴无礼。根据“长和系”在内地的经营思路,片面追求利润最大化的结果,是多次出现工程纠纷及拖欠工资等恶性事件的主要原因。据时代周报记者了解,2012年,由和黄(青岛)有限公司投资开发、青岛华盛昌工程有限公司分包的“和黄青岛小港湾”商住项目1A期消防设施安装工程以及青岛鑫山幕墙金属结构集团有限公司分包的“和黄青岛小港湾”商住项目1A期玻璃幕墙安装工程。在施工期间,分包企业未按规定要求对现场工人进行实名制登记,不与工人签订劳动合同,工人无证上岗,对自有工人未办理社会保险,用工管理十分混乱。双方因工资结算发生纠纷,导致该项目多次出现农民工集体上访和爬楼讨薪事件,并被新闻媒体曝光。与此同时,和黄长春有限公司开发的楼盘御翠园曾欠薪近2000万。100多名农民工无奈在繁华路段集体讨薪。

  “可能和香港企业的管理模式有很大的关系,至于说外包,很多企业都是外包,这倒不是主要问题。”地产行业知名人士陈真诚在接受时代周报记者采访时表示,一成不变地沿用香港的管理模式进入内地市场,或许是导致诸多问题的最主要原因。

  房屋质量问题屡被曝光

  和记黄埔2012年年报显示,2012年其物业销售额为118亿港元,同比增加26%。出售的680万平方尺(约76万平方米)已完成物业之应占权益主要位于内地,目前可供发展土地储备约9200万平方尺(约1022万平方米),其中97%位于内地。

  在内地赚得钵满盆满的长和系,展现了不光彩的一面。质量问题屡遭曝光。据时代周报记者了解,2005年,和黄开发的北京逸翠园项目暴露出工程问题。据当时一些业主透露,逸翠园楼板过于“单薄”,出现楼板掉渣、墙体垂直度出现偏差等质量问题。直到2007年年初,和黄全面停止该楼盘的销售工作,并决定收回全部已经交楼和未交楼的房屋进行整改。而逸翠园也成为北京房地产市场首例已经交房后被开发商收回的项目。

  而和黄成都项目南城都汇的纠纷更是长达数年。“事实上,南城都汇房屋质量差、品质低已是业内公开的秘密。”某业内人士认为,在成都的港资房地产企业里,和黄的产品质量最差。据媒体报道,从2009年开始,和黄南城都汇项目就被曝在质量、设计等方面存在严重问题,如墙体层高出现误差、墙面空鼓严重、入户设置“三重门”等等。2011年,和记黄埔江景豪宅广州(楼盘)逸翠湾再次被曝百余户墙体渗水。该小区业主在接受采访时表示,和黄房地产项目质量问题迭出,与其管理模式有很大关联。

  据了解,广州逸翠湾的施工单位为“北京建工集团有限责任公司”,该项目分别于2010年3月、6月以及11月通过了竣工验收。该公司曾因“违法分包”被广州市相关部门处罚。处罚文号为“穗建法(2010)1259号”的罚单显示,根据《建设工程质量管理条例》第六十二条第一款的规定,对被处罚人(即北京建工)处以工程合同总价款0.5%的处罚,即为25850.40元。

  有接近和记黄埔的业内人士透露,和黄内部奉行“集权式”管理,特别在财务和成本控制上,延续了李嘉诚一贯的严厉风格,各地项目的大小事宜都须上报到总部,由总部进行决策。这样总部虽然对地方项目的运作有着较强的控制力,但习惯了香港运作模式的和黄,一方面对内地房地产行业的一些“规则”不认可,另一方面他们也不愿意按照这些规则行事,从而会引发一些不可预知的矛盾。

  和黄项目不断被曝出质量问题,有业内人士认为,与其工程施工外包不无关系,港企对内地建筑行业规则不甚了解,对施工环节难以监控。据该人士透露,港企很多工程都是外包,将项目工程以较低的价格承包给一家施工单位,接下来施工方很有可能要加价。如果建筑成本控制得过于严格,施工单位偷工减料以压低支出的现象很难避免。说起质量问题时,有熟悉和黄的人士对时代周报记者表示,原因主要有:第一,.公司人员结构的错误。内地公司主要高层管理人员都是香港人,中层管理人员与普通员工都是内地人。决策由香港人做,执行与建议方案由内地人提。

  第二,选择建筑公司错误。和黄选择的建筑公司一定不是当地最好的建筑公司,目的是为了节省投入。三流的建筑公司所盖的楼房注定不是一流的。

作者: 周南希   责任编辑:姜静鑫
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