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北京推限房价竞地价地块 中长期助于抑制房价

2013-08-22 23:55    来源:和讯房产      字号:

  8月21日,今年首宗限房价地块朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块开始网上竞价,起始价24.5亿元。地块建设用地面积11.8万平方米,规划建筑面积29.46万平方米,属性为二类居住用地、公建混合住宅、托幼、环保设施用地(配建公共租赁住房)。交易文件规定,本次出让宗地中配建5.15万平方米建筑规模的“公共租赁住房”。并且,除“公共租赁住房”外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。

  限房价竞地价已有先例,北京(楼盘)或继续扩大推广范围

  限房价竞地价的土地出让方式并不是一件新鲜事物了,北京在2011年5月推出的房山区长阳镇起步区地块就采取了这种竞拍方式,地块内所有居住用途面积均需建成中小套型商品房,房屋销售均价现定在12500元/平方米,当时,区域销售均价在14000-15000元/平方米,该地块最终由中铁建以14.6亿元获得,平均楼板价为6095元/平方米。房屋购买者2年内不得出让。除了北京以外,山东、甘肃、云南、山西等省份亦开始试行限房价、竞地价的出让方式。

  既然此种出让方式并不是新出来的,但受到业内广泛关注,我们认为主要原因在于之前的限房价竞地价地块数量较少,对市场影响力有限,但今年北京提出要对300多公顷的住宅用地试行这一出让方式,供应量占到商品房总量的45%,规模非常大,很可能对住宅市场造成较大冲击。而且,国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春亦曾公开表态,探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式,国土部将总结完善地方经验,并出台规范性文件。

  有助于抑制房价地价,但短期难以在全国大规模推进

  我国目前实行的土地招拍挂的竞拍方式虽然实现了土地供应市场化,但这种竞争机制也导致平均地价出现大幅攀升,高单价、高总价地块纪录不断创新高。以北京住宅用地为例,2003年北京单价地王3962元每平,而2012年的单价地王已涨至33831元每平。地价快速增长对市场预期造成了一定误导,间接促进了房价上扬。此次北京计划推出300万公顷的“限房价、竞地价”地块,比例也较高,如果全部推入市场,将对地价形成较大的抑制作用,同时也有助于限制未来房价上涨幅度,成为房价调控长效机制之一。

  但目前来看,限房价、竞地价的竞拍方式短期内不太可能在全国大规模推广。首先,各地市场情况不一,部分城市的土地较抢手,比如北上广等一线核心城市,土地市场热度受到的影响不会太大,但二三线城市土地出让很可能遇冷,若土地成交量显著滑坡,未来城市住宅产品供应量也将下降,反而会产生房地产市场供不应求的问题,引起房价上涨,与控制房价涨幅的预期相背离;其次,土地出让收入已成为很多城市的重要财政收入,并且是地方政府偿债的重要资金来源,限房价竞地价的方式将可能使这项收入大幅减少,土地出让通过市场化竞争能够实现政府卖地收益的最大化,但如果大范围推广限房价竞地价出让方式,地价将受到抑制,从而降低土地出让收入,在地方执行上或受阻力,推广难度大。

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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