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房企纷纷掘金养老地产 经营模式探索中

2013-08-13 00:55    来源:股城网      字号:

  远洋地产[简介 最新动态]总裁李明在日前举行的“远洋[简介 最新动态]20周年感恩季品质之旅北京(楼盘)行”媒体交流会上表示,目前远洋手中握有161.47亿现金资源,以及近330亿未使用的授信额度。远洋地产已经壮大住宅地产,逐步收获商业地产、地产金融,未来将积极探索养老地产,企业发展“三级跳”,迎接挑战,也是抓住机遇。

  远洋地产的第一个养老地产项目:“椿萱茂·凯健”,项目以协助护理为特征,可以充分发挥合作伙伴EMERITUS(全美最大协助生活养老服务公司)的优势。远洋地产也可以在项目合作开发中,学习其在养老地产项目上的运营管理、服务等方面的长处。目前来看,该项目的客户群体定位高端,对消费群体的支付能力有较高的要求。 中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出,国内现有的多个养老地产项目,主要目标客户群体定位于中高端。这与土地成本高、配套设施建设费用高有很大的关系,同时项目需要引进相关服务机构,如医疗、养生、购物中心、文体娱乐中心等,这也提高了项目投入的资金。养老地产的日常管理、服务费用较一般的住宅楼盘要高很多,这也是老年群体特征和需求使然,这些均对入住者的支付能力提出一定的要求。

  目前国内运作的时间较早、有一定借鉴意义的养老地产项目有上海亲和源[最新消息 价格 户型 点评]以及北京“东方太阳城[简介 最新动态]”项目。 北京“东方太阳城”位于北京顺义区潮白河畔,规划面积234万,总建筑面积70万平方米,物业类型有独栋别墅、联体别墅、点式公寓等,当前入住的主要客源为高知识、高收入,具有稳定经济来源的老年人阶层。项目区位环境优美、交通便利,无障碍型设施齐全,同时配套建设社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心等四大功能区。主要满足老年人医疗、养生以及文体休闲的需求,项目开盘后,很快售罄。这种运营模式很典型,开发商最大的收入来源是“卖房子”,与一般的地产项目没有本质的区别,房地产商也可以迅速、有效的回收资金,降低后续运营管理的风险。 上海亲和源则更注重“养老”二字,但因为项目开发所需资金量大,后续运营、服务成本高,因而面临很大的挑战。上海亲和源项目用地是以工业用地的性质出让,出让年限只有50年,土地价格相对于商业、住宅用地要低很多,这减轻了企业前期开发的成本和资金方面的压力,但也使项目土地产权模糊,存在隐性的风险。这从侧面反映出,拿地成本高,对企业开发地产地产项目,尤其是养老地产类项目,造成很大的压力。

  “只卖使用权,不卖产权”是亲和源最开始的坚持,致力于通过良好的服务来打动消费者;通过会员卡的形式来回收建房成本,实现企业的持续运营和管理。然而受传统观念以及产权因素的影响,项目刚开始的入住率并不高,会员卡销售情况并不好。压力之下,亲和源开始租售并举,并且坚持做好、做强“服务”这一张牌。现在企业已经赢得了一定的口碑,“秘书式”、“管家式”的服务让老人省心、满意,项目目前住户已经超过1000人。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉指出,养老地产要想做好,从当前国内经济基础、消费能力、各项社会保障制度等来看,单纯的依靠企业一人之力,确实有些吃力。企业长期不盈利,就难以生存,何谈理想与回报社会?这也是国内众多房企虽涉足养老地产,但大多小规模小、多采取租售并举形式的原因之一。

  养老地产前景客观,但是由于目前国内相关保障制度落实不到位,医疗资源等主要集中在政府手中,而养老地产要想吸引并满足老人年的需求,首要因素就是要保证良好的医疗服务和水平。国内拿地成本普遍高企,养老地产项目要想得到相对低廉的土地不太容易,因此急需出台相关政策,既给予支持,又规范行业行为,促进行业朝着好的方向发展。现有养老地产项目的大胆试水,也给后进入的企业两方面的提示:一方面,养老地产没那么容易赚钱;另一方面,养老地产不是简单的房地产项目,更多的溢价在于后续服务和运营管理。

  (作者系中投顾问产业与政策研究中心 房地产行业研究员韩长吉)

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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