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北京养老地产现状调查 普遍收费高服务差

2013-07-17 00:33    来源:地产中国网综合      字号:

  据北京青年报报道,随着众多房企、保险公司纷纷涉足养老地产,养老地产目前进入了“群雄逐鹿”的时代,但是市场上开发的养老住宅,成功案例少之又少,致力于能够让老年人快乐安度后半生的养老住宅,到底应该满足哪些基本条件?养老地产开发及运营模式到底存在哪些问题?市场上有无成功的范例?有关部门面对“迷雾”一般的养老地产又该有何作为?国外养老地产发展模式、老年人生活方式究竟有何借鉴与学习之处?纷繁复杂的问题在“加快跑”的老龄化社会中急于寻找答案。

  雏形已现

  养老社区与保险计划联姻运营模式尚在摸索之中

  险资“探路”养老地产

  伴随着“银发经济”的到来,各大开发商及保险企业纷纷在养老地产上“各显神通”。除万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、远洋[简介 最新动态]、绿地、绿城、首创置业、燕达等房企均涉足该领域外,包括泰康、中国人寿、合众人寿、新华保险等险资也试水养老地产。作为率先扛起险资进军养老地产大旗的泰康人寿,其斥资40亿元在小汤山温泉乡打造的泰康之家·燕园养老社区生活体验馆于近日掀起“神秘面纱”。究竟保险产品+养老地产的模式能否成功运营,其号称国内第一家大规模国际标准持续关爱的社区能否为老年人“持续性”送去服务,以便创造美好的晚年生活、打造养老地产的示范社区,这一切都在等待时间去检验。

  体验养老地产

  北京昌平,与白浮泉湿地公园一路之隔。

  在考察了北京200多个备选地块、参考美国社区“选址法则”后,泰康人寿最终选定将泰康之家养老社区坐落于此。早在2007年就已萌生打造养老社区念想的泰康人寿,运行至今已初具雏形,泰康之家·燕园养老生活体验馆近日在此揭幕,引来业内人士观望。

  据了解,泰康之家·燕园养老社区占地面积17万平方米,建筑面积30万平方米,总共能容纳3000名居民入住。先期入住的800位居民究竟能感受到何种生活体验、享受哪些生活服务?

  据介绍,其体验馆内所有房型及功能空间均与未来实际入住的标准基本一致,不过根据房型和服务项目不同会略有差异。体验馆功能区间完备,包括美食餐饮中心、健康医疗中心、文化娱乐中心和生活起居空间等,着重为老年提供饮食、医疗、休闲娱乐、精神关照等“一站式”服务。该老年社区采取无障碍设计,设置医疗紧急呼叫服务系统,老年人可根据自己的年龄和身体状况,对应入住独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元。此外,等正式入住后,社区还将为老年人提供居家清洁、被服换洗、物品管理、交通协助、代购代缴、物业维护、安保服务、监控检测等生活服务。

  首先是走廊区间。与普通住宅相比,泰康之家·燕园养老社区的走廊适当加宽,为1.8-2.4米,这样的宽度可供两台轮椅并行。走廊两边设置舒适扶手,方便行动缓慢的老年人行走。

  其次是居住区间。“因为人岁数大了以后,记忆力会随之减退,所以老年人可以将自己熟悉的物品摆放在门口的‘记忆台’上,即便他们不记得自己家的门牌号,但当其看到这些物品时,也可认出这是自己的家。同时,房间入户门的宽度也是按照一台轮椅的宽度来设计的,房间全部采用无障碍设计,不设门槛,老年人可乘坐轮椅自由进出。入户门上下各安置一门镜,下面的门镜是为了老年人坐轮椅时看起来方便。”泰康之家·燕园养老社区工作人员说道,“另外,房间独立开放式的厨房采取封闭式的装修方式,这样可以让电器的尖角全部‘隐藏’起来,冰箱的高度也是专为老年人定制的,以便老年人在取东西时可以不用深弯腰。洗漱间安置下拉式座椅,若老年行动不便或比较疲惫,可以坐下来梳洗,以节省体力。卫生间采用防滑设施,遇水之后愈涩。墙边的转角都是圆形的……”

  另据工作人员介绍,为避免丧失自理能力的老年人久卧长褥疮,24小时专业护理房间配备了老年人专用的护理床,这样可减少护理人员的劳动量,便利其协助老年左右翻身,方便擦洗。“房间还设置了电子小护士站,小护士站与医院的中控系统相连接,医生可及时查看每一个病人的情况。同时,社区会为患有不同病情的老年人配备不同食谱,并把订餐送至房间内。”工作人员说道。

  最后是公共区间。在总面积为6000多平方米、上下两层的公共区间里,泰康之家·燕园养老社区设置了健身房、台球馆、舞蹈室、瑜伽馆、茶室、餐厅、下沉广场、咖啡厅、图书馆、手工室等活动空间。“考虑到老年人不同的信仰需求,社区还会为信奉基督教、佛教等不同教派的老年人提供祈祷、诵经的场所。”工作人员介绍道,“此外,一些肌肉功能需要恢复的老年人在使用康复器械时,社区会有专业人员陪同训练。地下一层的游泳池要比标准的游泳池稍小,设置缓坡及升降机,方便老年人使用。”

  可以说在公共区间中,最惹人注意的是专为记忆障碍的老年人设立的活动区域——“记忆小镇”。老年人可以将自己熟悉的“旧物”摆放在小镇里,以供回味。

  入住费用相对较高

  在中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦看来,保险产业与房地产开发商做养老地产的出发点及消费对象不一样,一般情况下,保险公司开发的项目更倾向于“关起门”来自己做,设施配置较好、档次较高、不对外张扬,多半是面向自己的保险客户来销售。

  的确,从目前销售情况看来,泰康之家·燕园养老社区销售对象主要是来自其保险产品客户,入住门槛较高。据了解,泰康人寿于去年4月推出了第一款与养老社区挂钩的保险产品,即“幸福有约终生养老计划”,该计划由泰康人寿的《乐享新生活养老年金保险(分红型)》和泰康之家的《泰康人寿保险客户入住养老社区确认函》共同组成。“乐享新生活”是一款养老年金产品,提供从约定年龄开始、终身按月领取的生存保险金,可满足养老生活的日常开支,此外该产品还提供备选的一次性领取生存保险金,可作为养老生活的启动资金,也可进行再投资,其分红功能能够在一定程度上抵御通胀风险。

  除购买养老保险产品外,也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住,起点缴费均相对较高,费用为200万元,也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出,该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。

  把握“服务半径”是关键

  中国房地产经理人联盟副主席、常务理事陈顺,近来一直关注养老产业的发展,他认为与以往传统养老社区强调硬件设施适老化、居住环境绿色环保外,泰康之家·燕园养老社区更多的是在打造老年人退休后、65岁以后的居住生活模式。“以往做养老地产,还主要是停留在设计的范围内,比如卫生间可以再大点儿、厨房可以相对小些、扩大公共区间等,但是在这里更注重的是退休之后的生活品质,通过安排各种社区生活,让自己的老年生活可以变得更加丰富多彩。”陈顺说道。

  但是对于老年人扎堆的“社区”,陈顺也表述了他的担忧,“现在几乎每家都是‘独生子女’,基本都是‘四二一’的情况,由于目前房价较高、物价也不便宜,这样一来,‘四二一’当中的这个‘一’便要顶着巨大的生活与经济上的压力,老年人选择养老社区也就成为一种趋势。但若生活在这里的全部是老年人,由于这类人群是‘高危人群’,会经常出现抢救或是一些紧急情况、听见救护车的声音,这势必给居者的生活带来影响。因此,在做养老社区之前,开发企业要有充分的思想准备,要承担必要的社会责任,怎样把握‘服务半径’,在老年人最需要帮助的时候给予关怀是必须要考虑的一个方面。”陈顺说道。

  未来发展上,泰康人寿董事长陈东升表示,公司今后要在长三角、珠三角等地开发养老社区,打造“候鸟式”养老模式,这种趋势势必会对其服务及运营能力在更大的范围内提出更高要求。与此同时,这也是养老社区能否获得社会认可、树立良好口碑的关键。

  艰难前行

  深度老龄化社会渐行渐近伴随“银发经济”来袭

  养老地产问题凸显

  由于我国老龄化进程明显加快,出于对“银发经济”的看好,目前房企、保险公司、央企纷纷出手投资养老地产,投资金额已逾千亿,呈现“三分天下”的局面。据最新数据显示,截至2012年年底,中国60岁及以上老年人口已达1.94亿,占总人口的14.3%,预计在2013年将突破2亿、2034年突破4亿、2054年突破4.72亿。这组数据说明,我国迈向深度“老龄化社会”的脚步日益加快,“银发经济”来势凶猛、势不可当,这无疑给各方带来了客观的利润空间,同时面临养老地产尚无成功范例的现状,所要面对的问题也势必会复杂多样。

  问题一:吆喝概念

  既然是老龄化产业的“大势所趋”,那么“各路英雄”则势必会有意涉足养老地产。但在中华寸草心志愿者联盟主席、中国老龄科学研究院院长刘红尘看来,多数房企在该领域的作为更多的是去“吆喝”一种“概念”,“挂羊头、卖狗肉”的现象屡见不鲜。

  “广义上讲,开发商牵头做养老地产,不管是哪家单位,只要是把资金放在养老市场中,这都是对养老事业的支持与促进。但是从狭义方面讲,如果开发企业目的只是想借此圈地圈钱,那么情况便不是这么乐观。因为这类企业通常经济实力较为雄厚,可以建设较为奢华的基础设施,加之其产品在销售前期可以采取促销降价的方式售卖,所以比较容易吸引老年人前去居住。但长此以往,大量资金涌入市场便会扰乱市场秩序,对真心运作养老项目的机构会产生强烈冲击。”刘红尘说道,“另外,目前政府为鼓励社会资本进入养老市场,拓展投资渠道,对企业、外资等注资该领域并不排斥,有些投机分子也的确存在,这就使本来举步维艰的养老机构运营更加艰难。但经过一段时间之后,国家相关部门也会逐步完善准出机制,会逐步淘汰基础设施落后、服务质量低劣的机构,同时那些投机机构也可能很快会被市场‘清理’出去。”

  问题二:普遍收费较高

  除“吆喝概念”外,目前开发商所建设的项目还普遍存在收费较高的情况。据中国房地产经理人联盟副主席、常务理事陈顺介绍,目前养老社区的收费类型不外乎以下几类:第一类是保险公司售卖其保险产品;第二类是非保险公司收取一定数额的会员费;第三类是收取“租金”,典型的例子便是双井附近养老公寓恭和苑[最新消息 价格 户型 点评],该养老公寓采取押一付三的租住模式。

  综观目前市场上运行的养老项目,不管是采取何种收费模式,收费均居高不下。“例如,一些项目若想入住,光会员费便要收取百余万元。”刘红尘说道。由于我国目前老年人储蓄可支出范围有限,项目收费过高,势必受市场“冷遇”,邻近北京的某大型养老项目便是一例。该项目占地面积较大,总投资百亿余元,住区“适老配件”齐全,医疗、休闲娱乐配套设施等比较完善,但是由于该机构地理位置相对偏远,且入住费用较高,对完全失能老人全天候护理收取费用最高为15000元/月,很多老人表示无力长期支撑,这就导致该机构入住率较低,一年亏损金额上千万元。

  问题三:软性服务不到位

  不管是公办、民营的养老机构,还是以开发商为主导的养老公寓,其硬件设施与软性服务与国外相比都有一定差距,其中差别最大的地方则体现在“服务理念”与服务质量上。刘红尘认为:“目前我们国家需要的养老护理人员最低应该在是1300万左右,但是现在实际在岗的从业人员在270万至290万之间,其中受过专业培训的仅在29000人左右。全国有四万家养老机构,受过培训的人多集中在中南沿海等大中型城市,专业人员在西部地区分配乏力。护理人员培训的内容仅限为‘书本’上的知识,与实践相脱节,其经济收入水平与社会政治地位较低、劳动强度较大,养老机构很难留住人才。”

  陈顺认为,“让护理人员提供优质服务,在其有效率、心地善良的同时还要有‘特殊技能’,比如,面对老年人出现特殊情况时,早一分钟有经验的护理对其挽回生命起到至关重要的作用。应开办专门学校培训专业护理人才,同时让其享受较高福利待遇。”陈顺说道,“因为护理及服务是每个老年人都需要的,所以但凡养老社区,其软性服务的水平与质量应该是衡量一个项目是否成功的重要标志。带有护理性的服务能不能让人满意,是这个社区能否可持续发展的一个核心竞争力。”

  中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦认为,“如果把持续服务与‘盖房子’、项目设计相比,那么显然是前者更重要,因为没有服务等于‘零’。即便有的项目硬件设施较差,但如果服务到位也可以。”开彦说道。

  问题四:长期运营能力较差

  在开彦看来,现在开发商盖房子条件较好,但是很多项目整体运营不起来,没有人去管理,很多资金也不知道该如何运作,这就导致老年人住得不舒服,也不愿意去居住。

  陈顺表示,养老地产与普通房地产管理的最大区别就是要“持续运营”。开发商需要长期投入精神上及道义上的支持,如果没有做好长期运营的准备,那么养老地产肯定做不好。

  此外开彦认为,运营的前提是要对养老地产的性质、运作模式及老年群体整体需求上的研究,特别是要研究怎样运营养老地产才能盈利。“如果没有盈利,开发商不会有积极性去做这个事情。”开彦说道,“普通住宅建好之后,通过广告宣传将其卖出便可盈利,但老年地产需要投入建设的部分比较多,比如老年会所、老年医院、老年文化、健康设施投入等,且养老地产的很多产权是不能卖且卖不掉的,从比例关系上看,开发商基本上是按照项目30%持有,70%可以拿到市场上去卖。现在房地产项目的盈利也不过是20%-30%,将70%卖掉的话也不过是刚刚收回本金,剩下持有的部分如何盈利,就要靠日常管理、出租与服务。养老地产的盈利是在项目运营后期,如果运营得好,这种盈利比例可能比卖房子的收益还要高。”

  问题五:养老观念陈旧

  泰康人寿董事长陈东升在美国考察养老社区时,看到95岁的老人还在跑步机上跑步、86岁老人还在房间里练平衡感觉很吃惊,“我觉得我们一定要让中国的老年人像美国老年人一样,一定要改变对生命、对生活的态度。”陈东升说道。

  但在中国,拥有这般健康心态的老年人可谓不多,他们更多的是选择呆在家里,省吃俭用、依旧替子女儿孙忙前忙后。

  “我们国家的老年人心地‘特别善良’,怕儿女多花钱,如果他们知道把自己送到养老社区要支出大笔费用,很多人就不会选择居住养老社区,怕给儿女添麻烦。”陈顺说道。“此外,中国人和外国人养老观念差异很大还在于,国外老年人不会觉得住进养老机构时是不光彩、子女不孝的一件事,而我国的老年人会觉得自己是被子女所‘抛弃’。我国的老年人在思想及行动上没那么自由,加之我国公共服务设施不完善,这样就很难谈老年生活了。”

作者: 刘佳   责任编辑:姜静鑫
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