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商业地产洪流来袭 “肉搏”时代来临

2013-06-29 22:49    来源:地产中国网      字号:

  尽管部分城市商业地产供过与求,泡沫严重的论调不绝于耳,但不少企业依然不惜重金大张旗鼓的在该领域跑马圈地。

  6月26日,阳光股份(000608.SZ)发出一纸公告,高调宣布拟将其第一大股东持有的部分商业地产权益收至麾下,涉及增持北京朝阳路、天津天环、西安北郊等12个商业地产项目股权。显然,通过此次整合,阳光股份意在将旗下的商业地产做大做强。

  觊觎掘金商业地产者,并不止阳光股份。今年以来,无论是知名的房企大鳄,还是名不见经传的中小开发商均一哄而上,纷纷抢滩商业这块大蛋糕,并掀起了新一轮商业地争夺战。

  烈火与坚冰并存。在房企如火如荼进驻商业地产的同时,部分城市的商业地产却出现了过剩现象。“不仅出现了过剩现象,而且有些个别的区域的商业之间已经开始了‘肉搏’。”宝龙地产副总裁潘韬告诉地产中国网:“这样发展下去,的确风险非常大,后果不堪设想。”

  商业地产狂飙突进

  在住宅市场空前受限之下,不少房企将商业地产视为“蓝海”,并砸巨资攻城略地,高歌猛进。

  业内分析人士指出,阳光股份此次祭出整合之招,动作之大、涉及项目之多均是其有史以来前所未有的,此举是为了在商业地产领域大干一番,但并非一帆风顺。

  其实,在阳光股份之前,众多房企已高调宣布未来在商业地产领域的宏大“蓝图”。

  6月5日,战略重点向来摇摆不定的奥园地产(3883.HK)在其大本营广州高调宣布,未来将大手笔投资商业地产,并将这一业务的销售比例逐渐提升至集团业务总销售比的40%。“这是我们未来商业地产发展的战略,并将逐步推出我们特色的商业品牌概念。”奥园地产执行总裁杨忠透露:“我们的商业地产将结合体验式商业业态、体验式商业服务以及养生商业等新商业特色。”

  据奥园地产年报显示,2012年,在全年约52.5亿元的销售额中,其中商业地产已占到37.2%;而2011年这一比例则为36.1%。显然,将商业地产销售提升至40%,对奥园地产来说,并不难。“难的是如何养持有部分的商业。”一位广州开发商告诉地产中国网:“还有招商、运营等一系列问题,对他们来说都是一种考验。”

  以家居大卖场发家的红星美凯龙,胃口更是不小。4月26日,红星美凯龙集团董事长车建新率领其他高管齐聚北京,并在人民大会堂高调宣布红星地产将砸巨资进军商业地产,未来8年,将投资千亿元在一二线城市复制“爱琴海”百货,力争在2020年在全国建成100个购物中心。

  对此,亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波告诉地产中国网:“红星美凯龙面对的更大的问题不是前期投资的问题,而是后期的退出问题。因为仅靠租金回报将是非常漫长的,它未来最大的压力是退出以及资产变现。”

  除此之外,永泰地产、泰禾集团等中小企业纷纷宣布,将掘金商业地产。“不少地产商都在转型,希望加大商业地产的投资,这是因为他们看到了新型城镇化带来的机遇。”朱凌波告诉地产中国网:“但商业地产的回报有一定的滞后性,这需要大量的资金和长时间的培育。但我们现在看到的时候,很多开发商因为调控而转战商业地产,尤其是一些小的房企,他们目前的商业地产模式仍然以销售为主,这离商业地产运营商的概念还有很大的距离。”

  永泰地产总裁戴迪则发出了“不转型,一定死”的感叹。而潘韬则预测,未来更多的房企依然大规模进军商业地产,“这是一个不可阻挡的趋势。”

  “肉搏”时代来临

  统计数据显示,2011年至2015年,全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。仅苏州一地,正在规划、建设和已经完工的综合体就达25个。杭州号称要打造大大小小的城市综合体上百个。上海在2011年至2013年,将新增50多个城市综合体项目。成都,在建和立项的城市综合体达到88个,仅天府新城新建的城市综合体就高达50多个。而沈阳中央商务区2015年将有58个城市综合体竣工。有的县级市也有10多个综合体。如今的中国,几乎已经到了无综合体不成欢的地步。

  然而在各路资本趋之若鹜的涌入商业地产的同时,部分城市的商业地产已出现了严重的过剩现象。潘韬告诉地产中国网:“成都、沈阳还有天津等地的过剩现象较为突出。”

  而在朱凌波看来,目前仍然是商业地产发展的黄金期,但由于部分城市的商业地产集中放量,出现了阶段性过剩。“实际上,能做商业地产的地块是有限的,但我们看到,一些地方政府把这样的地块集中卖了,就导致了提前过剩的现象,但未来会慢慢消化掉的。”

  但问题是,目前一些城市的局部区域,商业地产的竞争已进入了白热化的程度。

  以青岛的李沧为例。此前,有报道称该区域占地约200亩,总建筑面积为约35万平方米,总投资额约18亿元的李沧宝龙城市广场,“开业一年多人气越来越差,数十家业户纷纷撤离,经营陷入困局,不仅离开业之初的雄心壮志越来越远……”

  对此,潘韬向中国网表示,实施情况并非如此。据他介绍,李沧宝龙广场刚刚开业时,生意较好,但随着周边的万达广场及另一个综合体的开业,宝龙广场受到了很大的影响。“在这种情况下,我们做了一些不同程度的调整,可以说,这个地方的商业地产竞争已经到了‘肉搏’的程度了。”

  潘韬告诉地产中国网:“李沧的人均商业面积已经达到了2.7平米,欧洲公认的人均商业面积为1-1.2 平米,香港是购物的天堂人均商业面积才是2.5 平米,上海是中国最大的大都市人均商业面积为2.7 平米左右。按此水平,城阳已经遥遥领先于世界,李沧已经是世界领先的商圈,竞争已经很激烈了。”

  因此,在朱凌波看来,目前商业地产的风险也不可小觑,尤其是在养商阶段,由于竞争的不断加大,投入的成本也在不断上升。

  一位业内资深人士指出,目前,地方政府给一些商业地产大鳄优惠比较多,比如土地价格低、压低税费等等,吸引他们建造综合体,但这对其周边传统商业造成了巨大的伤害,比如降低了就业率、抢走了生意等等,而建起来五星级酒店、庞大的商业体及写字楼,远远超出了当地的购买力,这对城市本身是一种伤害。“商业地产,需要冷静前行,不然会造成大量的资源浪费。”

作者:张治东   责任编辑:姜静鑫
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