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天价房搅局二手房市 中关村学区房最高报价13.28万

2013-06-28 16:17    来源:和讯网      字号:

  微博出现后,在二手房市场也开始频造热点。从3月至今,北京(楼盘)二手房市场已被网友挖出多个“宇宙中心”,继五道口出现报价接近10万元/平米、总价达350万元的“学区房”后,金融街(000402,股吧)一套二手房报价18万/平米,随之景山东街又爆出上亿元学区房……这些不断刷新的“宇宙中心”,加剧了购房人的恐慌心理。 本报记者经业内多方考察和了解,得到的一致回答是:这些天价房源属于无效房源,对真实市场成交几乎不构成影响。

  报价上下浮动两成内较合理

  通州区九棵树中原地产门店中介小刘在网上看到天价房源的信息时,第一反应是“太不靠谱了。”他说,在通州市场,绝大多数房源的报价是在成交总价的基础上上下浮动20万元以内。

  “同一小区的房源,由于户型、朝向不同,价格相差20万元到30万元也是有的。但品质类似的房源,报价不会差距太大。”他说,附近小区一套两居室,假设成交总价平均在180万元左右。业主如着急出手,报170万元很快就能成交。如果报180万元,按照现在的市场,一个月之内成交也不成问题。报190万元如果还不降价,就得碰运气,耗时两三个月也未必能成交。

  链家地产位于西城区金融街附近的真武庙店经理宋先生告诉记者,他所在的区域,二手房报价如果高出正常价格20%,成交就非常难了。“客户买房也不会只看一套房,看十几套、几十套是很正常的事。多数业主的报价会在正常价格上浮10%,这样既可以争取更大的利润空间,也不会吓跑看房人,还可以留下讨价还价的空间。”

  业内称无效房源搅局作用有限

  链家地产市场研究部分析师张旭认为,报价过高的房源,其实对市场成交不构成影响。“这种不靠谱的报价,其实过去一直都有。因为这些属于无效房源,业内也没有人关注。可能是因为这几年的网络和微博,把特殊案例放大了。”

  有中介门店经纪人表示,“这种房源确实对中介也没什么帮助,大家知道过去虚假房源多,但虚假房源也都是虚构一个便宜的房子来吸引客户,天价房只能吓跑客户。”

  郑海燕是以高端二手住宅业务为主业的丽兹行市场分析师,她表示,高端二手住宅由于差异化更大,报价的区间也更广,但肯定也是有一个正常报价区间的。“据我了解,北京尊府的成交价格大约在10万元/平米左右,报价十三四万元/平米的情况是有的,但这套天价房18.5万元/平米,唯一合理的解释是业主不想卖。”

  伟业我爱我家(博客,微博)市场研究部分析师孔丹则表示,这种天价房源属于极端个案,和二手房市场情况无关,因此从市场的角度来看,是完全没有价值的。

  案例

  金融街二手房报价18万/平米

  实际:附近二手住宅成交均价不超过8万元/平米

  近日,有网友通过微博爆料:西城区一套学区房单价达18万元/平米。所发图片显示,这套天价二手房位于西城区金融街,是一套面积184平米的三居,报价达18.1万元/平米,总价高达3300万元,距北京西城区某小学只有一千多米的距离。

  6月26日,记者在金融街附近的链家地产门店看到,该天价房源的展示已被撤销。一位门店负责人表示,这套房源所属学区并非著名的北京市实验二小,对应的只是普通小学。报价高是因为该房源处于金融街黄金地段,属于豪宅,此外业主并不着急出售,才会出现18.1万元/平米的天价。不过该中介也表示,该房源从挂出至今尚无人看房,链家近期也将对这套房源进行核销。

  记者调查发现,目前,金融街附近的学区房报价普遍在7万-8万元/平米,一些位置较好的两居及三居,即使不是学区房报价也在9万-10万元/平米不等。上述中介人员表示,目前金融街附近的二手住宅成交均价不超过8万元/平米,报价也以6万-8万元/平米为主流。

  景山东街四合院“学区房之王”

  实际:该四合院和实验二小无关,已被移至线下管理

  景山东街近日爆出上亿学区房。这套被热议的学区房紧邻故宫和景山公园,户型为5室2厅,面积400平米,总价1.3亿元,单价约32.5万元/平米。网络消息称,购买这套位于景山东街的四合院可上“北京最牛小学”。这套四合院也因而被网友冠以“学区房之王”称号。

  链家地产一门店经纪人告诉记者,实验二小对应的是文昌胡同、文化胡同,和这套四合院无关,区域内的二手四合院价格大多在10万元/平米。该经纪人说,完整的四合院稀少,业主对房源条件有信心,价格预期高,才报出“天价”,与学区房没多大关系。这套天价四合院在链家地产挂牌两个多月,目前已被移至线下管理,房源信息网站和门店系统内,已无法查到这套四合院的相关信息。

  按北京市统计局公布的数据,2012年度全市职工平均工资为62677元,以此计算要想买这套房需要一个双职工家庭奋斗1000年,还没算中介费、交易税。

  链家地产市场研究部分析师张旭认为,这些“天价房”只是个案,对市场的影响不大。

  考察

  中关村学区房报价达13.28万

  据链家地产对北京市1000个学区房楼盘进行监测的数据显示,2012年城六区学区房成交均价比非学区房高出约6.8%,而2013年截至目前,学区与非学区房的价格差达11.2%,差距逐渐拉大。

  北五环外的非学区二手住宅成交均价在3万元/平米左右,而位于五环外的上地东里小区目前报价已超过6万元/平米。据媒体报道,该小区是北京中等水平的学区房小区,建筑老旧、环境脏乱,但由于该小区为上地实验小区学区房,并能直升101中学,小区内住宅单价已达6万元/平米,一套58平米的小两居,售价370万元,折合单价6.4万元/平米,加上个税等税费,均价已近7万元/平米。

  这还不是海淀区的核心区域,记者在链家在线的二手房信息中看到,目前海淀核心区中关村(000931,股吧)周边的学区房最高报价已升至13.28万元/平米。

  链家地产市场研究部张旭分析称,天价房一般多集中出现在黄金地段或占据学区房的优势,而今年入学适龄儿童增加,学区房吃紧,也使得一部分业主不顾市场主流,报价攀高。

  贴士

  看真实成交价格才不会以偏概全

  针对近期二手房市场出现的“天价房”搅局现象,链家地产董事长左晖表示,看真实成交价格,才不会以偏概全。以华清嘉园那套天价房为例,一套37平米的学区房,业主报价350万元,接近10万元/平米。2013年以来,华清嘉园的成交均价应该在6万元/平米左右。当然,学区房有其自身特点,购房人主要看总价,有的人甚至都不住购买的房子,只要这个上学的名额。因此学区房面积越小,单价越高。即便如此,这套房也远远超出了市场的正常价位。二手房市场上的买卖双方,真正应参考的是实际成交价。

作者:佚名   责任编辑:姜静鑫
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