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武汉写字楼火爆或为结构性行情

2013-05-24 21:19    来源:经济参考报      字号:

  今年以来,武汉(楼盘)写字楼市场火爆,租金直线上升,建设大道等高档商务区几乎无楼可租。专家认为,,投资者要注意未来几年来大量写字楼集中上市的风险。

  甲级楼一房难求租售双旺价格直线上涨

  连日来,记者以中小企业主身份走访西北湖建设大道、武汉天地中心、解放大道武广商圈等写字楼项目,发现多数甲级写字楼已经满租,个别只剩下少数大面积单位。

  记者日前到汉口新世界中心写字楼,这是外来企业在武汉首选的甲级办公地之一。在物业租赁中心,记者以租赁150平方米左右办公场所为由咨询租赁事宜。物业顾问介绍,目前写字楼已满租,老租户退出后才有新的空间。

  近年来,武汉写字楼市场吸纳量稳步增加。数据显示,2012年武汉办公楼整体吸纳量超过27万平方米,超过去两年吸纳总量的总和。甲级写字楼 吸 纳 量 也 超 此 前 三 年 总 和 ,为11.09万平方米,创历史之最。

  伴随写字楼市场火爆,租金也节节攀升。目前武汉是除北京(楼盘)外租金增长最快的写字楼市场。汉口滨江区开业不久的武汉天地企业中心,去年上市至今已租出80%,已吸引法国航空、东京三菱银行等众多世界500强及知名企业进驻,租价打破现有写字楼租价纪录,最高接近每月140元。

  房地产顾问机构世邦魏理仕数据显示,2010年至2012年,北京写字楼租金涨幅为98%,而武汉达61%,远高于全国33%的水平。今年第1季度,武汉写字楼租金继续上涨,环比涨幅达3.5%。

  房地产投资管理服务机构仲量联行数据显示,武汉甲级写字楼租金已连续10个季度上涨,截至今年一季度,甲级写字楼月租均价达108.9元/平方米。

  销售市场继续保持旺盛。今年4月泛海国际SO H O城再次开盘,主推208平方米的写字楼产品,单价2万元,总价416万,当天销售超八成。武汉市房管局数据显示,写字楼均价每平方米从2009年三季度的5944元,上涨到今年一季度的9418.55元/平方米,上涨58%。

  空置率上升市场潜力仍被看好

  在成熟商圈甲级写字楼供不应求的同时,一些新开发商圈或写字楼项目供应较多的老商圈,写字楼空置率也在创新高。但面对未来数倍于历史供应量的写字楼集中入市,专家仍对武汉写字楼市场有信心,其前景仍被看好。

  世邦魏理仕发布的数据显示,2009年至2012年武汉年均供应量14.9万平方米。预计今年到2016年,年均供应量近60万平方米,这意味着未来几年写字楼供应量会增长3倍。

  大量写字楼集中上市,在需求增长有限的情况下,必然造成空置率上升。目前,虽然武汉写字楼租金仍保持上涨,但涨幅已趋缓。数据显示,今年一季度汉口建设大道商圈、武广商圈写字楼空置率在10%左右,而中南商务圈空置率创下了新高达39.7%,一季 度 武 汉 写 字 楼 整 体 空 置 率 达20.1%,环比上涨2.7%。

  但中国指数院(华中)市场研究总监李国政认为,写字楼市场需求是动态的,会随经济发展、企业实力壮大而快速增加。长远来看,武汉市第三产业尤其是高端服务业发展,将会带来较大需求,市场潜力仍被看好。

  机构看好武汉写字楼市场,缘于对武汉经济发展的信心。近年来,武汉外资企业入驻武汉势头强劲,全市世界五百强企业已超过100家。外资企业加速入驻,带动了高端写字楼需求;国内大企业加快在武汉布点,促进写字楼市场持续升温。

  仲量联行认为,武汉在城市基础设施建设、经济总量和房地产发展速度等方面,正快速向一线城市靠拢。作为中部特大城市,武汉出现了大量基础设施投资和外商直接投资,吸引大量国内和跨国企业进驻,写字楼市场大有潜力。

  结构性机会与风险并存投资者须注意风险

  专家认为,武汉写字楼市场结构性机会与风险并存,投资者须认真考察其地理位置、商务配套等因素,注意防范风险。地方政府和企业也应注意分阶段开发项目,以避开供应高峰带来的激烈竞争。

  对个人投资者来说,购买写字楼门槛比商铺略低,仍是住宅限购后不错的投资选择。但仲量联行认为,散售项目获得优质租户的可能性较小,回报不高。而且,散售办公楼难以长期维护品质,实现增值保值难。

  为此,专家建议,个人投资者应关注地理位置、开发商品牌和其他因素。良好的地理位置包括核心商务区、交通便利的地铁沿线和具有良好自然景观或人文环境的区域。

  值得注意的是,武汉是多中心城市,城市规模大,商业区域分散,城市基础建设不够完善,写字楼良莠不齐。据统计,到2016年,武汉新增写字楼将有64%位于传统核心商务区外的次中心区域,预计会成为中小企业和个人投资者最关注的区域,但要注意其中潜藏的风险,防范一味概念炒作。

  当前,乙级写字楼尤其是散售型项目,存在硬件无法满足租户需要、物业管理水准无法和国际企业接轨、租户档次较低等。地产开发商也应从硬件、软件和租户三个方面入手,为投资者创造良好投资环境。

  世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示,随着未来供应量大幅增加,写字楼市场整体租金增速将放缓。在交通和配套设施不完善的区域,写字楼市场整体空置率会继续攀高。企业应分阶段开发项目,以避开供应高峰所带来的竞争。

  陈仲伟认为,“蓝筹”写字楼空置率明显低于平均水平,有实力的投资者应选择写字楼中的“蓝筹股”,即位于城市核心区域、高规格建设,并由知名开发商开发管理的写字楼。2010年至2012年,武汉写字楼市场平均空置率是12.3%,而“蓝筹”写字楼空置率仅为1.8%。

  世邦魏理仕建议,地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求,调整甚至暂缓写字楼土地供应,同时加紧完善各项基础配套设施,并出台相关政策吸引企业进驻。开发商应走差异化路线,以优惠租金吸引优质企业进驻,提升写字楼档次和知名度。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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