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2万亿养老市场的巨大诱惑 养老地产成开发商幌子

2013-05-16 21:19    来源:中国江苏网      字号:

  

  A。开发商往往以养老地产为名头去拿地,在土地市场价格日益走高的市场背景下,养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具。

  B。有媒体统计,已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除此之外,以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。

  C。比如一个养老地产只需要300亩土地,而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多,那么剩余的700亩就做部分配套和住宅开发,以实现项目整体盈利。

  10%

  上百家企业中,真正能做好养老地产的不到10%,另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。

  2万亿元

  预计2025-2040年,我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算,整个市场产值有2万多亿元。

  2倍

  如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样,那么两者的成本也就相当,但养老地产的投资回报周期却要长很多,一般都要7-10年,是商业地产的2倍。

  养老地产成开发商

  “圈地运动”的工具

  “养老地产很热,但其实并不好做。”刘达指着酒店窗外一个正在动工的养老公寓项目对记者说。刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前,因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机,他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来,得益于过去几年国内房价一路飞涨,刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施,销售压力就此到来。

  通过朋友的介绍和实地调查,刘达萌生了转型之意,目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工,但他只打算建少部分养老设施,多半还是住宅和商业配套。

  “道理很简单,因为全做成养老公寓根本经营不下去,国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。

  刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会,养老事业备受关注,养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老,大多成为开发商从事商业开发的幌子。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,开发商往往以养老地产为名头去拿地,在土地市场价格日益走高的市场背景下,“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工具”。

  养老市场的潜力很诱人

  养老地产空间到底有多大呢?先看看国内养老产业的市场需求。

  中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字,第一个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量,到2053年是4.87亿;第二个数字是失能老年人以及半失能老年人,目前这一数字有3300万。

  世联地产(行情,资金,股吧,问诊)战略顾问事业部副总经理杨文斌接受媒体采访时表示,预计2025-2040年,我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算,整个市场产值有2万多亿元。

  房企、险企扎堆养老地产

  早在2008年,保利地产(行情,资金,股吧,问诊)已涉足养老地产研究,直到目前,保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作,其首个机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。2010年年底,万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。

  有媒体统计,现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外,以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。

  令人大跌眼镜的是,一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。

  “养老”只是幌子

  养老地产如此热,最终建成的项目是否真的用来养老呢?答案是否定的。

  刘达表示,“我开始做养老地产后,接触了上百家企业,真正能做好的不到10%,另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于,我们没有专业的养老地产设计机构,没有专门的为养老地产提供养老服务的机构,还是照传统的房地产模式来运营,这当然不能成功。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏对记者表示。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,开发商往往以养老地产为名头去拿地。比如一个养老地产只需要300亩土地,而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多,那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发。

  对于有地产商宣称已通过养老地产盈利,多名业内人士对记者表示,这些利润不是纯养老地产项目部分,而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发,开发商通过这些利润来补充、支援养老项目,从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。

  养老项目盈利难

  为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢?

  对从事养老地产的开发商而言,最大的难处是,土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利,甚至可能长期面临亏损。

  一个不争的事实是,如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样,那么两者的成本也就相当,但养老地产的投资回报周期却要长很多,一般都要7-10年,是商业地产的2倍。

  “普通的商业地产都是可以用来销售的,但如果做养老地产,则需要进行相关的配套设施建设,比如无障碍设施建设、医院等,这些都需要开发商来投资,但不可能立刻见到收益。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示,“如此一来,若不是大的地产企业,很难有实力进行养老地产开发。”

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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