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“国五条”细则落地会否催落房价?

2013-04-14 17:18    来源: 深圳晚报      字号:

  

  今年3月底4月初,随着各地“新国五条”细则一一落地,二手房交易市场逐渐回复平稳,新房市场则显出迅猛之势。据了解,北京、上海、深圳等地频现“日光盘”,再度激起新一轮新房市场的销售热潮。

  在3月底集中入市项目备案速度影响下,当前的市场环境已然可见供需稳步回升。4月深圳一手住宅市场成交量又将有何变化?在新政影响下,深圳楼市价格究竟是看涨还是看跌?

  市场动态

  全国各地频现“日光盘”

  3月30日,深圳香蜜湖片区一楼盘开盘,没有样板房,没有中介代理,甚至在搜房网和房信网除了显示“即将推出”以外,找不到其他信息。开盘当日竟有千人疯狂抢购,当天劲售九成。4月12日,即将于本月中旬开盘的福田区“合正香蜜原著”举行“客户意向摸底”,当日涌来数千名市民填表“认购”,可售房源数与意向认购人数比例几乎为1:3。

  无独有偶,位于北京通州的金地·格林格林项目3月底首次开盘,约有4000多人争抢400多套房源。一条“10人抢一套,楼市再现抢房潮”的帖子迅速引发关注。据地产中国网报道称,不到3小时,金地·格林格林的484套房源全部认购完毕。

  楼盘销售引发“围攻”的现象也出现在了上海。有媒体报道,3月24日晚间,在宝山大场镇一处新盘售楼处,面对每平方米2.2万元的开盘价,近百名购房者彻夜排队等待开售。

  “新国五条”细则出台之后,导致二手房市场部分需求转移至一手房市场,加之政策“末班车”的效应,这也就可能导致新房市场成交继续放量,助推新房市场在政策发布经历观望之后重返火爆的行情与房价上涨的趋势。

  新房与二手房市场交替上行,如何化解当前楼市的困局?业内人士表示,应尽早出台切实可行的地方细则,才是解决目前市场震荡的途径。从长远来看,有效地管控预期,努力增加有效供应,尽快启动房产税、农村宅基地流转等制度性改革才是正途。

  我市3月份16个项目入市

  整个3月份,房地产市场在等待地方细则出台中度过,为赶上过户末班车,二手房市场成交井喷,新房市场并未被二手房市场大幅挤压,供需均稳步回升。在政策迷雾笼罩下,3月中上旬开发商推盘趋于谨慎,3月下旬政策逐步趋于明朗,全国范围内已开盘或加推项目销售情况乐观,深圳供应即刻加速。

  深圳中原监测结果显示,3月全市一手商品住宅市场共16个项目入市,推盘面积共37.12万平方米,同比大增74%;总成交面积为35.59 万平方米,较2月环比大增141%,与去年同期相比上涨15%。由于低价楼盘成交活跃,导致总体成交均价下滑至19645元/平方米,环比下降4.76%。

  3月新房市场逐步回暖,全市共7个项目取得预售资格,其中龙华茗语华苑及宝安西乡安居家园为保障房项目,共2437套单位。排除保障房后的5个商品房项目总推售面积为19.92万平方米,环比增长147%,同比小幅增长6.6%。

  受20%个税新政影响,3月上旬市场成交主要集中在二手房方面,开发商推盘也相对谨慎;3月中旬深圳“限涨令”悄然传出,开发商继续观望;至3月末,“粤五条”出台后,政策逐步明朗,二手房成交逐步回落,客户将被分流至新房市场的预期逐渐加强。全国多地出现“日光盘”现象,且经过春节以来的休整筹备,项目入市时机逐渐成熟,深圳新房市场推盘节奏3月底立即加快。仅3月30日当天,全市共9个住宅项目举行了开盘或加推活动,盛况空前。

  记者调查:

  主流购房者多为 二次置业改善型

  “二套的房贷政策有没有新变化?首期最多能做到几成?”记者日前在福田、南山以及龙华等多个新开楼盘处了解到,对二套住宅的关注显然是购房者的主流话题。银行工作人员也证实说,从近期深圳按揭情况来看,单纯首次购房的市民非常少,百分之七十以上都是二次置业,属于改善型需求。“还有个别市民是办理了离婚手续之后再来按揭的。”

  4月12日,在福田香蜜原著看房大厅内,年约40岁的市民何先生说,10年前为了结婚已经在深圳买过第一套房子,现在孩子马上到了入学年龄,为学位考虑,必须要买第二套房了。

  记者查询深圳市规土委与深圳中原市场研究部相关数据发现,今年3月全市新推住宅共3671套(拼后套数),户型分布较为分散,90平方米以下户型占比仅66%,与1月份相比下降约10%。全部户型中,仅1房及90平方米以下3房户型占比在20%以上。

  在二手房恐慌性购房的市场环境下,新房市场成交量并未出现大幅下滑,而是处于稳步提升状态。虽然开发商维持谨慎态度,推盘项目有限,但入市项目多数均取得热销,表明市场需求仍然较为旺盛。

  整个3月,全市一手商品住宅成交35.59 万平方米,较2月环比大增141%,与去年同期相比小幅上涨15%。除龙华区外,其余各区涨幅均在100%以上,其中龙岗区仍为全市成交主力。

  市场分析

  二手房进入观望 利好一手房成交

  据市规土委公布数据显示,今年3月深圳市一手商品住宅成交均价为19645元/平方米,环比下降4.76%,再次回到1月份的价格水平。从备案楼盘的成交均价来看,当月涨价楼盘个数远远多于降价楼盘个数,成交前十榜单中9个楼盘成交均价环比均有所上涨。故全市成交均价的下跌主要是由于成交楼盘区域分布结构的影响,成交量较大的楼盘多数来自价格水平较低的龙岗区,均价约为1.5万元/平方米。

  3月全市推售楼盘共3671套,除去现楼发售项目以后的推售套数为3338套。由于当月项目集中在3月最后一天集中入市,虽然项目销售情况普遍较为乐观,但受备案速度影响,截至2013年4月1日,全市新推售项目销售比例仅为17.38%。

  从各户型成交情况来看,在月初入市项目信义御城热销拉动下,90平方米以下3~4房成交较好,销售率均在35%以上;其次为70平方米上下的两房,同样由于信义御城的拉动,销售率约为30%;其余户型成交备案率均较低。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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