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业内曝税费成本占房价两三成 多环节重复征税

2013-03-11 19:20    来源: 华夏时报      字号:

  

  一套房子从打地基、建成到交易完成,要交多少税费?这些税费的成本占房价多大比例?

  “一般来说,土地出让金约占房价的30%,建设费用占20%左右,各种税费占到20%—30%,其余部分才是开发商的利润。”鹏欣集团一位高层向《华夏时报》记者表示。

  全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生认为,中国房地产市场最根本的问题是土地问题。目前大部分存量房已缴纳了70年土地使用费,如果按照房产的价值来征税,又不考虑已经缴纳的土地使用费,实质上就是重复征税。因此,应对房地产税制进行改革。

  “应对房地产业进行减税、并税,而不是加税,但这条路并不容易。”复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民说。

  多环节重复征税

  “购房者身上已经背负了太多看不见的税费。如果购买二手房时卖家再将差额20%的个税转嫁到买家身上,购房者又增加了新的税费负担。”上海一家房企高层告诉记者。

  上述房企高层说,与房地产相关的诸多税费中,有不少是被重复征税的。除房产交易涉及的税费,新建楼盘涉及的税费名目繁多,达60多项。

  业内人士指出,在设计、施工、监理等不同环节都存在重复征收之嫌。

  “向规划和建委两个部门分别缴纳的设计费和报建费,我认为就是重复征税。”一家房企研究部经理表示。

  开发商获得土地后,并非自行对楼盘进行设计就能够开工,而是首先要获得规划许可证和施工许可证。要获得这两个许可证,还需要向规划、城建和建交委等部门缴纳勘察丈量费、规划设计费和报批报建费。

  “对楼盘公共配套的设计、测量是由政府指定的规划设计院来做的,这一环节已经向规划部门付了设计和测量的费用;但在报批报建的时候,还要再向建委缴纳规划技术服务费和房产测绘费。”一位不愿具名的开发商告诉记者,除了重复征收的“设计费”,在他们需要缴纳的费用中还出现了一些额外的费用。

  “施工建设费、城建费、设计费等环节,其实都是在重复征税。而像土地和房屋契税,其实是可以进行合并或减税的。”上述开发商说。

  “施工建材中,钢铁、水泥等其实已经向国家交过税了,但进入楼盘施工后开发商还要再交税。一个楼盘周边已经做好了水电煤通讯,开发商在交了城市建设费后其实就将管线接入小区了;但如果要进行水电煤的联网,还需要再交基础建设的配套建设费。”上海房源房地产企业董事长季宝红表示。

  而在监理环节,不少第三方监理单位在已经收取工程监理费之后,还要再收取工程质量监督费和安全监督费。

  “对一个楼盘的监理,最主要的内容就是对项目工程质量和安全的监督;而在收了监理费之后还要收另外两项,这不是重复收费么?”鹏欣集团人士说。

  税费转嫁购房者

  除了直接向规划、房管等部门缴纳各种税费,楼盘在开发过程中还要向所在地的消防、环卫部门,另外再缴纳不同种类的费用。

  一些项目还存在莫名其妙的税费。记者在南京某房地产项目成本利润测算报告中看到,该楼盘在报批报建环节按楼盘建设面积,需要缴纳1元/平方米的“白蚁防治费”和1.48元/平方米的“图纸审查费”。

  而在另一份涂州市基本建设项目收费分类表中,向市医保中心缴纳0.15%的农民工工伤保险的同时,还要向市人社局再缴纳2%的农民工工资保障金。

  “项目规划虽然已经报上去并在规划部门通过了,但可能还是不能按设计方案施工。因为施工环节往往是由建交委部门管理的,这个‘图纸审查费’就是向建交委或当地的房管部门缴纳的费用。”同策房产研究总监张宏伟表示。

  记者在另一个项目的成本预算表中发现,在间接成本一项中,单独列出了约545万元的“不可预见费”。一位开发商告诉记者,这个是每个开发商都必备的。“名义上的税费都交了并不代表没事了,有些部门没照顾到,这些部门的人可能就会过来,项目就进行不下去。不可预见费就是起这个作用的,而这个费用只可能多不可能少。”一位不愿具名的房企营销经理表示。

  在所有税费中,契税是被业内认为有可能进行降税的环节之一。

  开发商在获得土地的时候除了交土地出让金,要按土地评估价缴纳4%的契税;而购房者在购房时,还要按房屋交易金额再缴纳1%-3%的购房契税。

  “虽说土地契税和房屋契税分别属于土地和房屋两个领域。这也是土地制度所决定的:土地契税是开发商办大产权证所必需的,而购房者是在过户房产时需要在大产权证上办理小产权证。如果土地契税和房屋契税能进行合并或降下来,对降低房屋成本也是有益的。”张宏伟表示。

  蔡为民指出,加在楼盘和开发商身上的各种税费,最终都要由每个购房者买单。而在税费过高的情况下,相关部门应该通过减税、并税来减轻购房者的压力。

  而减税面临不小阻力,因为房地产环节的税收对财政贡献颇大。

  “以2009年为例,中国一年税收收入的增长额超过三分之一来自于房地产业。”易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示,2009年我国房地产土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等7项税收增收额共计1851.85亿元,占该年全部税收收入增收额的35%。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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