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国五条细则将稳定购房者预期

2013-03-05 20:28    来源:网易房产      字号:

  3月1日,国务院发布“国五条”相关细则,楼市调控加码的“靴子”随之落地。通知中,除强调继续严格执行住房限购措施、实施差别化住房信贷政策外,从严征收二手房交易的个人所得税政策调整引发热议。

  对二手房交易征收个人所得税,其实是自2007年就开始执行的税收调控政策。原文件规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外,其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收,但出于实际税负的考虑,大多数交易实际上多采取全额1%的征收方式。此次重申二手房交易“依法严格按转让所得的20%计征”,是对原有政策执行的收紧。总体来看,强调差异化、方向更明确、范围更广、规定更严、操作性更严,是此次调控新政细则的最大特点,而二手房交易个税调整也符合这一基本思路。

  笔者看到,大多媒体都以“全额1%征收”到“差额20%征收”的变化来测算此次个税调整对二手房交易的成本增加影响。其实这是不正确的,因为目前税务机关大多采取个税和营业税捆绑征收的办法,即如果个税全额征收,营业税也得全额征收,个税差额征收,营业税也可以差额征收。也就是税,个税差额征收会大幅增加所需缴纳的个税,但同时也能减少所需缴纳的营业税。以一套购买时间不足5年,购价为100万元,转让价为200万元的普通住宅为例。据笔者初步测算,原先大约需缴纳个税和营业税合计为13万,而调整后需缴纳个税和营业税合计为24.4万。

  当然,不管如何计算,政策调整后的二手房交易税成本肯定是增加的。短期来看,这会给二手房市场带来两个不利影响:一是在目前我国大部分家庭资产杠杆并不太高的情况下,个税增加会导致部分二手房持有人延迟住房转让,二手房供给减少会给一线城市本已紧张的住房市场供需矛盾雪上加霜;二是目前市场中,卖家的议价能力比较强,增加的个税势必会部分转嫁给刚性自住性购房者,从而增加购房者的负担。

  这么说来,严征二手房个税反而会有违我们的调控初衷?当然不是,这需要我们考察这一政策的长期效应。

  首先,从发达国家的经验看,税收调节手段一向是抑制房地产投机的有效利器。当然,首推的应该是对住房持有征收差别化不动产税,而在这一市场化税收调节手段一时难以出台之前,调高二手房交易税成为次优选择。可以说,从长期来看,严格征税能从一定程度上有效抑制住房投机或投资者入市,从而有利于控房价。

  其次,此次新政的“犀利狠招”明确彰显了政府从严调控楼市的决心,这会有效促进房价持续上涨的预期逆转,这点很重要。最近房价的再次上涨既不是购房者的购买力变强了,也不是刚性需求突然增加了。其背后最重要的原因是,在某些利益群体的蛊惑下和炒房能获取暴利的财富示范效应下,消费者预期的混乱导致的购房需求的提前集中释放。未来3年甚至未来5年的住房需求在短期内恐慌入市,房价能不涨吗?而这次的二手房个税从严征收从一个侧面传达了一个调控的明晰信号,那就是,政府绝不会纵容住房价格的暴涨和房地产市场的投机行为,这对当下稳定购房者的预期意义重大。

  此次新政细则出台后,在政策生效之日前肯定会迎来一波二手房交易高潮,而政策生效后,在调控信号的作用下,房地产市场又会进入新一轮的博弈期。因此,从这个意义上讲,严征二手房个税的作用不在于短期内调控房价,而在于其释放的积极信号意义。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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