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新一轮调控升级 改善型刚需加速冲刺

2013-03-02 21:32    来源:金融界      字号:

  “我是真的刚需换房族,正在卖掉唯一的住房,可有过贷款记录的都算二套房,二套房贷首付和利率提高,我怕再买不起了,真是急坏了。”上周“国五条”公布,3月1日晚间国务院再发布细则,二套房贷的首付和利率即将提高,让上海市民胡薇如坐针毡,心急如焚。

  在“国五条”细则亮相之前,本周关于限购收紧,二套房贷收紧、二手房交易税费上调等猜测已流传甚广,改变着众多置换型刚需的心态,突击卖房又突击买房,都想趁着细则公布之前完成换房。

  换房客“边买边卖”

  胡薇正在出售的是位于上海市浦东新区内中环间一套59平方米的小两居,这套房子是她2007年买进的,也是她家唯一的住宅,刚好满五年,不用交营业税。挂牌后仅两天,即有客户与胡薇达成意向,签了买卖合同,客户付上10万元定金。可上周“国五条”突然出台,本周网络、报纸上充满了对各种可能出台的细则的猜测。

  “二套房首付和利率上调概率较大”,胡薇看到网络上这些猜测,感到十分慌张,担心自己唯一的住房卖出后,二套房贷首付提高,凑不齐首付,换房计划泡汤,连唯一的住房也没有了,甚至萌生了撤除合同的想法。因为不想双倍赔偿定金,胡薇后来放弃了这一打算。

  “中介说如果二套房贷收紧,也会新老划断,以提交贷款申请材料日期为界,建议我赶紧去看大房子,火速定下来,边买边卖。”胡薇告诉中国证券报记者。她采纳了中介的建议,一方面催促买家付上首付款,另一方面抓紧看三居室的大房子,计划在五天之内定下来,想赶在细则出台之前提交贷款申请材料。可胡薇的大房子还没定下来,周五晚间“国五条”细则就新鲜登场了。

  像胡薇这样匆忙的置换型人群还有很多,王坤也遇到类似的情形。王坤本来已经看中一套90平方米的房子,之前他还犹豫要不要卖掉现住的51平方米的房子,早点换房。上周“国五条”出台之后,市场普遍预期两会前即会有相关细则出台,这让王坤十分焦虑。

  “一方面担心新政策出台后力度太猛,市场突然冷下来,原来的房子不好出手,另一方面又担心二套房贷收紧,没法换房了。”“国五条”细则还没出台前,本周看到了媒体上的猜测,为了争分夺秒,王坤在上班时间请假跑回去找中介挂牌,希望能早点完成换房。

  中国证券报记者从上海多家中介了解到,由于市场之前已预期二套房贷政策将要收紧,近两周连环交易的比例大幅上升,即置换型客户卖掉旧房、买进新房过程紧密衔接,甚至同时进行的案例不断增加,原因是担心二套房贷首付比例提高。

  汉宇地产贷款部负责人表示,对目前有意的购房者,中介公司通常会事先审查贷款人的资质,如果是二套房申请者,会特别告知政策的变化,抓紧贷款买房。最重要的是提醒购房者,首付款不要太紧绷,要预留多一点以应对变化。

  上海一个高档楼盘的销售经理认为,上周以来销售骤然升温,整个上海中高价位楼盘成交占比快速提升,改善型需求呈现倒逼之势,由于预期调控政策会加码,改善型客户似乎有抓紧最后窗口期的冲动。

  火速签约冲刺审税

  不仅二套房贷门槛提高,二手房交易税费也即将上调,这让一些准备购买二手房的购房者忐忑不安。

  金小姐是一位改善型换房者,刚刚看好一套二手房,卖家购入时间不足五年,卖家报的是净得价,所有税费由金小姐承担。3月1日细则出台之前,本周业内即猜测二手房交易税费可能调高,尤其是个人所得税很可能从重征收。金小姐坐立不安,担心突然会多出一大笔税,本周一签下合同,周二就赶到房产交易中心提交审税材料。

  “交易中心审税人员告诉我,如果未来二手房交易税费提高,但在细则公布之前签好正式合同、递交审税材料的,一般仍按老政策征收。”金小姐告诉中国证券报记者,递交完审税材料她悬着的心终于放下了。

  目前,商品房转让个人所得税征收方式有两种,一种为缴纳交易全额的1%至2%,一种为缴纳交易差额的20%,新公布的“国五条”细则规定将全部按照交易差额的20%缴税。21世纪不动产一家分店经理介绍,房价一直在涨,实际操作中卖家一般会选择缴纳交易全额的1%作为税费,改成按照差额的20%征税,那么二手房将受到严重打击。

  对于刚刚公布的“国五条”细则,上海易居房地产研究院副院长杨红旭点评,此次细则以国务院办公厅名义下发,规格较高,细则具有新意的三条:第一是限购进一步升级;第二是二手房的个人所得税,由交易总额的1-2%,从严按差额的20%征收;第三是少数高房价城市,将提高二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

  杨红旭预计,住宅成交量降温,二季度就将表现出来,二季度房价涨幅将有所回落,下半年个别月份可能出现环比下跌,此外二手房降温幅度将超过新房。

  卖房人急搭“高价末班车”

  在“国五条”公布后,细则尚未出台之前,北京、上海的二手房市场就已经出现了新变化,卖房人着急售房却又咬紧高价,中介公司新增房源登记量明显上涨。

  北京市住建委数据显示,过去一周,北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为4622套,虽比去年同期有明显上涨,但比今年1月同期下跌了36.5%。

  伟业我爱我家数据显示,与“国五条”出台前5天(2月16日至20日)相比,2月21日至25日的新增房源登记量激增了68%,新增需求登记量仅上涨了3%。可见,着急售房的卖房人增多。

  分析人士认为,去年四季度房价持续上涨,一些握有较多房产的投资客担心“国五条”细则出台后会压低价格,因此产生了“搭高价末班车”的心理,出现着急卖房的现象。

  而受“国五条”出台影响,买房人的心理出现分化。一部分购房人开始观望,期望新政给高烧的房价降降温;另一些人则担心限购加码、二套房首付比例和利率上浮提高、二手房交易环节税费增加等政策,会提高购房成本,因此选择提前购房,加速冲刺。

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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