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专家把脉蛇年楼市:刚需仍是购房主力军

2013-02-12 16:22    来源:新闻晨报      字号:

  刚需仍是购房主力军 政策趋稳房价或微升

  随着春节假期的到来,楼市成交开始步入“降温期”。节前,开发商和购房者“休眠”观望态度明显,而节后高位成交行情能否延续,还得看市场的供需结构是否合理。 2月4日至2月17日上海市内无住宅项目明确表示上市,时隔一年再度呈现春节零开盘的态势。不过节后,将有13个住宅将在2月底集中入市。

  [蛇年楼势预期]

  楼市量稳价升,政策预期稳健

  就蛇年楼市大势而言,出现变数的机率并不会太大,房价基本呈现微涨的趋势。汉宇地产研究部分析师朱春峰从政策和市场面作了以下预测:

  ——政策预期稳健。无论是党的十八大还是中央经济工作会议,中央对楼市的态度依旧较为明确,“稳”、“微调”是楼市调控的主基调。当然这个前提是楼市的房价并未出现大幅度的上涨。

  ——市场走势是量稳价升。2012年下半年起,沪上的土地市场开始活跃,频频爆出多幅地王地块。从土地市场的回暖也间接反映了房企拿地信心的增强,在土地开发周期的缩短以及楼盘的大卖双重推力下,蛇年开发商将会加大新盘的供应量。从购房者的角度看,由于刚需需求的支撑以及房价预期转变的催化刺激,2013年的需求量依旧处于旺盛期。此外,受到政策环境、通货膨胀、经济增速、置业者追涨心态等多重因素的影响,蛇年的楼市行情基本是微涨的趋势。

  刚需依旧是购房主力军

  与往年相比,蛇年楼市中以下两个面向值得关注。

  ——刚需需求依旧成为购房中的主力军。

  根据汉宇地产研究部对上海市二手房住宅刚需份额(总价段200万以下)成交走势的监测显示,全年刚需份额成交走势基本维持在85-90%。根据目前的人口结构,未来几年,包括2013年成交主力依旧以刚需盘为主。

  ——随着房价的攀升,中央会否出台新的楼市政策成为影响楼市的一个变数。目前随着楼市回暖步伐的加快,房价也在逐步攀升,使得两会期间出台相应楼市政策的想象空间越来越大。

  如果新的楼市政策出台,它是否会使回暖的楼市再次转而回冷呢?

  一手房

  节后或现集中推盘,将成首季楼市风向标

  与屡屡跌破冰点的气温相反,春节前的楼市在频频升温。2月4日至2月6日,上海住宅市场总计成交1645套。上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿认为,2月由于春节档期隔断成上下半月,在推盘量上也呈现头尾集中开盘之势。

  由于受到春节因素的影响,各房企放慢了楼盘上市的步伐。与此同时,在买卖双方的价格预期发生扭转后,二手房市场中跳价、撤牌、惜售现象日趋严重,供应量也呈明显下滑的趋势。在成交方面,虽然目前置业热情不减,但随着蛇年春节的临近,需求量也随之有所降温。过年期间的上海楼市行情基本呈现价稳量跌的局面。21世纪不动产上海区域市场研究部对2007年至2012年每年春节假期成交分析结果显示,春节假期所处月份整月新房成交,往往较前一月有4成以上的降幅。且从年度成交总量排位来看,其也都处于该年成交量排名的末位。而春节后续一个月的成交量,其成交量环比春节月份虽有100%以上的增幅,但就成交总量来看,其近4年来也多处于年度成交排位的偏后位置。而2007年至2012年的6年间,也仅有2008年的节后月份成交高于年度月均成交水准。

  而从2月份的开盘计划看,开发商普遍希望在2月底有所预热,这也意味着春节假期内购房者很难从新房市场获得惊喜。根据上海搜房数据监控中心的统计,2月预开盘住宅共计17个。其中,公寓项目16个,别墅项目1个。

  受到春节假期的影响,2月将被分割成2个推盘节点:2月初开发商试水推出小量的新房型,为春节后推主力房源做市场定位;2月末则是另一个推盘节点,2月末不仅是真正意义上中国新年的开始,它还承接着3月的行情,2月末入市项目将起提前预热的作用。业内人士预计,将有更多刚需盘在2月末3月初集中入市,这或将引导3-4月乃至上海楼市上半年的成交走势。

  二手房

  1月成交因此涨4倍 节前房东“惜售”撤牌

  今年1月是传统的淡季,尽管成交量相比去年12月有所下跌,但是相比去年同期大幅上涨了4倍多。随着成交的活跃,市场上业主“跳价”的现象越发增多。由于近期挂牌可选房源有限,部分购房者正好借春节放假时期休整观望,节后再做购房计划。

  根据德佑地产市场研究部监测的二手市场数据显示,今年1月全市二手房共计成交22605套。1月全市总价200万元以上的中高端二手住宅共计成交3284套,仅比去年12月下跌0.5%,跌幅远小于全市整体跌幅,是导致全市均价上扬的重要原因。去年年末以来频频出现的房东跳价行为,也一定程度上拉动了均价的上涨。

  与去年12月相比,全市17区县中有9个区县的二手住宅成交套数出现下跌,但下跌幅度普遍较小,仅青浦区的跌幅超过10%。成交量上涨的8个区县中,其上涨幅度也大多在10%以内,静安区的涨幅最大,达到39.2%。德佑地产研究主任陆骑麟表示,目前全市二手住宅挂牌量已经从去年年初的16.5万套滑坡至14.1万套的水平,市场的主动权进一步向卖方转移,房东“跳价”行为有愈演愈烈之势。

  价格上,从21世纪不动产在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示,1月末二手房买卖交易价格同比增幅分别为:大户型5%、中户型4.2%、小户型5%。成交氛围持续良好、性价比房源稀缺、业主心态进一步增强等,仍是构成涨价的重要原因。

  相关人士表示,2013年元旦至今一些板块内的成交自1月中旬后即呈现逐步回落的态势。除了近期困扰多时的挂牌稀缺因素外,市场买卖双方对于价格预期的进一步分化也是构成成交回落的另一因素。近期一套上海康城二手房的挂牌房源,12月份挂牌价尚在180万元,已较2012年上半年同类房源高出近20万-30万元,但1月中旬该房源业主再次主动将价格调至190万元,且更在近日表示“撤牌”惜售。该业主的“撤牌”理由即是其认为节后可能还会有一波看涨行情,生怕当下出售可能会卖亏。

  中介

  延后成交案例多 有中介门店大年初四后就开门

作者:佚名   责任编辑:张双龙
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