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李瑞雪:云南旅游地产正起步 后期运营是关键

2012-12-05 12:47    来源:新浪旅游地产      字号:

  在楼市调控“紧箍咒”未见放松的当下,传统住宅市场遭遇寒流,成交低迷,房企库存也日渐高企,资金周转不畅。面对举步维艰的住宅市场,不少房企开始另辟蹊径,大力发展产业地产,旅游地产从中脱颖而出,成为房企争夺的重要区域。

  而云南因其四季如春的温和气候,优美的自然风光,壮丽的山川河水,悠久的历史文化,丰富的旅游资源成为继海南之后国内炙手可热的旅游区域。旅游业的发展,游客集中涌入,旅游地产消费人群迅速增加,云南旅游地产异军突起、百花齐放,其涉及的面也遍布昆明、大理、丽江、腾冲、版纳等全省各州市。

  纵观当前云南蓬勃发展的旅游地产形势,到底哪一个州市比较适宜根植旅游地产项目?什么样的旅游地产项目才是真正能带动云南大发展、有效促进云南旅游转型升级?为此,新浪旅游地产编辑有幸专访到昆明中原地产事业一部总经理李瑞雪先生,他为我们详细讲述了云南旅游地产的发展现状,以及如何成功打造旅游地产项目、快速拉动销售的新模式、新方法。

  昆明中原地产事业一部总经理 李瑞雪

  人物介绍:李瑞雪,福建人,02年大学毕业后就进入房地产行业,选择成为一名置业顾问。从福建到深圳,从深圳再到昆明,踏踏实实,一步一个脚印。用10年时间,实现了从一个基层置业顾问到统领一个强大事业部的华丽蜕变。

  精彩语录:房子只是旅游地产一部分,并不是关键部分,后期运营才是旅游地产盈利的关键。只有靠旅游带动,吸引人流,才能扩充资金,实现长期盈利。

  云南旅游地产处于起步阶段

  云南因其四季如春的温和气候,丰富的旅游资源成为继海南之后国内炙手可热的旅游区域,旅游业发展迅猛,大量游客涌入,不仅带动了区域经济发展,更推动了以休闲度假为主的旅游地产的发展。云南旅游地产从2002年开始萌芽到现在,历经10年发展,项目已经遍布昆明、大理、丽江、腾冲、版纳等全省各州市。

  相比海南有天然大海的旅游资源,国际旅游岛的政策支持。云南也有西部大开发的政策引导,并且开始在政策指引下大力发展工业和旅游业为代表的第三产业。经过几年的高速发展,大理、丽江、西双版纳、腾冲等城市全国知名度已经打响。当地的旅游地产项目也开始陆续启动,特别是西双版纳,万达、雅居乐、世纪金源等大型房企纷纷进驻。但李瑞雪认为,云南旅游地产项目目前都处于起步阶段,真正发展得很好的区域,目前还没有。

  阳宗海、抚仙湖两大片区旅游地产发展潜力大

  比较适合发展旅游地产的具体区域,李瑞雪个人比较看好昆明周边阳宗海和抚仙湖两大区域,且这两个区域也是目前云南旅游地产项目最为集中的两大片区。究其原因主要源于阳宗海和抚仙湖紧邻昆明,交通便利,并且享有稀缺的水资源。

  具体来讲,首先,省会昆明市在国内享有“春城”美誉,气候四季如春。GDP占全省30%左右,比丽江、版纳经济基础更为深厚,且昆明是到云南各大城市的必经之路,其周边自然也是发展旅游地产的最佳选择。

  其次,文化、景观资源是发展旅游地产的前提条件,而云南身处内陆地区,水资源稀缺性更为凸显,阳宗海和抚仙湖两大区域,不用担心干燥的空气带来的不适,最大程度保证了居住环境的舒适度,

  按理说,昆明周边还有着高原明珠之称的云南省最大淡水湖——滇池,也是一块建设旅游地产项目的理想区域,但紧邻昆明市区的滇池地块地价偏高,发展动辄上千亩的旅游地产大盘,性价比则相对较低。

  旅游地产盈利关键在于后期运营

  对于如何真正做好一个旅游地产项目,他简明扼要的总结出两个字“旅游”。旅游地产不能仅仅局限于地产,做好旅游是旅游地产项目运营的根本,只有通过旅游带来充足的人气,才能真正做好旅游地产项目。

  相对于普通住宅市场,旅游地产面向的客户群更广,营销难度更大。即便如此,李瑞雪也充满了信心,他认为旅游地产项目销售不能完全依靠外销。虽然之前对海南项目的印象是以外地客户为主,但深入了解后发现,还是本地客户起着主导性作用。

  在目前云南旅游地产还没有形成集中发展的情况下,李瑞雪倾向于拓展本地客户,因为外地拓客的成本比较高,特别是一线城市,宣传费用相当高。纯度假旅游的外地客户居住时间短,旅游地产项目后期运营的风险大。如果一个外地客户要考虑购买一个项目,打消疑虑,要么是基于开发商圈层关系,或是之前同类项目的老业主。

  对于旅游地产来说,房子是其中一部分,但不是关键部分。旅游地产项目体量大,总体进展缓慢,运营收益缓慢,十年左右才能收回成本,房产虽是前期收回部分成本、回笼资金的重要途径。但后期运营才是旅游地产盈利的关键,只能靠旅游带动,才能扩充资金,真正实现长期盈利。

作者:佚名   责任编辑:王利超
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