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观点:旅游地产 不能见房不见游

2012-11-12 08:58    来源:网易财经      字号:

  作者系广东省社会科学院旅游研究所总规划师,曾主持数百景区及度假村的规划设计

  近年来旅游业的最大动向就是旅游地产的迅猛发展。谈的人很多,观点也很乱。到底应当怎么看?

  首先要搞清楚什么是旅游地产。旅游地产是以旅游资源和旅游设施为卖点的房地产,前者如海滨和温泉,后者如公园和游乐园。不是建有酒店的房地产就是旅游地产,如广州的碧桂园和星河湾。依托主题商业区的房地产不属于旅游地产。

  传统旅游项目有四种类型:风景区、游乐园、主题公园、度假村。其收入是靠门票、餐饮、住宿、购物,人均消费不高。旅游地产的投资规模大大增加,多了住宅销售,优势明显:投资回收方面长短线结合。对业主来说,居住环境质量高,配套好,相当于“公园就在家门口”,或“住在公园里”,自然更受欢迎,价值更高。

  旅游地产的发展对中国旅游业有里程碑式的意义。长期以来,旅游业的投资严重不足。由于投资回收慢,旅游资源的开发受到政策各种限制,企业的投资积极性不高。旅游地产兴起之后,大量企业进入旅游业,投资规模大大上升,用地规模大大增加,一些长期搁置的海滩、温泉和山地得到社会资金的投入,资源转化为产品。所以,旅游地产的促进意义一是丰富了旅游产品;二是投资商为提升品位,促进销售,建设高星级酒店,引进国际酒店品牌管理,提高了旅游管理和服务水平。

  旅游地产的领头羊是三亚。其以气候和海滨为依托,加上“国际旅游岛”的炒作,形势大好。广东的旅游地产刚起步,主要是惠州巽寮湾的金海湾、阳江海陵岛的保利银滩、花都南海部分楼盘、新会古兜温泉等。开发早的销售较好,开发晚的因调控政策受到影响。

  旅游地产是社会经济发展到一定阶段的必然产物。一方面,到了一定阶段,城市居民追求生活质量,购置第二住宅、居住郊区化。另一方面,中国的特殊国情驱使居民投资房地产。旅游地产分为五种第一居所、第二居所、疗养房产、企业会所、投资房地产。远离城市的项目甚至更高比例是属于投资房产,也就是说,业主不去装修,不去居住,纯粹追求升值,今后第二居所和疗养房产的比例会有所提高。

  旅游地产前景如何?我看光明。第一,旅游资源相对稀缺;第二,市场需求是客观存在且逐步上升。在城市普通住宅和商业地产逐渐饱和的情况下,旅游地产在中国会有长达数十年的发展和上升期。至于价格是否上升太快而虚高,出现波动,这需要市场来调控。政府可能会出台房产税,但如果超额印发人民币的问题不解决,投资需要去向,房产仍将是继续上升,旅游地产不会泡沫破灭。中国经济转向全面萧条,才会导致旅游地产的下降,这是全局性的下降,和希腊等地已出现的情况将是一样的。

  现在的问题是,房地产利润太高,投资商的投资偏重于地产,对旅游方面的投资积极性不高。加上政府重视和鼓励旅游业,企业“借旅游之名圈地”自然出现。对此,政府要在规划审批上加大管制力度,确保有一定比例的用地用于旅游观光、休闲和娱乐,让旅游业与房地产业能够有一定的比例。不能只见房,不见游,导致配套不完善,出现“空城”。改变现状近期要靠政府,以后有市场来引导,只有丰富的旅游设施配套的房地产才能够得到更好的市场反响。

作者:佚名   责任编辑:王利超
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