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房企开发贷“有余粮” 博弈加剧楼市观望气氛

2012-11-11 12:11    来源:华西都市报      字号:

  多位银行业人士表示,当前房地产开发贷款“定向宽松”趋势愈发明显,各商业银行对全国大型房企抛出“橄榄枝”。在实体经济下行压力较大的背景下,相对于其他行业和领域的贷款,房地产开发贷款的质量较好,商业银行的信贷投放偏好强烈。

  “我们今年的银行信贷额度还没有用完。”一位北京某大型上市房企高管向中国证券报记者表示。在年末信贷往往收紧的情况下,该房企拥有的充足信贷空间让人艳羡。此前,这家房企刚在海外市场进行了一轮融资。

  业内人士分析,在临近年末的偿债高峰期,房企仍握有一定的银行信贷额度,在以往并不多见,更何况今年的房地产调控政策仍称得上严厉。据中国证券报记者了解,截至10月末,一些大型房企甚至仍有一定的银行信贷空间。

  此外,销售回暖对资金流的改善作用明显。截至10月,万科以1100.2亿元的业绩成为今年首个达到千亿销售额的房企,这也被认为是大型房企在本轮调控“寒风”中凯旋的缩影。随之而来的是企业财务数据明显改善,这进一步有助于房企从其他渠道获取资金。

  上述房企负责人表示,从资金流的角度而言,银行信贷固然重要,但出于资金稳定性的考虑,房企应更加注重资金来源的多元化。他认为,随着多项融资渠道的开启,大型房企对银行开发贷款的依赖将有所减弱。

  业内人士还认为,尽管手中握有“余粮”的房企只是少数,但房地产业整体资金状况的改善已是不争的事实。大型房企业绩向好将有助于明年开发贷的申请。

  相比之下,小型房企的生存状况堪忧。据悉,小型房企获得银行贷款的难度较大,销售回款成其主要资金来源,如果其销售状况不能快速改善,仍将面临资金链断裂乃至破产的风险。

  博弈加剧楼市观望气氛浓

  广州某房产中介置业顾问小雷最近有点郁闷,他原本已经花了近两个月时间促成一位买家签订购房合同,最近发现银行贷款收紧,利率上浮,买家选择再观望一段时间,小雷眼看着到手的合同“飞了”。“买家死咬着要房贷利率8折优惠,可是目前最低都变成了85折!”

  同样的情况在北京也能看到。有房地产中介人士表示:“购房者还是希望折扣能再大一点,比如7折。”但由于楼市成交回暖趋势明显,不少购房者也希望赶在今年出手。购房者李理表示:”看不准明年的房价到底怎么走,而且年底银行也有一定折扣,早出手早心安。

  张大伟分析表示,目前首套房贷款利率水平依然以85折优惠为主,但下半年以来信贷宽松、市场环境发生改变令部分购房者观望情绪浓厚。他预计,四季度开发商“以价换量”基本结束。此前,全国多个城市都出现了价格止跌企稳迹象,之前热销的项目都出现了折扣减少、变相提价等现象,高性价比房源明显减少,导致购房者在出手购房时再现犹豫。“业界普遍预期,明年的楼市成交量将好于今年。”

  业内人士指出,银行信贷与楼市走势关联度非常大,预计在楼市信贷趋宽松的情况下,房企未来主动降价的动力或有所衰减。链家地产市场研究部分析师张絮认为,此前新房市场的刚性需求在二三季度集中释放,而“金九银十”期间成交量未出现预期中的高峰。进入11月以后,在推盘力度减弱、需求回落的情况下,成交量恐结束涨势,预计年底前冲高可能性不大。年底前开发商和购房者的观望情绪加重,市场买卖双方博弈加剧,预计楼市成交及新项目开盘销售表现趋平淡。

  额度收紧一线城市利率上扬

  在北京、广州、上海等一线城市,银行出现了由于年末信贷额度紧张而导致个人房贷业务“紧俏”的情况,首套房贷利率普遍呈现温和上浮的趋势,但首次置业的购房者仍能获得一定程度利率优惠,总体情况好于往年。

  某银行网点的工作人员表示:“虽然目前利率折扣上调到9折,但我们批贷放款的速度仍比较正常。而去年这个时候,我们执行的是基准利率,要放款还得等到来年。”实际上,中国证券报记者此前走访南昌、宁波、重庆等二三线城市时发现,早在几个月之前,这些城市的首套房个贷利率优惠就已经取消,大部分执行基准利率。

  中国证券报记者从链家地产、思源地产等中介门店了解到,目前中、工、农、建等四大行的首套房贷利率在85折利率优惠至基准利率之间。而中信、光大等股份制商业银行的首套房个贷利率大部分为基准利率。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示:“去年这个时候,首套房贷利率几乎就没有在基准利率以下的。以北京市场为例,90%的成交都是基准利率。”而今年只有部分个人信用状况、财务状况极不好的贷款申请者,才有可能执行基准利率上浮。

  在上海,交通银行等大型国有银行仍执行首套房贷款利率85折优惠,资质较差的申请者利率水平有所上浮。而多数中小银行首套房贷利率已经普遍上浮至基准利率,有的甚至上调幅度更大。

  在广州,部分商业银行将首套房贷利率优惠从85折提升至9折。由于额度紧张,银行对房贷业务的审批也更加严格,附加条件的贷款“软门槛儿”也在抬高。业内人士分析,银行作出的调整,可能意在减缓放贷额度。

  “如果是首套房,目前最低只能在基准利率的基础上下浮10%。”在广州市天河区一家建行网点二楼负责办理个人贷款的大厅,工作人员小李表示,最近房贷优惠收紧了几个点,客户明显少了很多。即使来几个客户,也都是询问的多,真正办理业务的寥寥无几。

  “总行已经下文一个多月了,以前还有85折甚至7折的优惠,现在临近年底,贷款额度收紧,银行方面有压力,所以个人贷款这块办不成的也就不勉强了。”小李介绍,目前最低贷款利率为基准利率的9折,最高可能上浮30%,视个人信用资质情况而定。如果信用评估水平过低,就要执行最高利率。

  同样将个贷利率提升至9折的还有广发银行等中小商业银行。不过,广发银行信贷经理小刘提醒说:“如果楼盘所在地理位置比较优越、交通也比较便利,仍可以享受85折的优惠。”

  “各个地区、各个支行的额度松紧程度不同,即使是同一城市,各个支行执行的房贷利率政策也可能不一样。”中信银行(行情股吧资金流)一位贷款客户经理如此解释。而交通银行以及花旗、汇丰等外资银行则明确表示目前仍执行基准利率85折的利率水平。

作者:佚名   责任编辑:王利超
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