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温州购房团今年“三战役”:救了开发商 误了市场

2012-10-18 22:09    来源:浙江在线      字号:

  都说现在是个刚需市场,但这几个月以来,不少高端住宅,包括别墅、排屋、市中心豪宅的销售情况出乎意料地好。

  调控以来,高端类住宅一直是受影响最大的,现在为何会放量?究竟是市场确有所需求,还是内有乾坤?一位温州购房团成员W先生向记者讲述了他去年来在杭州投资买高端住宅的真实经历,在这个温州人看来,“现在买豪宅,折扣大、风险小,是挺保险的一种投资方式。”当然,这样的“保险”是因为开发商许以一定的投资承诺。

  从去年11月以来,W先生与他的温州购房团和开发商经历了三波谈判,最终有了让他们最满意的方案。

  第一回合:去年11月

  开发商的筹码:给出团购低折扣

  温州购房团回应:懒得理会

  用低折扣吸引温州团,这招并不新鲜。W先生说, 2010年4月,当时杭州楼市行情也不好,他们和某知名房企一高端公寓达成协议,以8折的团购价买了一批房子。

  在这波调控中,低折扣团购仍是开发商最先想打动温州购房团的。

  W先生说:“大概在2011年10月房交会后,很多高端物业的开发商资金出现缺口,他们开始急了,陆续找我们谈团购,希望可以回笼点资金。”W先生说。不过,此旧招这次却不怎么“灵光”了。

  “他们(开发商)给的折扣一般在7.5~8折左右,而团购项目一般最少是2000万起。”W先生表示,当时他所在购房团的很多成员认为,房子短时间内不会涨,且这些高端豪宅往往都以奢华为卖点,对资金要求很大,即使团购也不会是大量购买,换句话说,开发商回笼的资金不过是杯水车薪,开发商若没有其他融资途径,后续是否有足够的资金保证工程完工交付都未可知。

  “我们大家都觉得投资风险过大。” W先生说,“当时,开发商电话打来要求面谈,我们基本是礼貌回绝,连项目都没兴趣去了解。”

  第二回合:今年3月

  开发商的筹码:签纸质合同,给予“返点”

  温州购房团回应:有下单的,更多的选择观望

  “今年元旦前后,有消息传出,开发商愿意以"返点"的方式要求我们融资,一年的回报大约在18%~24%左右,房子作为"抵押物"暂时"卖"给我们。房子也会签约,但考虑到购房资格问题,开发商承诺我们只签纸质合约。”W先生透露,大概在今年3~6月,他们中一些人手上有资金闲置,同时愿意冒些风险的人,“买”进了部分房源。

  房源有了成交,资金不再紧张,开发商一方面松了口气,但另一方面也要做好表面工作。事实上,媒体也曾对一些号称热卖但网上成交率并不高的楼盘做过质疑,但开发商一般对外称,房源是“内部员工”认购的,所以才没上网。

  不过,尽管以这种方式消化了部分房源,但W先生告知记者,以这种方式“买”房的投资客并不多,毕竟纸质合同相对是没有保障的。“我个人来说,还是觉得这样的融资方式不够安全,所以还是选择再观望一段时间,大部分同行也跟我持一样的看法。”他说。

  第三回合:今年7月

  开发商的筹码:网上签约,一年20%的回报率

  温州购房团回应:双赢方式,开始下单

  就在2个多月前,W先生接到一知名房企的电话,称承诺购入某楼盘房源后,年回报率为20%。“相比前几个月签纸质合同"融资"的方法,他们有了新合作方式。即帮我们获得购房资格,网上签约。交房后,在办出三证之前,帮我们寻找买家,若达不到预期年回报率,可选择退房,开发商会按照承诺的回报率,直接返现。”W先生表示,这样的投资,十分保险。

  据W先生说,该楼盘为市中心豪宅大盘,W先生跟几位朋友到现场看了下房,很快与开发商谈妥了价格,约为3.5万元/平方米,相当于原价的7折。他们一次性购入了七八套大户型房源,单套房源的总价在900万元左右。至于购房资格,W先生说,他们几乎都借用了亲朋好友的身份证,以补交社保或个税的方式获得。

  “让我进一步放心的是,他们(开发商)还跟我们签下协议,如果在交付办房产证之前,有人看上了我们手里持有的房源(前提是高于回报率的价格),而我们也愿意出手,开发商会到相关部门做退房手续,将房源转售,利润全部归我们所有。”W先生很满意这样的条件。如此一来,不管是退房补差,还是转手再售,房子都不用交税,且操作方便,性价比较高。“这是一个双赢的合作方式。”W先生评价。

  记者后记

  “双赢”投资买房:救了开发商,误了市场

  前段时间以来,对高端物业的大幅成交,尽管媒体有诸多猜疑,但真实情况仍不得而知。采访了W先生后,某些疑问也逐渐有了答案,真是应了那句“上有政策下有对策”。

  表面上看,开发商和投资客的合作方式,确实很完美。投资者,低风险、高回报;开发商如愿以偿得到了周转资金。但它的后果又是什么呢?

  最大的一个问题是,开发商以这样的方式又吸引到了一大笔资金进入楼市,这种合作方式说到底就是一种融资,而宏观调控想尽办法想驱赶的投机资金却以这样的方式再次集中于楼市,这些资金的目的就是想在市场起伏中捞一票就走,它对楼市的破坏力到底有多大?

  这种合作也创造了表面的成交繁荣,很容易让人误判低点已过,市场回暖,甚至让人以为“抢房”又来临。当又一个泡沫要被吹起来的时候,那么下一轮的打击会有多大?

  需要提醒的是,别以为泡沫破灭受打击的会是这些投机资金,事实上,受打击最大的恰恰是最后接盘的普通买家。试问在2010年最高点买房套牢的那些普通购房者中,有多少人是从投资客手上接的单?当投资客以7折、8折的价格接的单再甩给你的时候,你就极有可能成为那个苦逼的被套者。

  有人说,之所以有今年这波行情的下行,是因为2008年的那波调控没有真正调整到位。如果不想再在今后感受更大的痛,如果希望房地产市场有长久而健康的发展,那么还是希望这样的虚假繁华能在有效的监管之下失去生存空间

作者:贝楚楚   责任编辑:王利超
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