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万达速度再受质疑 业内建议“该歇歇了”

2012-10-14 13:02    来源: 网易房产      字号:

  之前因“做空中信证券”而闻名业内的职业投资人黄生,近日对万达发出警告,“目前万达越来越危险,基本就在崩溃破产的边缘”。不过,有业内人士表示,实际上万达的真实资金状况可能“只有王健林自个知晓”,王健林需要在与时间赛跑中把握安全边际。

  超快速度再受质疑

  刚刚登顶中国地产界首富的王健林再次受到质疑。10月11日傍晚,职业投资人黄生(化名)指出,万达负债率超过90%,“目前万达越来越危险,基本就在崩溃破产的边缘”,“如果政府和国有银行不救万达,万达立刻破产”。

  黄生指出现在的万达“靠不断的银行贷款并购,实际亏损的利润,快撑不下去了,就看政府救不救它,是否特批它上市了”。黄生因为做空中信证券、苏宁电器等个股而闻名业内,“6年银行投资部门工作经历,7年PE投资工作背景,现在是深圳一家名叫“光孚投资”公司的投资总监”,他如此介绍自己,又被称为“中国浑水人士”。

  对万达的质疑多集中在其超快的扩张速度上。而在9月份举行的“2012万达商业年会”上,王健林表示未来两年计划以每年开业20座万达广场的速度,在2014年将全国万达广场的数量提升到100个以上。对此,资深地产媒体人士,《安家》总编辑刘文斌亦表示,“根据历史经验启示,万达该歇歇了,否则要出事!”

  万达的吸附力降低

  不过,万达的资金状况向来是个谜,业内人士表示“资金链安全不安全,只有王健林自个知晓”,90%的负债率也尚待证实。而,万达广场的收益偏低却是业内公认的“秘密”。

  一位长期从事商业地产的业内人士告诉网易房产,万达是商业地产中的奇葩,它和以凯德商用等注重经营的传统商业地产公司不同,而是偏重于开发,其持有和销售的物业比例约为1:6,并且万达在引起主力店上不惜将租金降至超低,甚至相当于零租金,这直接导致了万达广场来自商业部分的租金收益偏低。

  但低租金加上万达的品牌,为万达带来了大量的长期合作商家,这从万达商业年会上的盛况就可以看出来。“原来万达有一个非常有名的商家就在我们扶持下做起来的,曾经是做电子游戏的,我们提供全部装修,钱你分八年再还给我就行了,形成连锁以后他就起来了。”王健林同时表示。

  不过,值得注意的是,万达的发展速度可能过快,快到合作商家都跟不上了。这是最让王健林担忧的事情,“商家开发计划比较多的调整,甚至可以说较大幅度的下降。特别是一些跨国连锁企业,去年2011年以前跟着我们,你给多少店我给开多少店,甚至几家连锁企业争一个店面,今年很多连锁企业大幅度调减自己的计划,不能全跟了,甚至50%跟随我们的发展也显得有些吃力。而且这个现象不是一家、两家,这说明什么?说明中国的消费市场确实遇到了一些问题。”

  王健林说,“今年形势这么严峻的情况下,万达市场还是人数在增长,但是今年的增长数全国平均掉到了个位数,2011年往前这五年,每一年每一个广场开辟出来的环比递增都在两位以上”。

  前述商业地产人士认为,这正是万达的缺陷之一,“目前万达是不亏钱的,但一旦万达广场的商家难以承受市场下滑带来的负面影响,就会停止跟随万达”。王健林也注意到在客源之外,客户的人均消费也在下降。

  万达重资产不重经营

  “用住宅的思想做商业地产,居然做成功了”,这在万达之外的企业不敢想象。商业地产界的人士经常把住宅和商业地产当作两个行业领域来看待,并形象地将住宅比喻为“小学生”,而商业地产是“大学生”。

  也正是这种思维和模式为王健林带来了地产首富的位置。“有一天万达将旗下的所有万达广场作为资产打包,这个财富规模是异常庞大的”,前述商业地产人士表示。

  但,商业地产和住宅毕竟不同,住宅看重土地储备和开发,而商业地产对现金流的要求更高。因此,有业内人士认为,作为万达发展助推器的滚动模式,同时也是万达的硬伤。

  一位分析人士表示,万达的持有商业利润上不来才是最大的问题,银行贷款是根据商业估值给,估值靠利润支撑。靠虚高估值是不能维系的。不过地产企业的负债率没有可看性,尤其万达这样快速扩张的,应该剔除大额的预收房款和对应的存货计算才有分析价值。

  另一位业内人士认为王健林清楚目前的格局,“万达的运作成本比同行低很多,现在国家调控都搞商业综合体,消费力有限,感觉将来会有大批倒下,老王现在明显在转型,电影和旅游回报期较长,他现在还要不断滚动开发来过渡”。

  事实上,万达一直在寻求上市之路。今年2月份,银监会公布的一份上市申请的名单中,出现“万达电影院线”,进度为“落实反馈意见中”。据悉,盈利较为可观的万达电影院线计划分拆上市,而万达的文化产业也在整合之中。

  对此,黄生不以为然,“上次通过特批恒大上市,逃过了破产,也逃过了真相暴露,这次万达能通过特批逃过危机吗?但万达的商业地产比恒大的住宅地产差太远,离上市标准太远,这也是打文化产业影院上市主意的原因,但关联交易又是硬伤。”

  万达在快速扩张之前也经历了相当一段时间的摸索期,之后就按照王健林的设想步步前进,在2014年再开业16家万达广场之后,万达很可能成为全球最大的不动产持有商,在此之前,万达很难停下它的脚步。只不过,万达成长的环境有着特殊的土壤,而房地产行业的环境随着时间推移正在悄然发生变化,王健林需要在时间轴上各种因素交叠变化中把握安全边际。

  中国商业地产同盟会创始人、三炮地产机构董事长王少山称此为,“让高负债率的‘黄河水’不要在脚底下流动”。

作者:佚名   责任编辑:王利超
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