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楼市“库存危机”真相:存量房亟待入市

2012-09-21 06:21    来源:21世纪经济报道      字号:

  

本报记者 张晓玲 广州、深圳报道

  本报记者 张晓玲 广州、深圳报道

  北京等地楼市最近陷入“库存危机”。这究竟是未雨绸缪的警示,还是哗众取宠的噪音?

  开发商往往故意模糊这个答案,往往乐于制造供不应求的假象。而在一些研究人士看来,房地产的库存不仅指新房,还包括海量的二手房;并且,库存并不是一个静态的数字,而是动态的随时变化的,随着新房更多地进入预售,库存的数字也将发生变化。

  从整体来看,开发商的库存和二手房市场的存量并没有发生根本性的变化。尤其在当前“金九”失色、滞胀隐现的趋势下,开发商的去库存压力仍然很大。

  开发商存货高企

  在日渐分化的区域楼市,北京的涨价热情高涨。

  截至8月末,北京市住建委网站上显示,全市商品住房库存7.7万套。华远地产(600743,股吧)董事长任志强认为,从这几个月的情况看,北京商品房库存消耗速度比较快。北京年初时有13万到15万套,现在已经不到8万套,仅可供消化5个月左右。他估计,不用到明年3月份,房价就因供应短缺而出现暴涨。

  北京市房协相关人士认为,该说法一方面没有考虑之前已经清理了无效库存的因素,另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位进行推算,使得消化周期看起来相差过于悬殊。该人士指出,按正常消费量算,北京商品房“库存4万至8万套属正常”。

  链家地产市场研究部常清认为,从年库存消化量来看,3月份后北京房地产市场逐渐进入深度去库存阶段,从历史数据来看,目前的库存波动依然处在相对平稳状态,并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况,库存并没有出现明显不足,部分区域如通州仍是库存的高压区。

  我爱我家副总裁胡景晖表示,楼市库存量并不是一个静态数字,而是一个动态数字。7.7万套这个数字并不能说明开发商的销售压力在变小。在市场不断签约成交的同时,新开盘待售的楼盘也在不断增加。

  “3月份住建委清理后,北京楼市库存为9.1万套,现在的库存数据是7.7万套,也就是说,在5个月的时间里,北京楼市库存的消耗量并不大。照这个速度计算,再加上新开盘的住宅不断涌现,今年后四个月开发商的销售压力依然很大。”胡景晖说。

  开发商的高库存也仍然存在。2012年中报显示,上市公司存货总量创近5年新高。从2010年至2012年中期,房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。这意味着全国房地产库存一直都在增加。

  楼市“库存危机”真相: 存量房亟待入市

  二手房存量待释放

  有业内人士指出,任志强上述观点的谬误之处,在于故意忽略了一个问题,即库存不应仅仅是新房,而是社会化的库存,包括巨大的存量房市场。

  以北京为例,2011年北京住宅销售面积为1035万平方米,过去10多年,北京的住宅销售面积也几乎都在1000万-2000万平方米,这累积了大量的二手房房源。

  全国最大的二手房网站安居客数据显示,北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重复的部分,这个存量依然惊人。

  房地产全社会化去库存的难点在于,如何“驱动”天量的二手房进入流通领域。当前,许多城市的二手房陷入僵局:业主不愿降价,购房人不愿出手。

  仍以北京为例,8月份,北京二手房住宅网签总量为13690套,环比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬连续两周成交量低于3000套,买卖双方陷入僵持。

  21世纪不动产集团分析师张磊认为,3-8月的集中交易是市场的非常态表现,在政策压力保持不变的情况下,新增需求有限,市场必然回归理性。9月份上半月各城市的新房交易表现,预示着今年的反弹行情已渐趋尾声,金九银十很难达到期望的高峰。

  链家地产市场研究部常清表示,金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈现下降的趋势,金九低成交基调确定,9月份成交量环比上月降幅将超过10%。

  有市场分析人士认为,如果开征较高税率的房产税,将促进手持多套住房的业主进入流通领域,总库存量也将随之大增。

  去库存乏力

  除了存货高企的实质外,去库存的市场表现也很平淡。

  中原地产数据显示,截至9月16日,全国主要的54个城市新房成交环比8月下滑达到11.6%,这是近4个月来同期成交量的最低点。

  第一创业分析师王皓宇监测数据显示,四个一线城市的去化周期止降回升,均值为35.72周,环比增长1.17%,显示刚性需求释放乏力。

  高盛高华证券报告显示,截至9 月9 日,其所监测的13 个城市的总库存环比上升0.6%,从过去12 个月滚动销售面积计算,这13 个城市的库存平均消化时间从14.2 个月略微降至14.1 个月。其中,南京、东莞、宁波和福州的库存下降;广州、厦门和长春的库存企稳;北京、上海、深圳、苏州、青岛和杭州的库存继续上升。

  与此同时,房地产开发投资在8月份首次出现环比上升。1~8月广东房地产开发企业共完成开发投资3143亿元,增幅年内首次回升,同比增长11.3%。

  万科总裁郁亮对本报记者表示,新房库存降至低点这个事实的确存在,而到明年,因为去年投资的下滑导致的新房供不应求会在很多城市出现。但他指出,届时政府会祭出相应的调控手段进行对冲,比如控制预售证发放节奏抑制高端住宅入市,比如令更多的保障房进入分配环节,增加供给端的总量,总之不会令房价大涨。

  张磊认为,从8月以来的房地产投资情况看,新开工面积和施工面积都一改下滑趋势,呈现正增长,由于高周转已成为主流房企的共同选择,这种趋势若保持3个月,少数专家预测的明年上半年的“房荒”就不会出现。

作者:张晓玲   责任编辑:王利超
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