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养老机构拿地政策是否会逆转

2012-09-03 22:30    来源: 中国房地产报      字号:

  未来,制约养老机构发展的一大瓶颈——土地,或将随着《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称“《老年人权益保障法》”)的推出而发生改变。

  近日,本报记者获悉,“养老服务设施建设纳入城乡规划,非营利性养老服务设施用地可使用国有划拨土地或依法使用农民集体所有土地”的提议已列入《老年人权益保障法》中,正等待审议通过。目前,这一法规已进入二审阶段。

  “如果审议通过,这对于养老机构发展将是质的改变!”北京太阳城集团董事长朱凤泊表示,这也意味着在城市未来5年规划中政府必须将养老用地列入规划,否则就是政绩不达标。

  如果这些政策得到落实的话,那么,制约养老机构发展的两大因素之一的土地成本高的问题将有望得到解决。

  然而,这一提议也遭到了一些现实的阻力。“目前土地改革的趋势是:逐步缩小征地范围,保障农民的土地财产权,养老用地进入集体土地是与目前的中央政策相违背的。”农业部政策法规司的一位人士表示。

  土地瓶颈渐解

  “2009年时,民政部向我征求意见,我们就提议将养老用地要纳入城乡规划,因为养老领域利润低、周期性长,所以地方政府并不热衷于养老领域服务,如果立法顺利通过,那么地方政府就将被强制性注重养老产业的发展。”朱凤泊说。

  现在,商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上,由于在城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途,多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等,导致前期土地成本非常高。

  北京太阳城位于北京著名的小汤山温泉疗养区内,当时朱凤泊以医疗健康和养老为开发方向申请政策支持时,才获得政府相应的“关照”,以每亩30万元的价格拿到了623亩的土地。

  “尽管土地有一些优惠,但要想在短时间内迅速盈利颇有难度,像我们也是摸索了10年才开始盈利的,其他的养老企业更是步履蹒跚。”朱凤泊坦言。

  土地,是养老机构最难突破的发展瓶颈,很多情况下,企业是从国土局跑到规划局,再到当地发改委、民政局,得到的答案都是没地,这也使养老机构的发展停步或败北。

  不过,随着市场需求的加大以及老龄化时代的到来,政府已关注到这一“民生工程”。

  北京市规划委员会内部就传出消息,正在制定养老机构拿地的相关优惠政策,养老机构拿地很可能不走招拍挂流程,而是以协议出让的形式获得。并准备将养老设施的建设纳入整体规划,在五环沿线建设集中养老区;并研究按区域面积配置,逐步解决“100个老人中只有1.5个床位”的养老难题。

  此外,根据媒体报道,到2020年成都也将规划养老用地11709亩支持养老产业发展。

  而《老年人权益保障法》中的提议更令业界期待。

  政策的难处

  如果这一政策得以实施,那么建在集体土地上的北京市昌平区郑各庄村的“养老国际公寓”将合法化。

  “十七届三中全会已提出土地改革原则,其中之一就是区分公益性用地和经营性用地的界限,逐步缩小征地的范围。这一原则指出,在城镇规划区外,建设非公益性项目占用农民集体土地时,这部分土地可以不征收,而是让农民直接参与经营和开发,保障农民获得开发收益的权利。”上述农业部政策法规司的一位专家补充道。

  国土资源部咨询中心的一位专家对此事也提出了质疑,非盈利性养老用地可以使用农民集体土地,是不符合《土地管理法》的修法理念的,按照国务院法制办副主任、党组成员甘藏春的说法,必须大幅度提高征地农民的补偿标准,同时缩小农村征地范围。但养老院大多数是惠及城市老年人群体,很多是富裕老人,这会伤害农民的利益。如果相关部门不出台养老用地使用农村集体用地的补偿标准,那么这条提议应该废除。

  另据本报记者调查了解,国土部门对于“养老用地进入城乡规划、依法使用农民集体所有土地”是持保留意见的。“如果是非营利性养老服务设施用地,采取划拨形式理所当然;但如果是经营性质的养老服务设施用地,应该通过招拍挂形式走商服用地,如果走其他住宅类型用地,那么就会造成以养老名义进行住宅开发。”西安市国土资源局的相关人士表示。

  中国人民大学土地管理系主任叶剑平在此前接本报采访时也指出,实际上,养老项目用地要从性质上要加以划分:具有福利色彩和保障性质的,如敬老院和养老院,针对“三无”老人和五保户,应由政府公共部门提供土地,不进入市场流通。针对开发商的行为,也要进行细分。完全市场销售行为,土地要按市场方式去获得;准市场行为,类似公租房,可以采用定向供应土地的方式。

  “养老机构的用地如果要从土地制度上有所调整,是不是可以借鉴保障性住房的做法,也是值得研究的。”叶剑平说。

  “实际上,要使该政策提议落地,是需要多部委联合出台细则的,但这又势必会落入一个‘循环往复的状态’,需要等待。”中国城市发展研究院副院长章惠生表示。

作者:佚名   责任编辑:王利超
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