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房企缺钱已然成常态 海外发债买壳融资忙

2012-08-08 16:36    来源:网易房产      字号:

  对于房地产这个高杠杆行业来说,任何时候资金状况都是决定企业生存与发展的“命门”。虽然通过上半年快马加鞭的降价销售,大多数房企资金压力已获得极大缓解,然而房企的融资需求依然强烈。记者采访发现,由于内地融资渠道不畅且成本过高,不少房企纷纷借道海外,通过各种方式进行融资。仅7月,就有金地、方兴、中骏等多家内地房企“出海”融资,而万科、中粮、招商等房企更是纷纷在香港买壳,拓展融资渠道。

  不论宏观经济状况如何,房地产企业在短期内的日子仍不会好过。过够了被钱掣肘的苦日子,越来越多的房企试图主动出击,通过海外平台实现多元化融资,这或许是众多A股房企在多年来低成本融资和高杠杆扩张之后的集体转型。

  金地海外发债成功

  金地集团7月19日宣布,旗下海外公司金地国际控股有限公司发行12亿元的三年期无抵押优先级债券,发行票息9.15%。这是A股地产公司海外发债首个成功案例。

  与其他房企相似,金地此次海外发债也是依托其全资子公司作为融资平台,在金地的海外融资平台辉煌商务之下,再设本次债券发行人金地国际。目前,辉煌商务在6个城市拥有12个项目,土地储备建面约290万平方米,年销售额约30亿元。国泰君安研究员李品科认为,此次发债为金地国际化战略成功尝试,对拓宽公司融资渠道,增强发展潜力具积极意义。

  金地方面称,海外投资者对此次发行反应积极,债券原计划募集10亿元,共接到47亿超额认购,最终公司决定发行规模为12亿元。公司表示,此举是通过开拓融资渠道,进行融资国际化的尝试。

  而在融资成本方面,记者了解到,目前内地银行的开发贷款利率上浮10%之后的年息超过7%,在所有融资渠道中属于成本较低,但开发贷收得很紧,几乎没有房企可以单一指望银行贷款来解决融资问题。而目前房企流行的房地产信托,融资成本普遍达到15%左右,私募资金甚至更高。比较下来,金地此次募资成本在房企可行的补充融资手段中已属相对低廉。

  不过,相对内地融资市场而言,9.15%的发行票息已创下所有在港发行离岸人民币债券息率新高。“发债仅是房企融资手段的有益补充,想要做更低成本的增发等股权融资,还要依托上市公司平台。”一位房地产金融界人士告诉记者。

  A股房企“出海找壳”

  在发债的途径外,通过海外上市公司平台融资,成为近期A股房企的趋势性选择。去年6月30日,金地就发布公告,其全资子公司辉煌商务作为购买方,以总价约8.36亿港元,收购香港上市公司至祥置业61.96%的股份。但由于该股权买卖协议未能在约定的期限内实现先决条件,一个月后即宣布失败。

  金地的失败丝毫没有影响A股房企“出海”找钱的步伐。今年5月初,招商地产公告,拟通过境外子公司入主H股东力实业,实现借壳上市。

  今年5月14日,万科对外宣告,将投10.79亿港元收购在港上市的南联地产控股有限公司约74%的股份。至7月16日,万科完成对南联地产的收购,并称为其国际化尝试初步铺路。

  7月初,中粮集团旗下的中粮香港计划以3.622亿港元总价,收购香港上市企业侨福企业73.5%股本。7月23日,侨福企业公告此次收购已经完成,被业界普遍看成中粮赴港上市的突破之举。有消息称,中粮集团整合其他地产业务分为“人事整合”、“资源整合”、“上市”三步走,目前人事方面基本完成整合。

  “企业海外发债也好,买壳也罢,其目的就是要融资。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为,中粮买壳最终亦是奔着资金而去。

  但他同时指出,“买壳融资也别想得太乐观。”他认为,在2012年以前,人民币不断处于升值通道,房企通过发债的方式到海外融资还是可行的。如今,发债融资形式随着人民币的汇率波动,使企业面临着较大的汇率损失风险。同样,虽然从买壳到融资还有很长的一段时间,但这段时间里如果全球经济不乐观,将会面临汇率方面的风险,顺利融到资金仍然很难。

  事实上,由于内地房地产市场旷日持久的调控,信贷和融资持续紧缩,目前A股市场针对房地产企业的融资大门依然紧闭。“万科已经五年没有在公开资本市场进行融资了。”万科总裁郁亮曾对媒体无奈表示。

  根据相关统计,从2010年7月至今,A股市场内房地产企业通过定向增发成功融资的仅有8例。而因各种原因停止定向增发的则高达48例。在这8例成功增发的房企中,基本均是三线地产企业所为,而手中土地存量最多、开工压力最大的一线乃至二线房企龙头,均早已和增发无缘。

  相比较之下,通过海外上市公司融资的可能性的确大了很多,融资成本也相对较低。例如在港上市的瑞安房地产今年7 月30 日发行的本金总额4亿美元于2015年到期的优先票据实际年利率仅为8.5%,所融资金将用于“输血”其位于上海的地产项目瑞虹新城。瑞安房地产董事总经理兼财务总裁尹焰强告诉记者,此次融资行为在市场反应良好,获得12倍超额认购,发行数量由原来的2亿美元扩大至4亿美元,并获得8.5%的实际年利率,相比公司今年2月份发行的该优先票据降低了1.25%的利率,大大降低了公司融资成本,改善现金状况。

  中骏置业近日亦称,公司从海外银团获得4亿港元的3年期定期贷款融资,用以拨付公司及其附属公司的土地收购及一般企业资金。同日,瑞安房地产又获得总计23.3亿港元的离岸贷款。7月25日,方兴地产董事会宣布,获得一笔2亿美元的3年定期贷款,用以企业资金需要。

  “诸路不通,进军海外或许是不错的选择。”招商证券分析师表示,对于A股房企来说,目前仍算畅通的几个融资渠道包括了股权质押和担保贷款。但前一种模式不少二线房企已经将其用到了极致,而后一种模式,实际上只适用于诸如万科、保利等资金实力比较强、手中现金较多的大型房企。

  申银万国房地产分析师则认为,万科等A股房企收购海外公司短期看是公司国际化的尝试,中期看则是重要的融资平台。做大做强海外子公司,使其成为房企重要的融资平台,有利于应对内地较高的融资成本。

  遭遇“转型”必修课

作者:佚名   责任编辑:汪瑜
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