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7月上半月北京住宅成交同比涨56% 逐显涨价危机

2012-07-18 13:18    来源:网易房产      字号:

  月上半月北京市住宅市场以13433套在创下今年新高,不过,相比6月份,北京住宅成交量套数却出现下降趋势,随着开发商在下半年增加推盘量,新房成交均价仍在下降。

  成交量 7月上半月达年内最高

  北京楼市呈现反季节火爆行情。来自北京市住建委的数据显示,7月上半月(7月1—15日)北京住宅网签总量约为13433套,与6月份同期的成交量相比上涨约27%,与去年7月上半月同期的成交量相比则大幅上涨了约56.3%,楼市交易量已经接近去年调控前水平。

  其中,7月上半月北京新建商品住宅网签量约为6597套,与6月份同期的成交量相比上涨约49.1%。但在7月第二周,北京住宅市场成交量环比前一周出现下浮。7月上半月北京二手住宅网签量约为6836套,与6月份同期的成交量相比上涨约11.2%。

  不过,上周北京市期房、现房商品住宅累计成交2885套,成交面积31.5万平方米,环比之前一周(7月2日-8日)套数减少9.2%,成交面积下降12.1%。

  “限购导致市场容量毕竟有限,当前的购房主体仍是首套和改善型购房者。对于首次置业客群来说,房价重回涨势令部分购房者猝不及防,一些购房者因资金不足再度被迫观望”,亚豪机构副总经理任启鑫认为,继刚需盘以价换量之后,目前一些中端盘为了争夺销量正在进行一轮降价促销,改善型客群迎来了抄底时机,趁低出手购买高性价比楼盘以期实现居住改善和投资收益的双赢。因此,“目前楼市成交客群的结构正在由以首套刚需客群为主过渡到以二套改善型客群为主。”

  成交均价 新房下降 二手房上涨

  

7月上半月北京住宅成交同比涨27% 逐显涨价危机

  成交量上涨带来的效果,在新房市场和二手房市场有所不同。在新房市场,热销项目价随量涨,但整体成交均价却继续下降;但北京二手房市场的成交均价已经连续三周维持在2.3万元/平米以上。

  据多家机构统计显示,7月上半月,商品住宅成交均价为20148元/平方米,与6月份均价相比略有回落,在上周之内更是回落到2万元/平米以下;但上周北京市二手房成交均价环比上涨0.5%,达到23315元/平米,连续多月高成交带动价格上涨的作用开始体现。

  尽管新房成交均价下降,但热销项目却借机涨价。据亚豪机构统计,周开盘的4个老项目中,除位于延庆的兴运嘉园(资料、团购、论坛)开盘价格下调700元/平方米,其他三个项目的开盘价均有所上涨,涨价最少的金地朗悦(资料、团购、论坛)每平米上调100元,最高的北京城建·世华泊郡(资料、团购、论坛)由5月开盘21500元/平方米的定价上涨至25000元/平方米,短短两个月,每平米上调高达3500元。

  “上周几个开盘项目的涨价,是在前期项目大幅降价,换得销量提升之后的回涨,降价换回热销的项目在成交走稳之下,为开发商增添了提价的底气”,亚豪机构副总经理任启鑫说,中央屡次重申严守限购关口,随着有购房资格客群的消化,年末市场形势仍有震荡可能,在现阶段借着市场回暖契机,开发商应着眼于回笼资金,而非谋求利润。

  从上周成交排名前十的项目情况来看,单价2万元/平方米以下楼盘多在小幅上调价格,而单价2万元/平方米以上的中端盘则仍在打折促销,特别是北五环外的润泽·悦溪,相比6月,上周成交价格的降幅高达17%,比周边在售项目低了2000元/平方米左右,因此跻身销量榜亚军位置。“以价换量”仍是加快销售的最有效方式。

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  京城楼市单周成交量趋稳 恐慌性入市潮渐退

  开发商 上半年六成利润不佳

  楼市成交量趋向乐观,“价随量涨”也开始大量出现,不过,上市房企半年报显示,上半年开发企业“收成”并没有根本改观。

  截至7月16日,已经有49家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况,约占沪深上市房企总数的六成。据链家地产市场研究部统计,在49家上市房企中,28家房企出现亏损或利润下滑,接近已披露房企总数六成,其中亏损房企13家。在排名前100的17家大型房企中,47%的房企出现了亏损或利润下滑。这一指标比排名在100后的中小型房企低12%。

  “虽然部分房企的亏损和利润下滑缘于报告期内结算项目少等结构性因素,但是接近六成房企出现亏损或利润下滑,且亏损房企数超过了2011年年报披露数(8家)”,链家地产市场研究部陈雪分析认为,在市场回暖的背景下,房企的销售策略或会分化。销售业绩情况完成较好的大型房企可能从“保销售”转向“保利润”,借势提价的意愿增强,但是销售情况普遍不佳的中小房企的定价策略可能依旧是维持现状。

  从2012年上半年销售数据来看,35家大型房企在2012年上半年销售5455.34亿元,同比上涨11.8%,且大型房企市场份额增长明显,这对数量众多的中小房企来说并不是好消息。

  供求 下半年推盘量增加

  7月14日,北京商品住宅库存量再次回落到8万套以下,为77794套,落入年内最低值。根据链家地产市场研究部统计,今年3-6月,纯商品住宅的月均成交量约为7769套。如果下半年按月均8000套的水平计算,库存消化时间在10个月左右。

  不过,随着近几个月楼市成交放量,开发商也在加大单次推盘量。今年上半年,项目每次推盘一般仅推出几十套新增房源,但最近6、7两个月,项目开盘的单次推盘量增加到200套以上,但开盘项目个数由30个左右减少到了25个左右。

  据亚豪机构统计,上周(7月9日-15日),北京市共有5个项目开盘推新,包括首次入市的纯新盘联港·幸福湾(资料、团购、论坛),以及老项目后期富力·金禧花园、北京城建·世华泊郡、金地朗悦和兴运嘉园,项目量比之前一周(7月2日-8日)多了3个。这5个开盘项目累计新增商品住宅供应967套、9.52万平方米,套数环比增长104.4%,面积增长87.7%。

  “下半年房企推盘计划要明显多于上半年,尤其是大多上市房企下半年推盘占比都在65%以上,所以未来的楼市新增供应量依然可观,在未来购房需求逐步萎缩的情况下,供大于求的市场格局将更加稳固”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,虽然局部区域个别楼盘的房价可能会出现较大幅度波动,但是房价不具备大幅反弹的基础。

作者:佚名   责任编辑:汪瑜
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