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珠海新香洲:居住价值凸显 两大瓶颈待破

2012-06-28 17:31    来源:南方日报      字号:

  按照中共中央政治局委员、省委书记汪洋对珠海提出的“环境宜居要能与欧美先进国家相媲美”的要求,当前珠海正向世界级宜居城市迈进。作为城乡规划建设的重要部分,房地产板块的规划与建设关系到珠海宜居环境的建设。

  在过去30年的发展中,珠海房地产市场逐渐形成了以行政区域为主导的房地产板块,各个板块特色不一,也各有优劣。在当前房地产严厉调控的背景下,这些楼市板块面临什么样的发展局面?存在哪些需要优化的地方?未来发展前景如何?从今日起,《南方日报·珠海观察》推出“楼市大格局——热点楼市板块观察”系列报道,首篇聚焦新香洲板块。敬请垂注。

  从2003年国务院批准《珠海市城市总体规划(2001-2020年)》规划后,定位为行政中心、文体中心等5个功能中心的新香洲获得了跨越式发展,如今已经成为珠海最具居住价值的板块之一。

  新香洲生活配套相对齐全,这里既有市体育馆、美术馆等珠海市最为健全的文化设施,也有市一中、二中等优质的教育资源,也有相对完善的交通基础设施。

  然而,作为一个新兴的地产板块,新香洲的不足之处也很明显:目前公共交通设施还有待提高,以自住商业为主的商业形态难以满足区内居民对中高档商业的需求。

  “在未来3—5年,新香洲依然是最具有居住价值的板块之一。”业内人士认为,随着广珠轻轨的开通、凤凰山隧道以及金琴高速三条交通“大动脉”的打通,新香洲的交通优势将更加明显。而中铁梅溪项目、海纳城商业综合体等大型商业体的建设,将打破单一、散乱的商业形态,新香洲有望成为珠海商圈中重要的一员。

  规划相对完善 房价追平主城区

  ◆态势

  “新香洲地势较为平坦,片区建设时期较晚,这也让它的城市规划相对完善,道路设计具有超前性。”天泽地产董事总经理徐立新称,以梅华西路、人民西路、迎宾路为主干道,以银桦路等为次干道的主次干道设计构建了整个新香洲的交通骨架,与吉大、拱北等旧城区相比,新香洲的交通基础设施更为完善,起到分流疏堵的作用,使得整个片区交通较为顺畅。

  较为完善的交通基础设施也带动了区域楼盘的发展,仁恒、金地、龙光等房企纷纷在此落户,以仁恒新园为代表的一批批中高档社区拔地而起。

  “仁恒星园(楼盘资料)是新香洲首推精装房的楼盘,提升了整个区域的楼盘品质。”合富辉煌珠海分公司项目经理朱圣文称。

  近10年来,新香洲凭借着较高的规划定位获得跨越式的发展。片区内,香洲区政府、行政服务中心、质检局等市区两级政府机关、事业单位林立,市一中、文园中学等优质教育资源聚集于此,以市体育馆、图书馆、古元美术馆为代表的体育文化设施日益完善,“文香洲”的名片越加响亮。

  如今,新香洲已成为珠海主城区的供应热区。合富辉煌的数据显示,2011年,新香洲的供应面积占主城区面积的38%,总预售面积达到59万平方米。随着片区的发展,新香洲房价也顺势上涨。以2007年开盘的仁恒星园为代表,一期开盘价为7000元每平方米,如今三期的售价已达到1.4万元,5年间价格翻了一倍。

  “在2010年之前,新香洲板块的房价增速为全市之首。2011年以后,此片区的房价基本与珠海主城区均价持平。”朱圣文说。

  ◆软肋公交设施待拓展 商业设施需提升

  记者近日沿着三台石路往人民西路方向走,仁恒星园、中珠上城等近几年新开发的楼盘映入眼帘,这里俨然成了居住的聚集地。然而在三台石路宽阔的马路上,记者只看到零星的车辆,公交站点难觅。

  叶小姐住在体育馆西门附近的一个小区,工作在拱北。她每天驾车往返拱北与新香洲,对她而言,乘坐公交车上班显得不太现实。“与拱北、吉大等老城区相比,新香洲的公交车班次较少,等待的时间较长,这一切都有待完善。”

  网友“珠海小黎”在珠海生活了十几年,他认为新香洲社区分布零散,间隔较远的公共交通站点给居民出行带来不便,增设公共交通站点、增加公车班次十分重要。

  除了公共交通设施需加密布局外,提高商业设施水平也成为新香洲发展的一个重要方面。

  据了解,在购买新香洲楼盘的客户群体中,公务员、企业高级白领、私营业主等中产阶级占据较大的比例,他们对中高档商品消费需求较为强烈。与老香洲、吉大等区域相比,新香洲这块新兴的房地产板块在商业配套上的短板也凸显出来。

  其实,在过去的发展中,新香洲已经初步形成以华润万家、仁恒星园商业街、沃尔玛等商业片区为核心,以家乐福、旺角百货等早期商业中心为外圈的商业格局。

  “新香洲商业圈以自住商业为主,能满足人们日常的消费需要,档次很难跟其他成熟片区如拱北、吉大相比。”朱圣文称,在最初的规划定位,商业并不是新香洲发展的重点。

  未来依然是居住的热土

  ◆前景

  在过去珠海城市的发展中,吉大、拱北等老城区开发较早,城区内可使用的土地相对较少,而新兴的地产板块——新香洲还有充足的土地供应量。据统计,未来3年新香洲的住宅供应量为230万平方米,每年的供应量为77万平方米。

  “新香洲的生活配套相对齐全,绝不逊色于其他板块。这个片区交通便利,环境相对安静,很有居住的价值。”徐立新称。

  朱圣文认为,新香洲土地储备量相对较大,随着万科、中铁、华发等开发商在新香洲的谋篇布局,整个区域的楼盘品质将再上一个台阶,新香洲的发展潜力很大。而中铁城市商业综合体、海纳城商业综合体将提高该区域的商业氛围。

  除此之外,商业设施的改善也成为拉动该片区发展的一个动力。中铁城市商业综合体规划建设星级酒店、写字楼、公寓及14万平方米的大型商场。定位为国际采购中心的海纳城商业综合体将成为首座覆盖珠、中、江城市生活配送中心、仓储式休闲购物公园,到时候将成为本地及周边城市200万人口生活物流配送中心、日用消费品等综合类批发市场。这将重新改变新香洲的商业项目格局。

  作为城市发展的动力,交通的持续改善将为片区发展提供强大的支持。翻开珠海市地图可以发现,新香洲位于珠海西北部,可谓珠海的核心位置,是连接珠三角其他城市的交通扼要。

作者:佚名   责任编辑:汪瑜
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