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市场未全热,反价已冒头

2012-06-22 16:52    来源:南方都市报      字号:

  “我们合同规定是5月12日之前就要做好首期款资金监管的,那时候一催二催买家都有各种理由推脱不去,现在市场好了,又降息了,他(买家)很快跳出来要赶紧做资金监管,我还不干了呢,是他首先违约的,现在这房子没有320万就不想卖了。”业主邵先生如是说。受到成交量回升和降息消息的刺激,近期楼市信心指数明显增强,像邵先生这样要反价的业主出现不少,而与此同时,由此产生的二手房交易纠纷也陆续开始浮出水面。

  反价容易引纠纷,收集书面证据最重要

  邵先生出售的物业位于南山南新片区,之前挂牌价一直是320万,不过因为市场并不景气两个多月也没人问津,为尽快出手他一口气降到了300万成交,今年4月正式签订了买卖合同。根据合同约定,双方应在5月12日之前办理首期款的资金监管,可是买家周小姐却一直说没有时间,先是总在香港没回,后来中介电话经常也没接,一拖就拖了近一个月,确实表现得想要违约的样子。直到6月11日,中介电话邵先生说周小姐要求去办理资金监管,当天就着急约去银行,邵先生一方面不满对方的拖延,另一方面更是因为刚出台了降息新政,估计市场要回暖想要提价再卖。

  由于之前出现了买家不按时去做资金监管的违约行为,邵先生反价得更有“底气”,不过当他咨询完广东国晖律师事务所周科律师后,就感觉有些进退两难了。据周科介绍,资金监管一般都是需要买方、卖方和中介约到一起去银行办理手续,而在邵先生的这个个案中,虽然是买方周小姐一直拖延了时间,业主和中介也都多次进行了催促,但仅仅是口头上的并没有出具书面的函件,从法律角度来看,属于没有证据。“正确的做法是当邵先生发现买家已经超过了规定时间不履行合同时,就应该给周小姐发一个催促的律师函,这也就是为什么正规中介在交易时都会给买卖双方做一个‘地址确认’,发函后一般一周内还未履行,就可以再发一个终止交易的律师函,原则上一周后业主就有理由取消交易,并没收定金。”周科说,很多当事人都是仅打了电话,而没发函,结果导致诉讼证据不足。

  尴尬的是,在此案例中邵先生现在如果再为收集证据而发函催促的话,正中周小姐下怀,她就是怕业主反价,一改态度要求尽快去做资金监管。由此可见,虽有买家违约在前,但因证据不足,邵先生想反价再卖希望不大。

  关内反价更盛,买家遇反价态度大不同

  邵先生的反价是在签了合同之后,目前这样的现象在市场上也不只是这一单、两单,就不用说那些事先说好,正式签合同时却临时反价的就更多了。据记者多方调查了解,因为降息利好而出现的业主反价现象已经蔓延到了深圳各区,特别是一些成交很旺盛的热点片区更是频繁,甚至“十单中有八个单想反价”。21世纪不动产人民南区某分行经理说。不过这只是就他所在片区的情况,若是放大到整个罗湖区,反价比例大约是在30%左右,21世纪不动产罗湖区总监郑可平坦言,虽然现在还不能说业主们开始“坐地起价”,但总价200万左右的房子一口气提价10万还是不少的。根据该公司市场研究中心提供的数据,对深圳多个片区监测发现,罗湖、福田、南山目前是业主反价现象比较典型的区域,具体总价的反价幅度在5%至10%之间。

  一方面业主们反价得热火朝天,可另一方面买家们的态度却大相径庭。置业者念先生接受采访时一脸不屑:“一点风吹草动就不得了了,他们爱反价就去反吧,有本事反价了能卖出去啊。我看也不是所有业主都那么没有诚信的,再说市场上降价的新房也不少,不是没得选择干吗要去凑那热闹?”相对念先生的强烈抵制,正在谈福田中心区一套四房物业的马小姐似乎更加实际,“降息消息出来后业主也是加了10万,但那套房子我们的确喜欢,520就520吧,反正中介也同意少收一些佣金,数字也还好听,还是决定买了。”她说。对此21世纪不动产南山区总监谢剑伟也表示,从他们最近掌握的市场情况看,南山片区反价比例大概是在20%左右,而许多着急入市的买家虽然遇到了业主加价5万、10万的情况,但如果幅度不算太大的话多半还是会选择成交。

  新房快销分流购房者,二手业主不可太乐观

  从具体数据来看,如今深圳楼市成交量回升是不争的事实,上月(5月份)全市二手房成交5662套,创下近10个月来的新高。成交量上升后市场就开始热闹,反价现象重出江湖并不出奇,但除此原因外,多位业内人士均认为,另一重要因素就是6月初的降息新政刺激了市场,从心理层面上给了大家成交信心,普遍认为“最坏的时候”已经过去了,对后市开始看好。

  不过,对于如今的市场出现频繁反价,多数业内人士并不看好。美联物业全国研究中心主任徐枫认为,在持续了较长一段时间的政策严控下,感觉降息等银行政策松动迹象确实对购买者的心理影响很大,担忧市场再次出现上涨,出手的积极性逐渐增加,从而引发了很多卖家反价的念头。然而通常情况下,普遍大幅反价一般都会出现在市场非常兴旺时期,而现在市场只是略有转暖,仍然还处在“低谷”中,据美联物业统计数据显示,目前深圳二手房成交量为1.76万余宗,而去年同期累积为4.53万余宗,全年为6万余宗,2010年全年11万余宗,由此可见如今深圳二手房成交低迷还是不争的事实。政策出台的心理影响更大,不必过度解读。

  与此同时更有业内人士明确表示,虽然降息让不少购房者加速出手购房,但业主们立刻涨价的行为无疑会是一记“闷棍”,或许又把这个欲望打了回去,无疑将拉长交易周期而面临二次滞销。另外随着越来越多的新盘低价入市,也将给二手房带来不小的冲击,“二手房业主不可过于乐观了。”他说。美联置业深圳董事总经理江少杰也透露,不少发展商目前都存在资金链紧缺的问题,下半年情况将更加严重,让利快速出货将是后市主流,二、三季度是购房的好时机,会分流大量购房者。

作者:佚名   责任编辑:汪瑜
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