房产--中网资讯中心

“盘中盘” 同一小区两种管理业主纷争不断

2012-06-15 11:50    来源:新快报      字号:

  转播到腾讯微博

  

“盘中盘” 同一小区两种管理业主纷争不断

  王云涛/绘

  广州多个小区出现“盘中盘”,不同物管酿难题

  一个小区两种管理,明明属于同一个小区,却用栅栏或树篱分成两半;明明有个出口近在咫尺,但就是不能通行而要绕个大圈出门……由于种种原因,广州部分居住小区被人为地分成两半,公共设施和物管服务各有一套系统,不相往来,“一区两制”导致纠纷多多。对于这样的地块,是不是该统一管理成了一大难题。

  ■新快报记者陈齐 实习生洪芝杰

  案例

  光大花园和中海锦榕湾因门禁起波澜

  2010年,光大地产被中海地产收购,位于海珠革新路光大花园剩余未开发的一个地块由此被更名为中海锦榕湾。在前段时间,光大花园D区(以下简称光大D区)和中海锦榕湾J区(以下简称中海J区)两区业主因通行门禁事件掀起波澜。

  据了解,光大D区和中海J区有一条沿途种满大榕树的绿道横贯其中。两区之间就由“绿轴”道路中间的一扇大铁门分隔开来。

  去年国庆前,光大D区业主以两区应合并为由要求取消铁门,有几位业主甚至用暴力手段推翻了大铁门,这一事件即刻成为光大D区和中海J区业主矛盾激发的导火索。近期两区业主冲突再此升级,光大D区业主以中海J区不让他们进入为由,也阻止中海J区业主进入光大花园借道。

  近日,中海J区业主在小区内再次聚集,当日有百余名业主参加,到场业主人手拿到一份倡议书。记者仔细查阅倡议书发现,和去年国庆前后的“绝不允许光大D区业主通行”的强硬态度相比,中海J区业主的态度已有所缓和,但依然矛盾突出。

  现象

  “一区两制”导致设施重复或完全缺失

  在广州,由于土地易主而导致的“一区两制”现象十分普遍,有些是因为早期开发商烂尾,后来被其他开发商接手重新开发,像时代外滩(楼盘资料) 原来是珠岛花园的地块,美林湖国际社区原来是广州后花园的地块,后来被新的开发商重新开发。

  另外一种情况,就是同一个开发商,但是针对楼盘中不同档次的产品设置了不同的物管费,甚至单独分区管理,导致小区在物管上也存在两个不同的档次。

  “一区两制”的小区因为存在两个开发商和两家物业管理公司,加上不同的产品特性、业主群体等差异很大,协调起来难度很大。双方都有怕被对方“占便宜”的心理,很难谈得拢。以光大花园为例,两个区域的业主都想在对方的区域自由通行,但同时又不想别的区域的业主在自己的居住区域内通行,导致矛盾发生。

  一位业内人士表示,虽然分开管理的模式从开发商的角度来说并无多大问题,但在实际操作中往往会遇到很多困难。因为原先在土地审批时,政府是按照同一地块进行规划审批的,如对绿地、停车场、运动场所等都有明确规定,现在分期开发后,后来的开发商为了吸引客户,自然是按自己的要求设计,比如同样设立会所、运动场所等,却改变了这一区域原定的功能,比如绿地、停车场等。这样,一个小区内的两个区域,有的设施或功能重复,有的却不足或完全缺失,生活很不方便。

  豪宅“盘中盘”让业主感觉很不公平

  记者还发现,分区管理的现象在豪宅盘中也非常常见。不少楼盘因为产品被人为分为豪华和普通两种类型,开发商为了拉开产品档次,实行差异营销,将部分区域完全独立出来,成为一个“盘中盘”,实行封闭式管理。

  据媒体报道,君华香柏广场(楼盘资料) 的业主近日就反映,该盘同一小区四期的楼盘同样的物业管理公司管理费才1.5元/平方米/月,而五期的业主却被要求缴纳3.5元/平方米/月的管理费,两者相差一倍多,让他们很难接受。

  谈到这个话题,在某楼盘买了一套洋房的刘女士也很气愤。她告诉记者,该盘既有别墅也有洋房,建在别墅区的一些主要景观和设施,其他业主也无法参观或使用,但别墅区的业主却可以随便使用整个小区的各项设施。在楼盘销售洋房的时候,别墅区内的景观和设施是承诺作为整个小区的配套设施的,这就让非别墅区的业主感到很不公平。

  刘女士还说,自己所在的小区连物业管理收费的标准并不相同,而且交钱多的别墅区的业主还称要独立管理别墅区。

  据了解,像刘女士这种情况在大盘中比较常见。开发商为了应对不同客户群的需要,取得最大利润,将整个小区分成几个区域,开发特色不同的产品,并根据产品的价位把小区人为分割,提供不同的服务,实施不同的管理。

  专家建议

  可与开发商协商要求不分区管理

  专家指出,这种分隔一旦对其他业主造成较大影响,比如通道被阻、休闲设施被占等,就很容易引起小区居民之间的纠纷。

  专家建议,感觉不公平的业主,可以选出业主代表与开发商交涉,协商解决办法,比如分时段开放,或者要求不分区管理,实行设施和资源共享等。开发商需给予特殊区域的业主特殊服务的,应由开发商负担,不应占用整个小区的资源。如果解决不了,还可以求助政府,在政府的协调和监督下维护自己的权益。

  权威解释

  物管范围究竟该如何划分?

  同一地块上建起了不同的小区,究竟该如何切分管理?广州市国土房管局物管处一位负责人向记者表示,根据《广东省物业管理条例》第七条规定,物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  该人士表示,目前在实际物业管理区域的划分上大致有三种情况,一种是根据红线图来划分,同一个红线内的区域统一管理;二是像开发商进行了变更,地块被不同的开发商所开发的,如果要分开管理,要看土地是否能够分割管理。只有在包括电房、水房、消防、监控等公共设施能够分开使用的情况下,才能分割管理,这些都要经过所在街道的确认。对于早期业主的通行是否存在被阻碍的情况,也要根据具体情况来分析;第三种是街道根据社区的建设情况来划分物管区域,这种主要是针对老城区的一些地方发展严重不平衡的情况,所采取的一种划分办法。

作者:佚名   责任编辑:汪瑜
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
用户名: 验证码:点击我更换图片
  • 热图
  • 精彩瞬间
  • 精彩新闻
  • 随便看看
热门资讯
关于我们 | 保护隐私权 | 网站声明 | 投稿办法 | 广告服务 | 联系我们 | 网站导航 | 友情链接 | 不良信息举报:yunying#cnwnews.com(将#换成@即可)
京ICP备05004402号-1